一個樓盤分多次開盤，一點點“擠牙膏式”推盤，而房價隨之一步步漲上去。這種捂盤囤房方式一度成了房地產(chǎn)市場通行的潛規(guī)則。
從11月份開始，杭州市全面實施商品房預銷售計劃報送制度，其劍鋒直指開發(fā)商捂盤囤房行為。
“房產(chǎn)新政”劍指捂盤
近幾天來，杭州不少房地產(chǎn)商都注意到了這條極為嚴格的房產(chǎn)“新政”：從11月開始，杭州全面實施商品房預銷售計劃報送制度，市區(qū)內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的商品房全部列入預銷售計劃。按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須申報本公司2008年度的預銷售商品房項目，總項目規(guī)模在三萬平方米以上的，一次性計劃申報的預銷售面積以三萬平方米以上可售住宅房源為單位進行申報；總項目規(guī)模在三萬平方米以下的，需一次性申報。
“其中之意很明白，只要項目規(guī)模達到三萬平方米以上，新商品房預售開盤量不得少于三萬平方米�！焙贾菀恍┓康禺a(chǎn)開發(fā)商說。此外，凡未按期申報商品房預銷售計劃的房地產(chǎn)項目，在2008年度均作無計劃處理。
曾在杭州城北一家樓盤開盤時連夜排號的趙小姐說，這個政策大快人心，不少樓盤一開盤只有100多套房可賣，吊購房者的胃口，提高價碼，大家怨聲載道。由于市場供給量不足，杭州甚至出現(xiàn)房源緊張的現(xiàn)象。據(jù)媒體報道，在10月份浙江省的房博會上，就傳出了可售房源“奇缺”的說法。
這次新政無疑直擊惜售捂盤行為，以防止囤房抬價、市場欺詐的違法違規(guī)現(xiàn)象出現(xiàn)。事實上，從今年下半年以來，直接可以打擊到交易環(huán)節(jié)捂盤惜售行為的新政可謂不少。從加息、稅收到房貸新政，國家不斷收緊信貸口子，要求銀行從嚴控制對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)的短期貸款或任何形式的滾動授信。不少地方也開始專項清查整治，確保開發(fā)商按照正常節(jié)奏來供應房源。杭州市這次關于商品房預銷售的“新政”也并非首次，三個月前，市有關部門就規(guī)定，對列入房地產(chǎn)開發(fā)計劃的商品房項目須全部申報辦理商品房(預)銷售審批手續(xù)，上網(wǎng)公開銷售，確保列入房地產(chǎn)開發(fā)計劃的商品房項目上市銷售，及時提供市場有效供給。
上有政策下有對策
一石擊起千層浪，杭州這次“房產(chǎn)新政”對開發(fā)商們的銷售行為產(chǎn)生了不少直接沖擊，更形成了“垂直打擊”。
近幾天來，有消息傳來，已經(jīng)出現(xiàn)了樓盤開盤量不足三萬平方米、預售申請被“卡殼”的情況。有關機構調(diào)查發(fā)現(xiàn)，10月份的浙江省房博會過后的首次開盤潮，將有可能推遲，不少原定開盤量不夠標準的樓盤，只好等符合預售條件的房源達到三萬平方米后再開盤。有調(diào)查顯示，明年春節(jié)前，大約有30多個老盤或新盤有開盤意向。
這次新政對開發(fā)商形成的“垂直打擊”是，商品房開盤量大增，相應的業(yè)務量同工作量也一并增加，隨之而來的是整個開盤的預算成本就要增加。這部分成本如何消化，成為開發(fā)商們不得不思考的問題。
沖擊與打擊，并不代表“推盤手們”真的無計可施了。“這很簡單，有的開發(fā)商遲領預售證，你就拿他一點辦法也沒有。”浙江工業(yè)大學房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬教授說�！按送猓诜康禺a(chǎn)相關法律上，規(guī)定商品房銷售可以預售，也可以現(xiàn)房銷售，這是銷售方的權利，在這種情況下政策的執(zhí)行難度會加大�！�
有的開發(fā)商質(zhì)疑，建設部的城市商品房預售管理辦法規(guī)定，商品房預售應當符合三個條件，其中并沒有要求開盤量。因此，杭州市的房地產(chǎn)新政是否與法律相抵觸呢？對此，一位房地產(chǎn)研究人員表示，政府的這次政策只是在相關法律法規(guī)基礎上的細化，與法律法規(guī)并不矛盾。
事實上，無論哪一次“房產(chǎn)新政”出臺，都沒有改變一個事實，就是推盤主動權始終掌握在開發(fā)商手里，他們在操控推盤節(jié)奏方面，依然有著較大的操作空間。以這次新政為例，盡管要求新商品房預售開盤量不得少于三萬平方米，可一些規(guī)模較大的樓盤，仍然可以分批分期梯次開盤。
打擊捂盤任重道遠
隨著冬天的到來，在有著國內(nèi)樓市“風向標”之稱的京滬深三大城市，樓市也有趨冷跡象，無論在一手住宅還是二手房成交量上，都出現(xiàn)下降。在樓市趨冷的情況下，業(yè)內(nèi)也在猜測：市場會不會導致房地產(chǎn)開發(fā)商快速放盤，捂盤現(xiàn)象會不會消失。
有觀點認為，杭州此次“房產(chǎn)新政”雖規(guī)定三萬平方米新盤開盤底線，可一些體量大的樓盤，還是可以分期開盤的。建議為更好防止開發(fā)商捂盤，今后政府可以采取縮小出讓地塊面積的辦法，徹底杜絕分批開盤銷售。可事實上這種辦法也會產(chǎn)生矛盾，政府縮小出讓地塊面積，其結果很可能導致樓價的上漲，有違打擊捂盤囤房的初衷。
也有人提出，徹底終結“擠牙膏式”推盤時代，有必要在土地供給上提前想一些辦法，比如簽訂土地出讓合同時，就明確規(guī)定將來開盤時必須提供一定的供應量�！斑@種辦法也有局限，就拿今年來說，杭州市遇到的情況是市場短缺，才需要加大市場供應；可如果將來市場供大于求，加大市場供應的辦法又是行不通的�！闭憬I(yè)大學房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬教授說。
專家認為，這次杭州出臺“房產(chǎn)新政”，主要是政府為應對當前房源緊張局面而采取的可能的行政手段，從而達到加快房源供給的目的。這只是一種辦法而已，它只能有助于改善當前房地產(chǎn)市場一些不良行為與現(xiàn)象，但不能指望捂盤囤房行為就此能徹底被終結，畢竟房地產(chǎn)市場不可能完全由行政力量控制。(李亞彪)
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