今年10月、11月注定是中國(guó)樓市不平凡的時(shí)期。
北京、上海、廣州、深圳和武漢等大城市的樓市，不同幅度地出現(xiàn)了成交量和價(jià)格的“雙降”局面，部分城市甚至降價(jià)幅度高達(dá)20%，一時(shí)間，部分媒體和專(zhuān)業(yè)人士中的“拐點(diǎn)說(shuō)”迅速流傳開(kāi)來(lái)。
與此同時(shí)，據(jù)新華社報(bào)道，11月份在新加坡訪(fǎng)問(wèn)的國(guó)務(wù)院總理溫家寶發(fā)表演講稱(chēng)：“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)面向中產(chǎn)階層�！辈⑻岬剑骸罢穆氊�(zé)最重要的是要搞好廉租房，讓那些買(mǎi)不起房或者進(jìn)城打工的農(nóng)民工能夠租得起房住得上房�！睖乜偫淼闹v話(huà)擲地有聲，立刻引發(fā)了各方的關(guān)注和熱烈討論。
近年來(lái)，中央政府出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施，試圖打壓一路暴漲的房?jī)r(jià)，最近兩個(gè)月，樓市“拐點(diǎn)”的跡象似乎顯示著調(diào)控措施的見(jiàn)效。而就在這個(gè)時(shí)候，溫總理關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的講話(huà)更是招致各方的關(guān)注。
這是否意味著，政府主導(dǎo)的雙限房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等未來(lái)幾年將持續(xù)加大供應(yīng)？這對(duì)目前僵持中的房?jī)r(jià)會(huì)帶來(lái)何種沖擊？高收入階層(投資者和炒房者)、中產(chǎn)階層(中等收入者)和低收入階層目前在中國(guó)樓市中分別扮演著什么角色？他們對(duì)未來(lái)樓市持有何種心態(tài)？為了理清上述問(wèn)題，本報(bào)記者分赴北京、上海、廣州、深圳和武漢等城市采訪(fǎng)，結(jié)合溫總理新加坡講話(huà)的精神，全面解讀目前初現(xiàn)“拐點(diǎn)”跡象的樓市現(xiàn)狀。
房地產(chǎn)如果過(guò)度市場(chǎng)化，偏重營(yíng)利性，忽略保障性，瘋狂漲價(jià)就會(huì)成為一個(gè)必然結(jié)果。專(zhuān)家認(rèn)為，讓政府責(zé)任歸政府，讓市場(chǎng)規(guī)律歸市場(chǎng)將是一個(gè)“完美狀態(tài)”。在整組特別報(bào)道中，我們將一一加以深入剖析。
熙熙攘攘的北京三環(huán)主路上，初冬暖陽(yáng)打在馬路兩旁華貴耀眼的樓盤(pán)玻璃幕墻上，反射進(jìn)“房子”和妻子的眼睛里，似乎在拷問(wèn)著，“你什么時(shí)候買(mǎi)我？”
讓人氣短、胸悶——家庭年收入8萬(wàn)的“房子”，捏著工作5年來(lái)僅有的8萬(wàn)元人民幣存折，手心的汗意甚濃。
僅一周后，夫婦倆嗅到了變化。
11月末，溫家寶總理在新加坡國(guó)立大學(xué)發(fā)表演講說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)面向中產(chǎn)階層，戶(hù)均九十平方米。
一對(duì)“中產(chǎn)”夫婦的購(gòu)房尷尬
“房子”是北京中關(guān)村一家電子有限公司員工陳睿的網(wǎng)名，妻子徐慧是另外一間電子配件公司的普通職員。夫婦倆年入8萬(wàn)，最大夢(mèng)想是在北京有一套自己的房。
今年11月5日，北京確定城八區(qū)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房保障家庭收入、住房、資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，下發(fā)的《關(guān)于印發(fā)北京市廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房家庭收入、住房、資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的通知》說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)為：1人戶(hù)、2人戶(hù)、3人戶(hù)、4人戶(hù)、5人戶(hù)家庭年收入分別低于22700元、36300元、45300元、52900元、60000元。
陳�？扌Σ坏茫拔覀兛瓷唐贩孔员暗靡�，看了規(guī)定，又恨不得工資少點(diǎn)�！�
經(jīng)濟(jì)適用房沒(méi)戲，只能考慮商品房了。但五環(huán)內(nèi)開(kāi)盤(pán)的樓越來(lái)越少，開(kāi)盤(pán)價(jià)格越來(lái)越高，即使想在四環(huán)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)一套性?xún)r(jià)比高些的二手房也不容易，“就算每平方米1萬(wàn)元，70平方米也得70多萬(wàn)元，首付后剩下的60多萬(wàn)元，月供4000元可讓我怎么活？”
