繼去年7月建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布“限外令”之后,國家發(fā)改委和商務(wù)部公布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》,新增限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。
與2002年和2004年版的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》相比,2007版在房地產(chǎn)領(lǐng)域開始向外資收緊。新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》規(guī)定,從2007年12月1日起,外資將不再鼓勵進(jìn)入普通住宅的開發(fā)建設(shè),同時外資被限制進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場交易(存量房交易)及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。
其實(shí),為積極促進(jìn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,在2002年和2004年的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中,都鼓勵外資對國內(nèi)普通住宅的開發(fā)建設(shè)。而在限制范圍上,也一直鎖定在土地成片開發(fā)(限于合資、合作),高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營上。
在普通住宅的開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域,中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長包宗華對本報記者表示:“目前,國內(nèi)資金明顯流動性過剩,開發(fā)建設(shè)普通住宅的國內(nèi)資金已足夠充裕。”
2006年7月,六部委出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》。在該意見中,禁止投資者以境外直接持有中國物業(yè)的方式投資中國房地產(chǎn),堵住外資以股權(quán)投資直接向國內(nèi)投資。同時規(guī)定境外人士只有在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過1年,才可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房,但不得購買非自用、非自住商品房。
然而,這一“限外令”并沒有有效堵住境外熱錢的涌入,很多外資購房人把眼光轉(zhuǎn)向了二手房市場。統(tǒng)計(jì)顯示,70個大中城市二手住宅價格前三季度上漲6.6%。
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰向本報記者分析,在歐美等發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場上,二手房是真正的主導(dǎo)者,二手房交易量占這些國家整個房地產(chǎn)交易量的80%左右,而中國這個比例還不到40%。
李文杰表示,國外的投資基金看準(zhǔn)中國地產(chǎn)市場以后也一定是二手房交易占主導(dǎo)的市場,于是正紛紛進(jìn)入中國房地產(chǎn)二級市場。
據(jù)他分析,目前在房地產(chǎn)二級市場,估計(jì)有一半房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司含有外資成分;在高端置業(yè)顧問領(lǐng)域,外資成分企業(yè)居多,而在房地產(chǎn)的三級市場則是國內(nèi)企業(yè)居多。
李文杰認(rèn)為,新的“限外令”,在擔(dān)心防止外資通過中介進(jìn)入炒房領(lǐng)域方面,是有合理性的,目前全國上下從去年開始都在整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。但目前房地產(chǎn)中介領(lǐng)域的混亂是政府監(jiān)管力度的問題。中介行業(yè)實(shí)際起著提高流通、降低成本的作用,目前房地產(chǎn)中介的趨勢是海外融資加快,而限制外資,將降低中介行業(yè)的競爭。
對于限制外資進(jìn)入二級市場的政策影響,包宗華覺得其未來效果還不好預(yù)測。前年韓國也面臨著高房價問題,隨后韓國出臺二手房轉(zhuǎn)讓征收30%高稅以限制二級市場,該政策既遏制了房價,但也帶來了二級市場的蕭條。(孫榮飛)