按照我國現(xiàn)階段的住房保障政策，中低收入家庭可以購買經(jīng)濟適用房，最低收入家庭可以申請廉租房，但仍有一部分既不符合廉租房申請條件又買不起經(jīng)濟適用房的低收入群體，這些被稱為“夾心層”的家庭該如何解決住房難題？如今，一種“共有產(chǎn)權(quán)、租售并舉”新模式的出現(xiàn)正在破解“夾心層”的住房難題。
一套房子部分購買、部分租賃
今年51歲的孫金喜和愛人雙雙下崗，沒有固定收入來源，兩人原來住在江蘇泰州造紙廠九平方米的公房里。今年住房拆遷時，九平方米的住房評估價只有不到1.8萬元。按照泰州市拆遷低保政策，拆遷補償不足七萬元的補足七萬元，如果能在規(guī)定時間內(nèi)搬家，另外獎勵8000元。孫金喜盡管拆遷后實際能拿到7.8萬元，仍然無法正常買房。
按照“共有產(chǎn)權(quán)、租售并舉”的政策，孫金喜申請購買泰州市海陵區(qū)經(jīng)濟適用房興業(yè)小區(qū)28棟308室，建筑面積73.86平方米，房價每平方米為1600元，孫金喜通過拆遷獲得的7.8萬元購買了其中的48.75平方米，另外的25.11平方米，產(chǎn)權(quán)則屬于泰州市房產(chǎn)管理處，孫金喜每月另付21.7元房租。
在泰州市，截至目前已有436戶像孫金喜這樣的住房困難家庭享受到了“共有產(chǎn)權(quán)、租售并舉”政策的實惠，年底還將有100戶家庭通過這種方式解決住房困難。
“租售并舉經(jīng)濟適用房供應(yīng)被列入住房保障體系，滿足的是低收入家庭的住房需求，在土地供應(yīng)、行政事業(yè)性收費等方面將享受多項優(yōu)惠政策。”泰州市建設(shè)局局長孔德平說，為杜絕鉆空子炒房現(xiàn)象，泰州市剛剛出臺的《泰州市區(qū)經(jīng)濟適用房租售并舉的實施細則》為此做了很多規(guī)定，其中明確租售并舉經(jīng)濟適用房實行申請、審批和公示制度。同時具備下列三種條件的人員，才可以申請購買租售并舉的經(jīng)濟適用房：一是本市市區(qū)常住城鎮(zhèn)戶口五年以上；二是僅有一處住房，家庭人均住房建筑面積在15平方米以下，或被拆遷房屋的市場評估價低于市區(qū)最低補償標(biāo)準(zhǔn)且戶口與被拆遷房屋一致的；三是自申請之日至前兩年家庭人均月收入在市區(qū)最低工資線標(biāo)準(zhǔn)以下的低收入家庭。
記者看到，《泰州市區(qū)經(jīng)濟適用房租售并舉的實施細則》第八條規(guī)定，購買租售并舉經(jīng)濟適用房的當(dāng)事人在五年內(nèi)可一次或分期按原初始售房單價購買共有產(chǎn)權(quán)份額，五年后購買的，按市政府確定的新價格執(zhí)行。根據(jù)泰州市的規(guī)定，租售并舉經(jīng)濟適用房在取得完全產(chǎn)權(quán)五年后方可上市，上市時，應(yīng)按屆時同地段普通商品房與經(jīng)濟適用房差價的50%向政府繳納增值收益，其收益將納入城市住房保障發(fā)展資金賬戶，專項用于租售并舉經(jīng)濟適用房建設(shè)。租售并舉經(jīng)濟適用房上市時政府有優(yōu)先回購權(quán)，政府回購的經(jīng)濟適用房，可繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售和租賃。
據(jù)了解，泰州市實施租售并舉的經(jīng)濟適用房按當(dāng)年經(jīng)濟適用房竣工總量的10%左右配制，而實施租售并舉經(jīng)濟適用房的所需資金，在廉租住房保障資金中統(tǒng)籌安排。
泰州市房管局房產(chǎn)管理科副科長張國華說，經(jīng)濟適用房可租可售，房屋產(chǎn)權(quán)公私共有，既可以在短期內(nèi)幫助困難家庭解決住房問題，又可以避免走福利分房的老路，同時還進一步調(diào)動了購房戶的創(chuàng)業(yè)精神�！斑@項政策實施兩年多來，已有近80%的家庭買回了完全產(chǎn)權(quán)。”張國華說：“按照現(xiàn)在的情況估計，基本上所有的家庭都能在五年內(nèi)購回所有產(chǎn)權(quán)�！�
