年年歲歲花相似，歲歲年年人不同。
同在北京清河，兩年前這里誕生了一塊25.65億元的“地王”；而日前，一塊66萬平方米的“準(zhǔn)地王”在這里蹊蹺“流標(biāo)”。
在業(yè)界看來，加息、銀行信貸從緊的措施效果開始顯現(xiàn)，向來攀高的北京地價(jià)正在迎接短期調(diào)整的可能。這與已經(jīng)開始逆轉(zhuǎn)的珠三角房?jī)r(jià)一起，構(gòu)造出中國(guó)房?jī)r(jià)未來的“新想象空間”。
準(zhǔn)地王出讓“生不逢時(shí)”？
猜對(duì)了開始，卻猜錯(cuò)了結(jié)局。
正如地產(chǎn)商所料，北京市年底出現(xiàn)久違的“好地”：66萬平方米的“清河營(yíng)村住宅及配套、商業(yè)金融(1號(hào)地)項(xiàng)目用地”(下稱1號(hào)地)。
然而，1號(hào)地卻意外地以“流標(biāo)”的方式，演繹了自己特殊的命運(yùn)。12月14日，由于投標(biāo)公司未達(dá)到三家，北京今年出讓面積最大的一塊土地意外流標(biāo)。據(jù)了解，按照北京市國(guó)土局、土地儲(chǔ)備中心設(shè)定的規(guī)則，1號(hào)地必須由三家公司同時(shí)投標(biāo)才能進(jìn)入“出讓程序”，而直至12月14日開標(biāo)之時(shí)，僅有兩家企業(yè)正式遞交標(biāo)書。
“據(jù)我所知，這其間曾經(jīng)有第三家企業(yè)有過意向，并且履行了一定的程序�！�12月19日，北京地產(chǎn)界一位權(quán)威人士告訴記者，最初對(duì)這塊土地顯現(xiàn)出濃厚意向的共有三家公司，其中包括首開集團(tuán)旗下二級(jí)法人天鴻集團(tuán)的一家子公司，以及另外兩家“北京本地注冊(cè)”的開發(fā)企業(yè)。
然而，最終正式提交標(biāo)書的只有天鴻集團(tuán)的子公司和另一家企業(yè)，在招投標(biāo)程序進(jìn)入到開標(biāo)階段的最后一刻，“第三家”企業(yè)改變策略，撤出投標(biāo)程序，最終導(dǎo)致外界給予厚望的“準(zhǔn)地王”出讓無疾而終。
同樣令業(yè)界奇怪的是，在這塊2007年單幅出讓面積最大的土地上，以往知名房企“爭(zhēng)食肥地”的情景并未上演。至于個(gè)中原因，一位在香港上市的內(nèi)地房企的高管分析，由于時(shí)近年底，公司正在著手于明年的財(cái)務(wù)安排，而今年拿地的任務(wù)也已完成，因此，對(duì)這塊條件不錯(cuò)的土地未予出手。
記者從其他幾家在香港上市的內(nèi)地房企得到的答案與此類似，“出于公司整體的考慮和財(cái)務(wù)安排”成為了“主流答案”，在歲末年初大型房企正在進(jìn)行來年財(cái)務(wù)安排之時(shí)，1號(hào)地的此時(shí)“出世”“生不逢時(shí)”。而在近日北京出讓的5塊土地大部分也都遭到市場(chǎng)冷遇。
銀根效應(yīng)
說到底還是“錢”的問題。
“并不是這家退出的公司對(duì)這塊地不感興趣，而是財(cái)務(wù)安排的問題�！鼻笆鰴�(quán)威人士對(duì)記者說。所謂財(cái)務(wù)安排，即是該企業(yè)明年一季度的預(yù)售樓盤按揭貸款額度沒有最終確認(rèn)，在這種情況下，企業(yè)自然沒有膽量在土地上“一擲千金”。
盡管自2003年央行發(fā)布121號(hào)文件后，各商業(yè)銀行已經(jīng)不再對(duì)開發(fā)企業(yè)發(fā)放土地購(gòu)置貸款和流動(dòng)資金貸款，但地產(chǎn)商拿地的“底氣”依然與銀行信貸未來的“松緊”有直接關(guān)聯(lián)。據(jù)北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉的調(diào)查，地產(chǎn)商的絕大部分現(xiàn)金流，均來自于銀行發(fā)放的按揭貸款。
根據(jù)鐘偉的研究，房地產(chǎn)企業(yè)已購(gòu)置而未開發(fā)的土地上沉積的銀行貸款，超過90%的來源是銀行按揭貸款。在鐘偉主持的“地產(chǎn)企業(yè)囤積土地情況報(bào)告”中指出，沉淀在土地上的銀行貸款高達(dá)兩萬億元。
