農(nóng)村宅基地流通一旦放開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響重大———
農(nóng)村宅基地是否能上市流通以及如何上市流通,“小產(chǎn)權(quán)房”能否“轉(zhuǎn)正”——在剛剛結(jié)束的中共十七屆三中全會(huì)上,這些問(wèn)題引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。
會(huì)議之前市場(chǎng)就普遍預(yù)期在本屆會(huì)議后農(nóng)村的宅基地可能會(huì)上市流通了,甚至還可以進(jìn)行抵押貸款或入股。這不僅會(huì)影響到農(nóng)民的切身利益,而且會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局將產(chǎn)生重大影響。因此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)此高度關(guān)注。
雖然本屆三中全會(huì)結(jié)束后審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》并未向外界傳遞具體的相關(guān)信息,但是市場(chǎng)仍然對(duì)此充滿了期待,尤其大量的“小產(chǎn)權(quán)房”購(gòu)買者更是期待他們手中的“小產(chǎn)權(quán)房” 能有一個(gè)合法的身份。
●“小產(chǎn)權(quán)房”關(guān)注三中全會(huì)
所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”只是市場(chǎng)對(duì)這類房產(chǎn)一種俗稱。用潘石屹的話講,“其實(shí)在中國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)和政策中房屋產(chǎn)權(quán)是沒(méi)有大小之分的,只有合法和違法之分。”
據(jù)北京某“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目一位操盤手向記者透露,目前的“小產(chǎn)權(quán)房”大多占用的是農(nóng)村集團(tuán)建設(shè)用地,也有一部分“小產(chǎn)權(quán)房”甚至占用了農(nóng)民的生產(chǎn)用地。由于這些土地沒(méi)有通過(guò)正常的國(guó)有土地流通渠道而進(jìn)入市場(chǎng),因此在土地沒(méi)有取得合法身份之前,“小產(chǎn)權(quán)房”很難“轉(zhuǎn)正”。這也就不難理解,人們?yōu)槭裁茨敲搓P(guān)注十七屆三中全會(huì)關(guān)于農(nóng)村宅基地的政策導(dǎo)向了。
如果農(nóng)村宅基地在流通上有所突破,便給“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正提供了可能性。占用農(nóng)村宅基地或集體建設(shè)用地的“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正的可能性要大于那些占用耕地開(kāi)發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”。
●小產(chǎn)權(quán)房利好尚不明確
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新分析道,國(guó)家已經(jīng)規(guī)定城市住宅70年使用權(quán),并可以到期后自動(dòng)續(xù)期。但農(nóng)村宅基地房則尚無(wú)政策出臺(tái),預(yù)計(jì)可能會(huì)參照城市做法。
如果農(nóng)村集體建設(shè)用地一旦可以流轉(zhuǎn),理論上講小產(chǎn)權(quán)房就有機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)正。但由于國(guó)家尚未對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的范圍作出規(guī)定,而目前政策上不允許城市居民購(gòu)買農(nóng)村住宅,因此,小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正問(wèn)題就目前和短期來(lái)看還不容樂(lè)觀。但從三中全會(huì)的城鄉(xiāng)一體化思路來(lái)看,這一禁限有可能打破。然而具體政策條文并沒(méi)有下來(lái),現(xiàn)在還不清楚城市居民是否可以到農(nóng)村購(gòu)房,談購(gòu)房人的利益問(wèn)題還為時(shí)尚早。
●目前政策未明確,農(nóng)村集體用地不會(huì)影響城市房地產(chǎn)市場(chǎng)格局
提及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)一旦松綁是否會(huì)對(duì)商品房土地市場(chǎng)、甚至商品房?jī)r(jià)格造成沖擊,王宏新表示,如果在城鄉(xiāng)一體化政策的促進(jìn)下,即如果允許城市居民進(jìn)入農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的話,農(nóng)村集體建設(shè)用地放開(kāi),將有力地促進(jìn)城郊商品房市場(chǎng)的發(fā)展;反之,如果不允許城市資金進(jìn)入農(nóng)村的話,靠農(nóng)村人口的消費(fèi)力是不足于推動(dòng)農(nóng)村商品房市場(chǎng)的。而盡管目前的進(jìn)一步細(xì)化政策尚未出臺(tái),但它已經(jīng)對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的預(yù)期。