住房保障體系重要組成部分
據(jù)江蘇省建設(shè)廳房改辦卞主任介紹，江蘇省像泰州這樣試水“共有產(chǎn)權(quán)房”的還有無錫、連云港、蘇州等城市。從2005年開始探索建立共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房制度以來，目前江蘇已有300多戶家庭通過“共有產(chǎn)權(quán)”的方式解決了住房問題，這一數(shù)字今年將擴大到1000戶左右。下一步，江蘇省會在試點基礎(chǔ)上，全面推行“共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房”制度。
卞主任說，共有產(chǎn)權(quán)制度在具體操作中，政府用于經(jīng)濟適用房建設(shè)的財政性支出(主要是減免的土地出讓收益和稅費)轉(zhuǎn)化為投資，政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)權(quán)利。凡由政府提供補貼的住房，均為按份共有住房，由政府和受助購房人按出資比例共同擁有產(chǎn)權(quán)，政府和受助者按規(guī)定共同申請領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》，標(biāo)明房屋所有人為政府和受助購房人以及兩者的產(chǎn)權(quán)比例。政府擁有的產(chǎn)權(quán)可以授權(quán)住房保障機構(gòu)持有并行使相關(guān)權(quán)利。房產(chǎn)具有商品屬性和保障屬性。在共有產(chǎn)權(quán)制度下，中低收入家庭在沒有能力購買住房全部產(chǎn)權(quán)并符合政府提供補貼標(biāo)準(zhǔn)的前提下，盡自己所能出資購買住房的部分產(chǎn)權(quán)，而獲得住房完全的占有權(quán)和使用權(quán)；政府投資獲得住房的另一部分產(chǎn)權(quán)，但向受助購房者無償讓渡占用權(quán)和使用權(quán)，并放棄收益權(quán)，這充分體現(xiàn)了住房保障功能和目標(biāo)。
形成經(jīng)濟適用房循環(huán)利用機制
長期研究房地產(chǎn)行業(yè)的專家、南京市建委政策研究室主任陸玉龍認為，中低收入家庭是一個動態(tài)的群體，不斷有受助者脫貧致富，退出住房保障體系；又不斷產(chǎn)生新的符合救助條件的中低收入家庭，需要享受住房保障優(yōu)惠。經(jīng)濟適用房建設(shè)總量有限，如何讓經(jīng)濟適用房更好地發(fā)揮保障作用？共有產(chǎn)權(quán)制度就是將經(jīng)濟適用房作為不動產(chǎn)的長期有效性與受助家庭經(jīng)濟狀況的動態(tài)性有機對接起來，形成了受助家庭走向富裕而退出住房保障體系的機制和經(jīng)濟適用房循環(huán)利用的機制。
在產(chǎn)權(quán)運作中，政府依據(jù)投資比例擁有經(jīng)濟適用房相應(yīng)產(chǎn)權(quán)，當(dāng)受助家庭步入中高收入階段、不符合補貼標(biāo)準(zhǔn)時，政府依法和契約行使收益權(quán)和處分權(quán)，或向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)收回投資；或按市場價格向?qū)Ψ绞杖∽饨穑换蚴召弻Ψ疆a(chǎn)權(quán)，收回房屋的全部占用權(quán)和使用權(quán)；或在市場公開出售，雙方按產(chǎn)權(quán)比例分配收益，體現(xiàn)“誰投資，誰所有，誰收益”以及公共財政的公平原則，符合社會主義市場經(jīng)濟規(guī)律要求。
“鐵打的營盤流水的兵”，共有產(chǎn)權(quán)制度下，政府投資建設(shè)一套經(jīng)濟適用房，不再是只解決某一戶中低收入家庭的住房困難，而是可以實現(xiàn)循環(huán)使用，為多戶中低收入家庭解決住房困難。(朱旭東 鄧華寧)
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