●新政解讀●
為了解決房屋租賃中普遍存在的偷漏稅等現(xiàn)象，從明年1月1日起，本市將實(shí)行房屋出租登記制度。這是本市新制定的《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)中明確的。在新《規(guī)定》中，征求意見稿中的多項(xiàng)條款被刪除。在新《規(guī)定》中，刪除了征求意見稿中頗受爭議的民宅禁商、二房東轉(zhuǎn)租、租金“押一付三”等禁止性內(nèi)容。
●“民宅禁商”被刪不代表無條件解禁
民宅禁商曾一度引起很大的爭議。有的人認(rèn)為，民宅商用嚴(yán)重干擾了業(yè)主的休息權(quán)，尤其是一些娛樂的大眾場所，會形成聚集。而有的人則表示，有的住宅緊貼馬路，作為住宅十分不合適，商用能發(fā)揮其效益，又可改善居住環(huán)境，方便群眾，增加財(cái)稅收入。
在《規(guī)定》中，民宅禁商雖然并未提及，但并不意味著本市將對民宅商用開綠燈。今年10月1日施行的《物權(quán)法》第77條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
針對“民宅禁商是否完全解禁”的問題，北京市律師協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會副主任孟憲生表示，首先，民宅禁商是一個原則，一般條件下是不允許的。但是，在滿足一定條件下也是可以的。另外，孟憲生認(rèn)為，《規(guī)定》是對一種合同行為的約定，不牽扯到物權(quán)，因此和《物權(quán)法》并沒有沖突。刪除“民宅禁商”的相關(guān)規(guī)定，并不意味“民宅禁商”無條件解禁。
●“二房東轉(zhuǎn)租”不再提及
在承租人應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定中，征求意見稿要求，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借承租房屋，即禁止俗稱的“二房東轉(zhuǎn)租”。有的人認(rèn)為，允許承租人轉(zhuǎn)租所承租的房屋，將會形成現(xiàn)有租房者無法與房主履行合同，很容易形成“假房東”的情況，同樣，房主不能行使管理權(quán)。而有部分“二房東”給低收入群體提供了適合他們的廉價(jià)居住房，也使很多房東原來難以出租的毛坯房租了出去。因?yàn)橐庖姴唤y(tǒng)一，在新制定的《規(guī)定》中，“二房東轉(zhuǎn)租”的相關(guān)內(nèi)容也被刪除。
對于《規(guī)定》中刪除此項(xiàng)內(nèi)容，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這是因?yàn)椤岸繓|轉(zhuǎn)租”在實(shí)際操作中一般很難界定。中原市場部的相關(guān)人士認(rèn)為，“二房東”如果將租賃的房屋轉(zhuǎn)租，必須要經(jīng)過“原房主”的同意或承諾，否則是無效的。租房者與“二房東”私下簽署協(xié)議時(shí)，一定要將合同條款細(xì)節(jié)寫清楚。同時(shí)，保留收款憑證、付款憑證等相關(guān)證據(jù)。
●“押一付三”未涉及租金可協(xié)商
想必租過房子的人都應(yīng)該知道什么是押一付三，是指承租人要以一個月房租給中介公司或房主作抵押，之后每次一次性交付三個月房租。
征求意見稿中被視作禁止房產(chǎn)中介“押一付三”的條款———“中介與租賃當(dāng)事人約定直接向承租人收取租金的，每次不得收取超過一個月的租金”并沒有出現(xiàn)在《規(guī)定》中。這表明，在通過銀行代收代付租金的方式中，繳納幾個月的租金不受任何限制。這說明承租雙方可協(xié)商確定租金是按月交，還是幾個月一交。
《規(guī)定》明確，本市對房屋租賃經(jīng)紀(jì)委托代理業(yè)務(wù)實(shí)行銀行代收代付、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、客戶資金與自有資金分賬戶管理等資金監(jiān)管制度。中介公司和經(jīng)紀(jì)人不得占用、挪用或者拖延支付客戶資金。目前，一般房東希望按季度收房租，這樣省事。最重要的是，客戶的資金安全地交到房東手里。根據(jù)《規(guī)定》，租金通過第三方———銀行的資金監(jiān)管賬戶直接劃撥給房東，杜絕了中介挪用客戶資金。
●相關(guān)鏈接：“稅款”成為規(guī)定中的新名詞
此次規(guī)定的關(guān)鍵是為了解決房屋租賃中普遍存在偷漏稅等現(xiàn)象，《規(guī)定》要求出租人出租房屋的收入應(yīng)依法納稅。但許多租房人擔(dān)心，假如房東將本該繳納的稅款折合進(jìn)房租里，那最后還是租房人買單。
房主按5%繳稅款
個人出租房屋按照5%的稅率征稅已經(jīng)不是新政策，北京市地稅局從2007年2月1日起，重申對個人出租房屋收入將嚴(yán)格按照5%綜合征收率征稅，征收的稅款中分別包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、個人所得稅等地方各稅。
據(jù)市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，個人出租、轉(zhuǎn)租、再轉(zhuǎn)租房屋的收入，可以在5%綜合征收率和分稅種征稅兩種繳稅方式中自選。但是，選定綜合征收率繳稅后，就必須嚴(yán)格按5%的綜合征收率繳納稅款。繳稅后，稅務(wù)機(jī)關(guān)將給納稅人開具包括房產(chǎn)稅和個人所得稅的完稅證明。
分稅種要交7種
在分稅種征稅方式當(dāng)中，要繳納7項(xiàng)稅款，分別是營業(yè)稅=租金收入×3%；城建稅=營業(yè)稅×7%；教育費(fèi)附加及教育地方附加費(fèi)=營業(yè)稅×4%；個人所得稅=(租金收入-相關(guān)稅費(fèi)-修繕費(fèi)用-800)×10%，當(dāng)租金收入超過4000元時(shí)，上述800元扣除額改為租金收入的20%；房產(chǎn)稅=租金收入×4%；土地使用稅=應(yīng)稅面積×單位稅額；印花稅=租賃合同金額×0.1%。
如果北京居民出租自己的房子月租為3000元，按照綜合征收率5%來計(jì)算，那他每月要繳納150元的出租稅，如果按照分稅種收稅的話，這個稅額要高一些。(于巍）
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