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　　貸款利率七折 銀行生意虧本？

　　根據(jù)央行出臺(tái)的房貸新政，如果真按貸款利率打七折來(lái)辦，就會(huì)出現(xiàn)房貸利率還低過(guò)同期存款，出現(xiàn)了“存貸款利率倒掛”現(xiàn)象。

　　有銀行人士指出，首付兩成、利率下浮30%只是央行給出的一個(gè)下限，銀行未必完全遵照?qǐng)?zhí)行，而如果五年以上貸款利率下浮30%到5.229%，則比現(xiàn)行5年期存款利率5.58%還要低，銀行相當(dāng)于做虧本生意了。這也意味著，一向靠吃“存貸差”過(guò)日子的銀行，有可能要倒貼錢(qián)來(lái)支付存款客戶(hù)的利息了。因此，拿到優(yōu)惠利率的房貸客戶(hù)越多，銀行虧損就越嚴(yán)重。這也決定了能獲得最優(yōu)惠利率的不一定是大多數(shù)。

　　國(guó)家財(cái)政部前晚頒布了一系列購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施，其力度之大、措施之密集為近年來(lái)罕見(jiàn)，體現(xiàn)了國(guó)家保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、關(guān)注民生、拉動(dòng)內(nèi)需的決心。但由于政策只指明了一個(gè)大方向，在一些操作細(xì)則如銀行房貸這一塊仍有許多具體措施等待細(xì)化。因此，“新政”仍留存下了幾處疑點(diǎn)和懸念待解。

　　何為“改善型普通自住房”？

　　在央行前晚發(fā)布的房貸政策中有這樣一條界定，“對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。”然而，何為“改善型普通自住房”？如何界定“改善型”？一系列問(wèn)題成為業(yè)界關(guān)注焦點(diǎn)，也成為政策解讀的第一難點(diǎn)。

　　“這個(gè)說(shuō)法的確很模糊�！苯ㄐ袕V東省分行個(gè)貸中心一位負(fù)責(zé)人表示，不光是外界，就連銀行自己都還在就新政進(jìn)行研究。按這句話(huà)來(lái)看，首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房還相對(duì)好理解一些，但“首次購(gòu)買(mǎi)改善型普通自住房”就不是那么明白了。這是否意味著之前貸款買(mǎi)過(guò)了房子，現(xiàn)在要“首次改善”，就一樣可實(shí)行優(yōu)惠利率了？如此一來(lái)，去年“9·27”房貸政策中嚴(yán)控“第二套房”的措施是否已發(fā)生了改變？

　　“應(yīng)該可以看做放松了‘第二套房’的貸款條件。”深圳發(fā)展銀行廣州分行個(gè)貸中心總經(jīng)理王宏表示，之前的房貸政策對(duì)“第二套房”是一刀切，只要貸款買(mǎi)過(guò)房，再貸款買(mǎi)就都是第二套。而此次照字面來(lái)看，可以理解為之前買(mǎi)過(guò)一套面積較小或者居住條件不夠理想的房子，現(xiàn)在需要改善了，那么就有機(jī)會(huì)享受優(yōu)惠利率和兩成首付。“但改善型普通自住房怎么界定是個(gè)問(wèn)題，怎么就算改善了？核定標(biāo)準(zhǔn)是什么？如果是面積，那么假如之前有一套面積很大的房改房，但居住環(huán)境條件都不好，再換商品房，這算不算改善呢？”王宏認(rèn)為，這一點(diǎn)仍需細(xì)化。

　　也有銀行人士認(rèn)為，央行實(shí)際上對(duì)第二套房放寬了條件，但又只字未提“第二套房”，一方面應(yīng)是為打擊投機(jī)留下空間，另一方面則是為了避免在政策上形成明顯的前后抵觸，但事實(shí)上卻又形成了一定沖突。

　　90㎡標(biāo)準(zhǔn)是否已經(jīng)變化？

　　在去年“9·27”央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中，90㎡成為一個(gè)很關(guān)鍵的指標(biāo)，首次貸款購(gòu)買(mǎi)套型建筑面積在90㎡以下房子的貸款人才可以享受首付兩成的優(yōu)惠，但此次新政中，90㎡的限定只是出現(xiàn)在減免契稅稅率之時(shí)。

　　“90㎡應(yīng)該不是一個(gè)放貸的判定標(biāo)準(zhǔn)了�！蓖鹾曛赋�，按照2005年廣州市國(guó)土資源和房屋管理局等部門(mén)發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)，廣州市“普通住房”和“非普通住房”的界定面積標(biāo)準(zhǔn)為“單套住房建筑面積為144㎡(另有價(jià)格及容積率方面的條件)”�！斑@么來(lái)看，只要是首次購(gòu)房在144㎡這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)以?xún)?nèi)的，都屬于普通住房，都可以享受到優(yōu)惠政策。這個(gè)放松力度很大�！�

　　不過(guò)，上述建行負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，90㎡可能也是界定“改善型普通自住房”的標(biāo)準(zhǔn)，畢竟90㎡以下被界定為中小戶(hù)型，是一種過(guò)渡戶(hù)型。

　　夫妻各自買(mǎi)房如何判定？

　　去年的“9·27”房貸政策之后，央行又出臺(tái)《補(bǔ)充通知》對(duì)第二套房進(jìn)行明確界定，當(dāng)時(shí)很多銀行都采用了“以家庭為單位”來(lái)判定，夫妻雙方被視為同一借款人。也就是說(shuō)一對(duì)夫妻只要有一方貸款買(mǎi)過(guò)房，再買(mǎi)房就算第二套。但此次政策中未提及第二套房，自然就沒(méi)有涉及到這個(gè)貸款主體。那么現(xiàn)在夫妻雙方各自買(mǎi)房如何判定？

　　“這個(gè)我們也還要等通知。畢竟沒(méi)有明確說(shuō)第二套房的政策改變了。但如果夫妻雙方貸款買(mǎi)兩套房，其中有一套屬于改善型普通自住房的話(huà)，是不是又能得到優(yōu)惠房貸了呢？”建行個(gè)貸中心負(fù)責(zé)人稱(chēng)，分行仍需等待央行和總行的執(zhí)行細(xì)則。(劉薇）