然而他同時(shí)表示,只要城鄉(xiāng)二元體制不消除,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)與農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的分割性就不可消除,那么農(nóng)村開(kāi)放集體建設(shè)用地市場(chǎng)問(wèn)題就不一定會(huì)對(duì)城市產(chǎn)生很大的影響。但同時(shí)我們也要看到,就短期來(lái)看,國(guó)家不可能一步到位地放開(kāi)城鄉(xiāng)一體化。因此,就短期來(lái)看,不要對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)抱太樂(lè)觀的態(tài)度,也不要把農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)城市房地產(chǎn)影響擴(kuò)大化。
●農(nóng)村宅基地流通一旦放開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響重大
不僅“小產(chǎn)權(quán)房”購(gòu)買者關(guān)注農(nóng)村宅基地流通問(wèn)題,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)此也高度關(guān)注。
“一旦農(nóng)民的宅基地可以上市流轉(zhuǎn),可以大大增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)!狈康禺a(chǎn)政策專家顧云昌表示,“為什么前幾年北京、上海和深圳這樣的大城市房?jī)r(jià)飛速上漲,就是土地供應(yīng)量跟不上市場(chǎng)的需求導(dǎo)致的供不應(yīng)求!苯(jīng)過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)十幾年高速發(fā)展,城市里可供開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)越來(lái)越稀缺。而隨著農(nóng)村城市化進(jìn)程的加快,住房需求卻與日俱增,供需之間的矛盾表示得越來(lái)越突出。在居住郊區(qū)化的同時(shí),農(nóng)村正在城市化。大量的城市近郊農(nóng)村已經(jīng)變成了城市的一部分,昔日農(nóng)民的宅基地甚至生產(chǎn)用地已經(jīng)變成了可供開(kāi)發(fā)的用地。
顧云昌認(rèn)為:“在保障18億耕地底線不能突破的前提下,如何提高盤活農(nóng)民宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地,在提高農(nóng)民收益的同時(shí)為城市建設(shè)和新農(nóng)村建設(shè)提供更多可供開(kāi)發(fā)的土地是當(dāng)前應(yīng)該積極探討的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題一旦取得突破將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響,房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體格局也將發(fā)生重大變化!笨偟膩(lái)看,農(nóng)村宅基地流通一旦放開(kāi)將增加房地產(chǎn)土地供應(yīng)量,對(duì)于平抑地價(jià)和房?jī)r(jià)都將起到一定的作用。
但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為農(nóng)民宅基地一旦可以流通,征地的難度將會(huì)加大。北京頂秀置業(yè)總經(jīng)理劉新虎認(rèn)為,農(nóng)民宅基地的流通問(wèn)題對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體格局影響很大。在土地價(jià)值不斷上升的今天,農(nóng)民對(duì)于土地的熱愛(ài)將會(huì)更加深厚。如果可以選擇,想必更多的農(nóng)民愿意長(zhǎng)期持有土地,而不是將土地賣掉獲得一次性收益。這樣房地產(chǎn)商獲得土地的開(kāi)發(fā)成本和難度都會(huì)大大增加,土地價(jià)格很難因此而下降。
●農(nóng)村宅基地上市正在試點(diǎn)中
據(jù)了解,目前天津近郊農(nóng)村正試點(diǎn)“宅基地?fù)Q房”。 所謂“宅基地?fù)Q房”,即農(nóng)民自愿以其宅基地,按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn),換取小城鎮(zhèn)內(nèi)的一套住宅,遷入小城鎮(zhèn)居住。原村莊建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)耕,而節(jié)約下來(lái)的土地整合后再“招”、“拍”、“掛”出售,用土地收益彌補(bǔ)小城鎮(zhèn)建設(shè)資金缺口。
北京頂秀置業(yè)總經(jīng)理劉新虎認(rèn)為,這種模式一旦推廣開(kāi)來(lái)將會(huì)對(duì)過(guò)去十幾年的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)產(chǎn)生影響。一直以來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)使城市不斷向外擴(kuò)張,不斷地將周邊的農(nóng)村變成城市的邊緣。如果上述模式得以推廣,那么將來(lái)農(nóng)村不再是被動(dòng)被城市吸納進(jìn)去,而是由農(nóng)村自主地開(kāi)發(fā),將農(nóng)村變?yōu)樾罗r(nóng)村甚至小城鎮(zhèn)。(劉晶晶 周宏)
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