不斷奔波看房，讓陳睿嘴巴上起的膿包，消了又腫，腫了又消，徐慧的體重也從105斤直線(xiàn)下降到95斤。
北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司東部片區(qū)一位范姓負(fù)責(zé)人告訴記者，北京二手房上漲趨勢(shì)依然明顯，其中，尤以CBD核心區(qū)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭強(qiáng)勁。“周邊的二手樓均價(jià)目前為15000到16000元，高則18000到23000元。從8月開(kāi)始一直到10月，每個(gè)月平均漲速為15%�！彼f(shuō)。
地產(chǎn)專(zhuān)家、北發(fā)投總裁杜猛則說(shuō)，“北京房?jī)r(jià)漲勢(shì)強(qiáng)勁，二環(huán)周邊均價(jià)已達(dá)3萬(wàn)元，三環(huán)周邊達(dá)2.5萬(wàn)元，五環(huán)內(nèi)已突破萬(wàn)元，上月北京房?jī)r(jià)增幅依然保持10%以上�！�
把城鎮(zhèn)居民從高房?jī)r(jià)中解脫？
據(jù)悉，11月18日至21日，溫家寶總理訪(fǎng)問(wèn)新加坡期間，對(duì)中國(guó)住房建設(shè)提出了“四點(diǎn)考慮”：加大廉租房建設(shè)力度；建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房；在政府宏觀調(diào)控下由市場(chǎng)提供高檔住房；政府要在守住18億畝耕地“紅線(xiàn)”的同時(shí)統(tǒng)籌兼顧，對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，“政府應(yīng)提供和保障土地供應(yīng)”。
溫總理說(shuō)：“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階層的�！边@句話(huà)被認(rèn)為是近些年中央領(lǐng)導(dǎo)第一次把中等收入群體納入社會(huì)保障住房的范疇。
中央黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)部副主任趙振華說(shuō)，以前更多地關(guān)注低收入群體，現(xiàn)在不但要保障低收入者的住房，而且要擴(kuò)大到中等收入者�！彼f(shuō)，現(xiàn)在的方向是逐步將政府和市場(chǎng)的功能分開(kāi)，中低收入者由政府來(lái)“管”，高收入者當(dāng)然是由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)。
“政府管的人會(huì)越來(lái)越多了，更多人被劃入住房保障的領(lǐng)域�！壁w振華表示，因?yàn)樵谖覈?guó)中低收入者占多數(shù)，高收入者所占比例很少，不過(guò)不能據(jù)此就認(rèn)為會(huì)弱化市場(chǎng)，一定還有相當(dāng)部分人需要通過(guò)市場(chǎng)買(mǎi)房，政府的責(zé)任更重了。
“總理的話(huà)意味著會(huì)有三個(gè)突破�！敝袊�(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海表示，“廉租房比例將會(huì)加大；經(jīng)濟(jì)適用房面向中等收入者的比例會(huì)大大增加，這意味著商品房的比例要大大壓縮；把高檔房建設(shè)交給市場(chǎng)調(diào)節(jié)�！�
他說(shuō)，從經(jīng)濟(jì)適用房被異化成低收入者的“窮人專(zhuān)利”，到大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房要“面向中產(chǎn)階層”，標(biāo)志著我國(guó)住房政策正在發(fā)生根本性變化，該政策取向有可能把大多數(shù)城鎮(zhèn)居民從高房?jī)r(jià)當(dāng)中解脫出來(lái)。
“保障”概念具有極大彈性
“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)面向中產(chǎn)階層”首次將中等收入者納入保障范疇，此前似乎并無(wú)太多預(yù)示。什么樣的收入能夠被納入“中產(chǎn)階層”收入的范疇，事實(shí)上并無(wú)明晰界定。趙振華說(shuō)，“此前被廣泛提起的一個(gè)說(shuō)法是年收入6萬(wàn)元到20萬(wàn)元之間的群體。”
一位不愿意透露姓名的專(zhuān)家說(shuō)：“此前1998年23號(hào)文件中，經(jīng)濟(jì)適用房面向中低收入家庭，現(xiàn)在國(guó)務(wù)院文件中經(jīng)濟(jì)適用房是面向低收入家庭，關(guān)于這個(gè)，我們自己也在討論�！�
曹建海則說(shuō)，1998年中國(guó)的房地產(chǎn)改革方案模式，和新加坡模式很相似，是以“經(jīng)濟(jì)適用房為供給主體的供給體系，那時(shí)候把房子賣(mài)給老百姓是個(gè)巨大的突破。”
