對很多既不符合經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房申請標(biāo)準(zhǔn)，又面對高漲的房價(jià)望洋興嘆的城市“夾心層”來說，限價(jià)房給人們帶來一份新的期待。但作為一種政策性很強(qiáng)的產(chǎn)品，如今的限價(jià)房面臨很多的不確定性。
限價(jià)房購買標(biāo)準(zhǔn)亟須出臺
誰能買到限價(jià)房？在絕大多數(shù)消費(fèi)者眼里，這是最值得關(guān)心的問題。此前，北京市建委公布了新的經(jīng)濟(jì)適用住房申請標(biāo)準(zhǔn)，以最為普遍的三口之家為例，想要購買經(jīng)濟(jì)適用住房家庭年收入須低于45300元，折合到月計(jì)算，每月收入在3775元以下的家庭才有資格購買�！敖�(jīng)適房的標(biāo)準(zhǔn)都出臺了，可是限價(jià)房的相關(guān)政策遲遲沒有定論，讓人特別著急。”一直密切關(guān)注北京限價(jià)房消息的小高對記者說。
據(jù)記者了解，對于限價(jià)房的購買人群，現(xiàn)有的政策基本集中于這幾個(gè)方面：北京戶口、家庭首次置業(yè)以及一定數(shù)額的收入上限�！暗珕栴}在于，在目前的情況下，很難有一個(gè)系統(tǒng)去判斷一個(gè)人或者一個(gè)家庭的實(shí)際收入水平和房屋所有情況�！眰I(yè)控股公司副總經(jīng)理兼研究中心總經(jīng)理張劍認(rèn)為，單是這一點(diǎn)，限價(jià)房在銷售上的難度就很大，必須有更為具體和更為先進(jìn)的指標(biāo)系統(tǒng)保障限價(jià)房的分配。
北京市建委住房保障辦公室的人士告訴記者：“限價(jià)房的管理辦法目前已上報(bào)市政府，很快就會出臺。”據(jù)其透露，目前《限價(jià)房管理辦法(草案)》已經(jīng)在內(nèi)部形成，相關(guān)部門已經(jīng)進(jìn)行了數(shù)輪討論，市建委、國土局、財(cái)政局和市政規(guī)劃等部門悉數(shù)參加�！半m然限價(jià)房政策的大方向已經(jīng)確定，但細(xì)節(jié)問題在不同部門之間仍有爭議，仍有改動(dòng)的可能。”
據(jù)記者了解，在購買限價(jià)房的資格方面，主要優(yōu)先供給具有北京市戶口、中低收入人群，并且還限定涉及拆遷和奧運(yùn)工程的居民。另外，家庭收入的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算方法與新公布的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法類似，要與家庭的人口數(shù)、年收入以及家庭總資產(chǎn)相掛鉤。
限價(jià)房產(chǎn)權(quán)界定成難題
不能讓限價(jià)房成為有錢人投資發(fā)財(cái)?shù)墓ぞ�，自然是限價(jià)房政策必須考慮的問題之一。但不可回避的是，在“漲”聲一片的房地產(chǎn)市場里，因土地升值而帶來的房產(chǎn)升值是一件自然而然的事，而房價(jià)本身就遠(yuǎn)低于市場價(jià)的限價(jià)房，注定擁有比其售價(jià)高出很多的價(jià)值。
這就帶來一個(gè)問題，對于限價(jià)房的購買者來說，當(dāng)他們有能力改善自己的居住條件，準(zhǔn)備更換住宅時(shí)，他們是否可以像目前的經(jīng)濟(jì)適用住房一樣，滿5年后作為商品房上市交易，把手里的限價(jià)房按市場價(jià)格出售或者出租呢？
“限價(jià)房升值后誰受益，其實(shí)是一個(gè)產(chǎn)權(quán)問題�！睆垊χ赋�，如果限價(jià)房的產(chǎn)權(quán)完全在購房者手里，那么他自然有權(quán)對限價(jià)房進(jìn)行出售或者以其他方式來處置，并從中獲益；如果購房者手里是不完全產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)與政府共有，那么政府在處置這套房產(chǎn)時(shí)也擁有發(fā)言權(quán)，這樣才可能讓限價(jià)房發(fā)揮其本來的作用。
在限價(jià)房的后續(xù)管理問題上，北京市建委相關(guān)人士表示，在《限價(jià)房管理辦法(草案)》中規(guī)定，限價(jià)房可以在購買5年后轉(zhuǎn)讓，但政府可能將收取一部分的市場溢價(jià)。據(jù)了解，對限價(jià)房的產(chǎn)權(quán)界定目前已經(jīng)明確，限價(jià)房雖然屬于政策性住房，但仍屬于商品房，因此將是完全產(chǎn)權(quán)�！氨M管大方向已經(jīng)確定，但關(guān)于限價(jià)房產(chǎn)權(quán)的爭議依然很多，尤其是政府部門之間的爭議�！北本┦薪ㄎ》勘Ｕ限k公室的知情人士說。有政府部門人士認(rèn)為，既然限價(jià)房是完全產(chǎn)權(quán)房，就沒有必要將其劃入到政府的住房保障體系之中�！八皇钦疄榱藨�(yīng)對高房價(jià)時(shí)代，對房價(jià)進(jìn)行調(diào)控的一種手段�！边�有一些政府部門表示，在北京這樣的大城市，高房價(jià)已經(jīng)使很多人買不起房，限價(jià)房應(yīng)該納入到住房保障制度中，以解決城市“夾心層”的住房問題。
“還有一個(gè)爭論比較大的問題是，在限價(jià)房出售后的5年內(nèi)，對限價(jià)房如何管理，是否要做禁止出租的規(guī)定。另外，5年后如果限價(jià)房轉(zhuǎn)讓，政府是否有優(yōu)先回購權(quán)等問題，爭議很大，尚不能最終確定�！鄙鲜鲋槿耸空f。
限價(jià)房如何保障工程質(zhì)量
限價(jià)房的房屋質(zhì)量過不過關(guān)，會不會成為問題房，也是人們關(guān)注的焦點(diǎn)問題。在住宅價(jià)格構(gòu)成中，除了土地價(jià)格和相關(guān)稅費(fèi)外，設(shè)計(jì)成本、建筑成本以及開發(fā)商一定比例的利潤都是必不可少的組成部分。然而，限價(jià)房壓縮的就是開發(fā)商的利潤空間，對于以追求經(jīng)濟(jì)效益最大化為首要生存目標(biāo)的開發(fā)商來說，他們能否心甘情愿降低利潤？會不會通過降低成本的方式來“兼顧”利潤和價(jià)格？這在很多人眼里都是一個(gè)碩大的問號。
張劍認(rèn)為，如果開發(fā)商為了少犧牲利潤，在建筑成本上能省則省，甚至不惜偷工減料，那么一旦發(fā)生嚴(yán)重的質(zhì)量問題，讓限價(jià)房成為了問題房，所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和社會不良影響都是非常嚴(yán)重的。另外，即使開發(fā)商在建筑質(zhì)量上沒有動(dòng)什么手腳，但出于節(jié)約成本的考慮，降低了建筑的品質(zhì)，或者壓縮了設(shè)計(jì)成本，即使短期內(nèi)滿足了人們的居住需求，長期來看也會成為城市的負(fù)擔(dān)。因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如何保障限價(jià)房的建設(shè)質(zhì)量，如何監(jiān)督開發(fā)商的行為，也是擺在政府相關(guān)部門面前的一道難題。(記者 孫蔚)
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