11月19日，國務(wù)院總理溫家寶“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階層”的話音未落；近日，業(yè)界又傳出消息，出臺(tái)不到一周的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》將面臨著再次修訂，原因在于國務(wù)院希望借《辦法》的修訂實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房對(duì)應(yīng)人群的“無縫對(duì)接”，經(jīng)濟(jì)適用房要涵蓋買不起房子的“中產(chǎn)階級(jí)”這個(gè)“空當(dāng)”。
有業(yè)內(nèi)人士樂觀地預(yù)測，這預(yù)示著經(jīng)濟(jì)適用房新政的到來。資深房地產(chǎn)評(píng)論專家賈圖認(rèn)為：這一新政，“將社會(huì)保障性住房緊密聯(lián)系成為一個(gè)整體，從而使我國的房地產(chǎn)市場在供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)方面，雙雙發(fā)生巨大變化”。
審視廣州，專家認(rèn)為穗經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)已屬相對(duì)寬松，如經(jīng)適房“新政”如預(yù)測般到來，是否會(huì)加速樓價(jià)的回落？本報(bào)記者就此展開調(diào)查。
袁軍覺得自己是“空當(dāng)”中的人。
過去3年，雖然跑過番禺、花都和白云區(qū)等多個(gè)地方看房，但動(dòng)輒八九千、上萬元的房價(jià)讓他知難而退。今年國慶節(jié)，他在金沙洲某樓盤看中一套兩居室單位，但70多萬元的價(jià)格讓他打消了念頭。
上躥樓價(jià)中被遺忘的“房乞”
袁軍今年30歲，研究生畢業(yè)后到廣州工作4年�，F(xiàn)在他和妻子兩人把每月不到6000元的工資捏得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)的，可即便是這樣，每月必須支出的房租、水電費(fèi)、通訊費(fèi)等等，加上去年小孩的出生，讓他一年下來存不到兩萬元。
去年11月，袁軍在網(wǎng)上發(fā)帖求購20萬元左右的兩居室房子，結(jié)果引來一些網(wǎng)友的嘲笑，說他是“房乞”�！艾F(xiàn)在廣州哪有這么便宜的房子？這不是找罵嗎？”
今年6月，袁軍從朋友那里聽說廣州重新開始供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房，將推出4個(gè)新社區(qū)項(xiàng)目，讓他一度看到了希望。他和妻子分頭去了解相關(guān)的政策，但很快他的熱情消失得一干二凈——廣州的經(jīng)濟(jì)適用房的對(duì)象只局限于“家庭年人均可支配收入18287元以下7680元以上”。
袁軍扳著指頭算了很久，怎么算都超過了自己的收入標(biāo)準(zhǔn)。
實(shí)際上，這幾年中國樓價(jià)不斷地上躥，被“遺忘”的不只是袁軍一個(gè)人。
國務(wù)院1998年23號(hào)文件曾規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房面向“中低收入家庭”，并沒有完全拋棄中等收入群體。但是，今年8月召開的全國住房工作會(huì)議將經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)應(yīng)人群調(diào)整為“低收入者”。而中等收入者可以購買“雙限房”(限價(jià)、限面積)。這樣形成了一個(gè)政府保障房屋的三級(jí)構(gòu)——最低收入家庭租廉租房，低收入家庭買經(jīng)濟(jì)適用房，中等收入家庭買限價(jià)房。
住房保障體系中有“空當(dāng)”
不過，就目前來說，這三級(jí)結(jié)構(gòu)還存在著像袁軍這樣“空當(dāng)”中的人。
建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林回憶說，8月的住房工作會(huì)議把經(jīng)濟(jì)適用房的適用人群調(diào)整為低收入家庭，一些地方政府旋即對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購買標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。比如在北京，最低準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)為戶年收入22700元以下，相對(duì)于此前購買經(jīng)濟(jì)適用房以戶計(jì)6萬元的標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)大為提高，大量原本可以購買經(jīng)濟(jì)適用房的人群，被排除在外。而中等收入家庭中，相當(dāng)一部分人無力購買限價(jià)房，因?yàn)橄迌r(jià)房通常只低于周邊樓盤平均價(jià)的20%。