被稱(chēng)為房改綱領(lǐng)性文件的國(guó)務(wù)院23號(hào)文件，于1998年公布實(shí)施。文件中明確規(guī)定“對(duì)不同收人家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策”。其中包括“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房�！�
建設(shè)部曾對(duì)城鎮(zhèn)“最低收入、中低收入和高收入”有大概的算法——城鎮(zhèn)居民中高收入者和最低收入者各為10%左右，其余80%的家庭都屬于“中低收入者”。23號(hào)文件公布后，在成本加微利的基礎(chǔ)上，政府建造了質(zhì)量非常好的“安居房”，即后來(lái)的“經(jīng)濟(jì)適用房”。
另一位專(zhuān)家透露，“當(dāng)時(shí)曾經(jīng)提出這樣的主張：安居房要占房屋供給的85%，廉租房占5%，商品房占10%左右，這是1998年方案設(shè)計(jì)，應(yīng)該說(shuō)這個(gè)方案到目前為止來(lái)看都是非常完美的，不足之處是取消了實(shí)物分房、單位建房等。”那時(shí)候單位建房往往交單位“基建辦”運(yùn)作，除牟利外，單位基建辦的功能和開(kāi)發(fā)商幾乎一致�？上В瑔挝唤ǚ勘槐├缘姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)取代。
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房只是微利的，商品房才是有利可圖的。后來(lái)很多學(xué)者甚至是官員也認(rèn)為，土地必須作價(jià)，房地產(chǎn)改革的方向是市場(chǎng)化。
2003年，國(guó)務(wù)院下發(fā)了另一個(gè)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展影響重大的文件。此后，經(jīng)濟(jì)適用房不再成為供給主體，而和廉租房一同成為保障性住房。 “保障是個(gè)有彈性的詞語(yǔ)，可以理解為是針對(duì)收入特低、因拆遷等無(wú)居所者的。”專(zhuān)家說(shuō)，由于“保障”概念的巨大彈性，經(jīng)濟(jì)適用房在政府眼中基本變?yōu)椤包c(diǎn)綴”。
在2003年后，經(jīng)濟(jì)適用房供給逐漸減少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年，全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的供給面積為3466.40萬(wàn)平方米，到2003年增加到5330.58萬(wàn)平方米；之后逐年減少，到2005年僅為3513.45萬(wàn)平方米，2006年又增加到4379.03萬(wàn)平方米。
距離實(shí)現(xiàn)還有多遠(yuǎn)？
在新加坡期間，溫家寶不但聽(tīng)取了新加坡國(guó)家發(fā)展部部長(zhǎng)馬寶山介紹新加坡提供住房保障的經(jīng)驗(yàn)和政策，還帶著建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾專(zhuān)程前往大巴窯組屋區(qū)，了解新加坡提供公共住屋的政策和經(jīng)驗(yàn)。
曹建海說(shuō)，“我國(guó)1998年的模式以經(jīng)濟(jì)適用房為主體，這和新加坡的組屋政策相似�！碑�(dāng)?shù)鼐用袢绻?gòu)買(mǎi)了組屋還居住在另外購(gòu)買(mǎi)的商品房?jī)?nèi)，將會(huì)觸犯法律。結(jié)果85%的新加坡居民都居住在組屋中，約有10%的人居住在商品房中，購(gòu)買(mǎi)組屋的居民只需用薪金的20%來(lái)償還貸款就夠了。
“在十七大報(bào)告出臺(tái)前，政府看到了房地產(chǎn)業(yè)的贏利性和對(duì)于GDP的帶動(dòng)作用，卻忽視了負(fù)面因素。十七大后我們欣喜地看到，住房越來(lái)越被作為一個(gè)民生問(wèn)題受到關(guān)注�！�
“政府有更多工作要做，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步健全，如何解決財(cái)力的問(wèn)題，如何引導(dǎo)好老百姓的購(gòu)房愿望等�！�
趙振華說(shuō)，現(xiàn)在要求相關(guān)部門(mén)盡快制定相關(guān)政策，變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，這樣的轉(zhuǎn)變肯定面臨很多阻力，比如，在低收入者住房問(wèn)題都沒(méi)有解決好的情況下，還要同時(shí)解決中等收入者的住房問(wèn)題，要求我們的政策、財(cái)力都要能跟上，這需要一個(gè)過(guò)程，不可能立即實(shí)現(xiàn)。(趙琳琳 柯學(xué)東)
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