由此，今年10月以來，對(duì)房地產(chǎn)信貸政策，尤其是按揭貸款政策的收緊，顯然開始影響地產(chǎn)商今后在土地上的投資能力�！叭绻麤]有足夠的按揭貸款形成銷售回款，地產(chǎn)商能投入在土地上的資金，就要受到影響，這是一個(gè)資金鏈運(yùn)作的問題，按揭貸款是關(guān)鍵環(huán)節(jié)�！辩妭ハ蛴浾邚�(qiáng)調(diào)。
最終從1號(hào)地“臨陣脫逃”的這家企業(yè)正是碰到了這樣的問題。據(jù)記者了解，按照計(jì)劃，該企業(yè)在明年3月前將有兩個(gè)樓盤陸續(xù)開盤。按慣例，在本年度末，開發(fā)企業(yè)應(yīng)與商業(yè)銀行確定來年的按揭貸款額度，以保證資金鏈條的順暢運(yùn)營(yíng)。
“但現(xiàn)在銀行拖著沒辦，因?yàn)槊髂赉y行是按季度核算信貸指標(biāo)，但銀行自己的指標(biāo)還沒有確定下來�！鼻笆鰴�(quán)威人士告訴記者，除此之外，今年10月至今，這家企業(yè)的幾個(gè)在售項(xiàng)目，同樣受到按揭貸款信貸政策的影響，總體回款水平下降，最終導(dǎo)致他們?nèi)狈ψ銐虻摹暗讱狻痹谕恋厥袌?chǎng)上“一擲千金”。
短期調(diào)整
中國(guó)土地綜合開發(fā)研究院副院長(zhǎng)孫友云認(rèn)為，目前，信貸、金融、土地市場(chǎng)基本已經(jīng)捆綁成為一體，房地產(chǎn)企業(yè)拿地越來越不依靠自有資金�！靶刨J政策調(diào)整的影響是平等的，每個(gè)企業(yè)都會(huì)遇到，這可能在短時(shí)期內(nèi)抑制住企業(yè)的購(gòu)買力，從而實(shí)現(xiàn)一個(gè)短期的地價(jià)調(diào)整。” 孫友云預(yù)測(cè)，明年一季度地價(jià)面臨短期調(diào)整的可能性最大。
在12月14日，1號(hào)地塊的開標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，一位地產(chǎn)商就曾表示，在房地產(chǎn)未來市場(chǎng)尚不明朗的情況下，不會(huì)貿(mào)然在土地市場(chǎng)出手。一位參與了近期土地開標(biāo)工作的人士告訴記者，“已經(jīng)很難看到像前兩年一樣，動(dòng)輒把標(biāo)的價(jià)格翻倍之后投標(biāo)的現(xiàn)象了�！� 此前，上市公司動(dòng)輒便以翻倍的報(bào)價(jià)殺入土地市場(chǎng)，在一定程度上，抬高了土地價(jià)格。
“中國(guó)土地市場(chǎng)上最具實(shí)力的‘買家’，也有可能在明年有所收斂�！睂O友云判斷，即便是上市公司可以利用增發(fā)等資本手段獲取資金拿地，但內(nèi)地監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于定向增發(fā)的監(jiān)管已經(jīng)日趨嚴(yán)謹(jǐn)，目前牽涉地產(chǎn)業(yè)務(wù)的ST金泰(600385)、泛海建設(shè)(000046)等大規(guī)模的定向增發(fā)，證監(jiān)會(huì)都未批準(zhǔn)。因此，上市公司的資金鏈在相當(dāng)大的程度上，仍然要看未來銷售回款的“臉色”，而按揭口徑的收緊，不得不讓上市公司也開始做出謹(jǐn)慎的預(yù)期。
“我個(gè)人判斷，明年一季度無論是房?jī)r(jià)還是地價(jià)，都存在極大的調(diào)整可能，即便是上市公司，在新一年的年報(bào)發(fā)布之前，投入大筆資金在土地市場(chǎng)上購(gòu)置土地的可能性很小，因?yàn)�，在未來信貸政策不確定的情況下，貿(mào)然支出大筆資金，必然會(huì)影響到公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，進(jìn)而影響到股價(jià)�！辩妭フf。
孫友云提醒記者，地價(jià)的短期調(diào)整期間，也不排除有個(gè)別地塊會(huì)以高價(jià)成交。“所謂調(diào)整，是大勢(shì)，這個(gè)過程中，一些條件很好，位于城市核心區(qū)的土地，仍然可能出現(xiàn)高價(jià)成交的局面，但只是個(gè)別，大部分的地塊價(jià)格會(huì)比較穩(wěn)定，個(gè)別地塊的高價(jià)成交，很難再像以前一樣，短時(shí)期內(nèi)迅速在價(jià)格上形成傳導(dǎo)作用�！彼f。(李樂）
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