既不允許購買經(jīng)濟(jì)適用房，又買不起限價(jià)房，于是“空當(dāng)”便凸顯出來了。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國現(xiàn)有家庭總數(shù)1.8億戶，目前低保住房困難戶400萬戶，若加上低收入住房困難家庭，這一數(shù)據(jù)達(dá)到1000萬戶，也僅占全國家庭總數(shù)的5.6%。這說明， 根據(jù)現(xiàn)有的統(tǒng)計(jì)口徑計(jì)算出來的低保和低收入家庭在全國家庭總數(shù)，只占極小的一部分。數(shù)量龐大的人群既買不起商品房，又無法享受政府提供的廉租房，從而形成了一個(gè)尷尬的“夾心層”。
廣州經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)寬松
現(xiàn)在對(duì)袁軍以及同類人群的利好消息是，11月30日出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》將面臨再次修訂。據(jù)分析，因?yàn)閲鴦?wù)院希望實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房與雙限商品房的“無縫對(duì)接”。這樣，政府就可以通過廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房與雙限商品房構(gòu)建一個(gè)“全覆蓋”的住房保障體系。
但昨日廣州市國土房管局負(fù)責(zé)人告訴記者，在中央還沒有出臺(tái)明確規(guī)定前，廣州經(jīng)濟(jì)適用房的門檻不變：家庭年人均可支配收入18287元以內(nèi)7680元以上且人均居住面積10平方米以下的家庭。
這一標(biāo)準(zhǔn)明顯要比北京“戶年收入22700元”要寬松得多。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房購買人群的界定，廣州經(jīng)歷過幾次調(diào)整。在1997年出臺(tái)的有關(guān)政策中，安居房銷售對(duì)象定為“中低收入家庭”。此后，申請(qǐng)條件調(diào)整過兩次：人均居住面積5平方米以下、年人均收入13634元以下；以及人均7平方米以下、年人均收入15370元以下。
今年5月，廣州首次公開進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的大型預(yù)登記，申購經(jīng)適房須符合三大條件：家庭年人均可支配收入低于18287元；家庭人均居住面積低于10平方米；未享受購買房改房、解困房、單位內(nèi)部集資建房等優(yōu)惠政策的家庭。
經(jīng)濟(jì)適用房保障的上限——“家庭年人均可支配收入低于18287元”，已經(jīng)相當(dāng)于去年廣州市城市居民人均可支配收入19851元的92%，這一標(biāo)準(zhǔn)還參照了國內(nèi)外核定保障線的方式，充分考慮了保障人群買房支出和收入之間的合理比例。
今年8月，全國住房工作會(huì)議將經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)應(yīng)人群調(diào)整為“低收入者”。為貫徹這一精神，廣州修改擬定了《經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施辦法(試行)》，其中新調(diào)整是將購房對(duì)象定為“低收入家庭”，而非過去的“中低收入家庭”。在家庭人均收入標(biāo)準(zhǔn)不變的前提下，增加了一個(gè)“硬性指標(biāo)”——家庭人均資產(chǎn)凈值低于11萬元。
在經(jīng)濟(jì)適用住房之外，2006年8月以來廣州還積極發(fā)展限價(jià)房，至今已公開出讓限價(jià)房用地14個(gè)，規(guī)劃建筑面積超過270萬平方米，可供應(yīng)限價(jià)房約3萬套，是全國供應(yīng)限價(jià)房用地最多的城市之一。這些限價(jià)房項(xiàng)目有保利金沙洲西子灣等項(xiàng)目，目前已臨近預(yù)售。
