物業(yè)管理企業(yè)以后要改稱“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。這可不是簡(jiǎn)單的名稱變化，它意味著，物業(yè)公司須對(duì)自己的角色重新定位。
“翻身做主”的業(yè)主也要有“主人”的姿態(tài)，拖欠物業(yè)費(fèi)，大名可能上小區(qū)的“公告”，同時(shí)還要繳納滯納金。
所有這些，都是《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例(草案二次審議稿)》(以下簡(jiǎn)稱“二審稿”)作出的最新修改，同時(shí)，二審稿還吸納了河南文豐律師事務(wù)所負(fù)責(zé)起草的《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例(代擬稿)》(以下簡(jiǎn)稱“代擬稿”)的內(nèi)容。今天，鄭州市人大常委會(huì)將對(duì)二審稿進(jìn)行第二次分組討論，明天下午將進(jìn)行表決。
【名稱有改動(dòng)】
物業(yè)公司“回歸本位”
目前，很多物業(yè)公司把業(yè)主當(dāng)做自己的管理對(duì)象，認(rèn)為業(yè)主應(yīng)當(dāng)無(wú)條件服從自己的管理，這引起業(yè)主的不滿，為此引發(fā)的糾紛也屢見不鮮。
提到問題癥結(jié)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是由于物業(yè)公司沒有擺正自己的位置，而二審稿將讓物業(yè)公司在自己的位置上坐得端端正正。
根據(jù)《物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，二審稿將原來(lái)的“物業(yè)管理企業(yè)”稱謂，改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，這兩字之差，讓物業(yè)公司回到了自己應(yīng)該坐的位置上。
同時(shí)，二審稿還對(duì)“物業(yè)”的概念進(jìn)行了界定——本條例物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。
【權(quán)利有保障】
業(yè)主大會(huì)要按規(guī)定成立
一些新建小區(qū)，業(yè)主入住后，小區(qū)業(yè)主大會(huì)的成立卻遙遙無(wú)期，物業(yè)公司往往以入住率不高或業(yè)主入住時(shí)間不長(zhǎng)為由推托，業(yè)主的權(quán)利也很難得到保障。
針對(duì)此，鄭州一市直部門提出，為了促進(jìn)新建小區(qū)業(yè)主大會(huì)盡快召開，應(yīng)將業(yè)主大會(huì)成立條件予以細(xì)化，從交付面積和交付時(shí)間兩方面加以規(guī)定。
二審稿采納了代擬稿的有關(guān)規(guī)定，列出了應(yīng)成立業(yè)主大會(huì)的條件：
1.商品房出售并交付使用建筑面積占總建筑面積50%以上的；2.商品房出售并交付使用建筑面積占總建筑面積30%以上不到50%，且首套房屋交付使用已滿12個(gè)月的；3.商品房出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足30%，但首套房屋交付使用已滿24個(gè)月，且業(yè)主總數(shù)在30個(gè)以上的。
業(yè)主10人以上可要求召開業(yè)主大會(huì)
在代擬稿中，起草者認(rèn)為，要求成立業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的權(quán)利，提出“半數(shù)以上的業(yè)主”才可提交報(bào)告。市人大常委會(huì)組成人員認(rèn)為這一條件過嚴(yán)，不利于業(yè)主權(quán)利的行使，建議修改。
二審稿采納了這一建議，將“半數(shù)以上的業(yè)主”修改為“業(yè)主10人以上”。
針對(duì)一審稿中“向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提交成立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告”的規(guī)定，二審稿刪除了“街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府”的內(nèi)容。
此外，一審稿中“誰(shuí)提交業(yè)主大會(huì)成立報(bào)告，誰(shuí)就承擔(dān)成立費(fèi)用”的規(guī)定，也被修改為“業(yè)主大會(huì)籌備組工作所需經(jīng)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)”。
【民意受尊重】
房屋共有人也是業(yè)主
以前，有些開發(fā)商以尚未出售房屋業(yè)主的身份，出面操縱物業(yè)小區(qū)投票權(quán)，控制或者“強(qiáng)奸”民意，業(yè)主盡管明知內(nèi)幕卻又無(wú)可奈何。