廣州住房保障不存在“空當(dāng)”
據(jù)了解，目前經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房都被納入廣州正在建設(shè)的新社區(qū)中。2006年廣州市政府就開建荔灣區(qū)金沙洲、白云區(qū)同德和海珠區(qū)大塘、萬松園4個(gè)新社區(qū)項(xiàng)目，總建筑面積65.4萬平方米，建設(shè)住宅7616套。目前已全面進(jìn)入裝修階段，正在交叉展開供電、供水、綠化、燃?xì)獾扰涮坠こ痰膱?bào)裝招標(biāo)和進(jìn)場施工，年底前竣工。而2007年新開工的10個(gè)項(xiàng)目，截至今年11月底，建筑面積106.4萬平方米，用地面積36.8萬平方米。
新社區(qū)除了提供經(jīng)適房外，還為最低收入群體提供廉租房。11月28日，市國房管局、房改辦住建辦舉行了雙特困戶廉租住房搖珠分配儀式，全部解決了人均居住面積10平方米以下、選擇實(shí)物配租方式安置的3148戶雙特困戶住房問題。至此，廣州市2005年統(tǒng)計(jì)在冊(cè)的5643戶雙特困戶住房問題已全部解決，并實(shí)現(xiàn)了10平方米以下雙特困戶住房“應(yīng)保盡保”。
廣州限價(jià)房供應(yīng)對(duì)象定位于中等收入首次置業(yè)家庭，根據(jù)目前6000元/平方米左右的價(jià)格，能購買家庭年收入應(yīng)在6萬元以上，符合穗中等收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前廣州制定的廉租房、經(jīng)適房和限價(jià)房政策實(shí)際上并不存在“空當(dāng)”問題，可實(shí)現(xiàn)“無縫對(duì)接”。按三口之家算，家庭年人均可支配收入如果超過18287元的話，那么這個(gè)家庭年總收入應(yīng)該達(dá)到6萬元左右，或者更多，他們實(shí)際有能力購買限價(jià)房，所以限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用房的購買準(zhǔn)入條件正好銜接上。
政府保障房能否影響樓市？
半個(gè)月來，溫總理在新加坡的講話引起了相關(guān)各方面的強(qiáng)烈關(guān)注。巧合的是，10月和11月，北京、上海、廣州、深圳等城市的樓市迅速轉(zhuǎn)冷，廣州甚至一度流傳金沙洲部分樓盤的房價(jià)每平方米降低2000~3000元，大有出現(xiàn)“拐點(diǎn)”之勢。那么，如果經(jīng)濟(jì)適用房如果真的像預(yù)期中的那樣，擴(kuò)大到“中產(chǎn)階級(jí)”層面，是否會(huì)加速房價(jià)的回落？
對(duì)此，資深房地產(chǎn)評(píng)論專家賈圖認(rèn)為，最近幾年，我國房價(jià)之所以持續(xù)快速上漲，一個(gè)重要原因在于房地產(chǎn)市場基本上為商品房所占據(jù)，數(shù)量微乎其微的保障性住房無法對(duì)商品房構(gòu)成影響。這使得市場被開發(fā)商等樓市中的既得利益者所主導(dǎo)，價(jià)格很容易被操縱。而經(jīng)濟(jì)適用房作為一個(gè)承上啟下的環(huán)節(jié)，它將社會(huì)保障性住房緊密聯(lián)系成為一個(gè)整體，由此形成的合力將改變社會(huì)保障性住房由于比重過輕難以對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響的局面，從而，使我國的房地產(chǎn)市場在供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)方面，雙雙發(fā)生巨大變化。
滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌博士認(rèn)為，溫總理的講話預(yù)示著我國住房保障思路的變化，即把中等收入群體納入社會(huì)保障住房的范疇。但是，政府的住房保障體系對(duì)樓市的影響不是很大，因?yàn)槟壳罢峁┑谋Ｕ献》靠傮w上非常有限，而且影響的也只是低端人群，這些人并不是樓市消費(fèi)的主力。不過，從長遠(yuǎn)來看，“中產(chǎn)階級(jí)”進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房范圍是趨勢，遠(yuǎn)期看會(huì)影響樓市的需求，這對(duì)穩(wěn)定房價(jià)會(huì)產(chǎn)生作用。(柯學(xué)東)
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