代擬稿起草律師認(rèn)為，建設(shè)單位是以出售房屋為目的的，把建設(shè)單位作為尚未出售房屋的業(yè)主，有違業(yè)主本質(zhì)。同時(shí)，在征求社會(huì)各界意見時(shí)，也有不少業(yè)主提出，房屋共有人也應(yīng)當(dāng)作為業(yè)主。
經(jīng)過研究，鄭州市人大法制委員會(huì)采納了上述意見，刪除了一審稿中“尚未售出的房屋，建設(shè)單位為業(yè)主”的內(nèi)容。在二審稿中，增加規(guī)定：房屋所有權(quán)證及商品房買賣合同中記載的“共有人”也為業(yè)主。
業(yè)主可要求審計(jì)業(yè)委會(huì)收支
為防止業(yè)主委員會(huì)及其成員利用職權(quán)謀私利，損害業(yè)主利益，二審稿增加內(nèi)容：“業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，有20%以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)”。
【不準(zhǔn)亂要錢】
代收水電費(fèi)禁收手續(xù)費(fèi)
因?yàn)橥锨匪娰M(fèi)，不少居民及小區(qū)都曾受過停水停電的“禮遇”。
一審稿及代擬稿達(dá)成共識(shí)：水、電、氣、暖、郵政、通信、有線電視等公用企事業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收費(fèi)用而停止提供服務(wù)。
但是，有常委會(huì)組成人員提出，這些規(guī)定不屬于本條例調(diào)整的內(nèi)容。因此，二審稿中，公用企事業(yè)單位“不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收費(fèi)用而停止提供服務(wù)”的規(guī)定被刪除了。
同時(shí)，二審稿增加規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用”。
【該繳的別欠】
拖欠物業(yè)費(fèi)得繳滯納金
“×××拖欠××元物業(yè)費(fèi)，請(qǐng)于×月×日之前繳納”，在一些小區(qū)的公告欄上，類似的公告并不少見。
一審稿曾規(guī)定，業(yè)主逾期不繳物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向法院提起訴訟，或申請(qǐng)仲裁。
法制委員會(huì)在立法調(diào)研中了解到，目前業(yè)主欠費(fèi)具有一定普遍性，其后果是惡化了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系，影響物業(yè)管理活動(dòng)的正常進(jìn)行。為此，二審稿增加了一項(xiàng)懲罰措施：對(duì)逾期不繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照約定加收滯納金。
對(duì)于多層、高層住宅前期物業(yè)收費(fèi)，草案曾規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，在二審稿中，這一規(guī)定被刪除。
另外，在買房前，開發(fā)商的宣傳頁(yè)、沙盤顯示小區(qū)綠化率往往非常高，很多人正是沖著讓人賞心悅目的綠色，才痛快簽下購(gòu)房合同�？墒牵恍I(yè)主入住不久，就發(fā)現(xiàn)綠地正被新樓盤代替，并由此引發(fā)“護(hù)綠”官司。
基于上述考慮，曾有提議要求將綠地等公共設(shè)施寫入合同，但此要求因?yàn)榕c《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定不夠一致，最終在二審稿中被刪除。
【其他】
維修資金咋管要等政府細(xì)化
動(dòng)輒數(shù)百上千萬(wàn)的專項(xiàng)維修資金，敢不敢交給業(yè)主去管理，是草案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)之一。
在征求意見時(shí)，有常委會(huì)組成人員提出，對(duì)于專項(xiàng)維修資金的管理使用，建議市政府在制定具體管理辦法時(shí)，對(duì)相關(guān)內(nèi)容予以細(xì)化。
而國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》中也規(guī)定：“專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門制定”。
為此，二審稿中仍規(guī)定，“專項(xiàng)維修資金由業(yè)主委員會(huì)管理，也可由業(yè)主委員會(huì)委托市或縣(市)、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)代管”。但在刪除相關(guān)制約規(guī)定的同時(shí)，增加了條款：“專項(xiàng)維修資金的具體管理辦法，由市人民政府根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定另行制定”。(記者肖風(fēng)偉肖海麗）
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