[策劃人語(yǔ)]
主要針對(duì)第二套房的銀行房貸新政被稱(chēng)作房地產(chǎn)調(diào)控的又一殺手锏，業(yè)內(nèi)普遍高度重視。
然而，這半個(gè)月來(lái)，各地的房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)并不穩(wěn)定。各家商業(yè)銀行為了最大限度地維護(hù)自身的商業(yè)利益，對(duì)于第二套房的認(rèn)定，異地、外資購(gòu)房的認(rèn)定，外資銀行的標(biāo)準(zhǔn)，最終的額度劃定等等，都有不盡相同之處。
調(diào)控政策定下大基調(diào)，齊心協(xié)力、合力斷金的道理誰(shuí)都懂。涉及到一些地方和部門(mén)利益時(shí)，如果所涉單位完全沒(méi)有大局觀(guān)，處處優(yōu)先考慮自身利益，很可能導(dǎo)致政策有個(gè)“銳進(jìn)而速退”的結(jié)局。全國(guó)并非真的實(shí)現(xiàn)“一盤(pán)棋”，房貸新政就有遭遇執(zhí)行困局的可能。
這是誰(shuí)也不想看到的。
標(biāo)準(zhǔn)不一？ “第二套房”密碼難破
自9月末《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》下發(fā)之后，圍繞如何認(rèn)定“第二套住房”的問(wèn)題各方觀(guān)點(diǎn)不一。商業(yè)銀行出于業(yè)務(wù)需要，不得不由分行出面發(fā)布“地區(qū)政策”。目前，監(jiān)管層定下的“三點(diǎn)基調(diào)”是：公積金貸款不列入認(rèn)定是否為第二套住房的參考項(xiàng)；已結(jié)清借款的購(gòu)房者仍可算作第一套住房貸款者；夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結(jié)清的，再貸款購(gòu)房須算作第二套住房。此后監(jiān)管部門(mén)將不再對(duì)第二套住房的認(rèn)定進(jìn)行書(shū)面說(shuō)明，具體由商業(yè)銀行自己把握。
“第二套房”，一個(gè)原本通俗易懂的概念，細(xì)究起來(lái)卻變得十分復(fù)雜。在不絕于耳的爭(zhēng)論定性后，整個(gè)房地產(chǎn)界與銀行系統(tǒng)面對(duì)則是如何“驗(yàn)明正身、破解密碼”的難題。
回顧近階段的事態(tài)發(fā)展，雖然各銀行間或有差別，但是，第二套房的“DNA”終于伴隨各銀行的表態(tài)確定下來(lái)。近日，交通銀行和光大銀行率先公布了“第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”。據(jù)悉，這兩家銀行均表示，將以“個(gè)人”為單位界定第二套房，即如果夫妻其中一人貸款買(mǎi)過(guò)房，沒(méi)有房貸的另一個(gè)人再貸款買(mǎi)房仍被認(rèn)為是購(gòu)買(mǎi)第一套房；另外，結(jié)清貸款后再貸款購(gòu)買(mǎi)的第二套房，也可視為第一套房。
而和上述兩家銀行做法不同，此前建行表態(tài)，其認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將以“家庭”為單位，只要一戶(hù)家庭貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房，就將執(zhí)行更嚴(yán)格的貸款政策(首付比例不得低于四成，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍)。此外，據(jù)記者從北京、南京等市場(chǎng)了解到的情況，也分為不同“派別”，如工商銀行、中國(guó)銀行、興業(yè)銀行等傾向于以“個(gè)人”為單位；深圳發(fā)展銀行和建行一樣，傾向于以“家庭”為單位。
有市場(chǎng)人士概括，目前各家銀行對(duì)第二套房的理解存在四種不同的情況：以個(gè)人為單位，還清以前貸款的，享受第一套房待遇；以個(gè)人為單位，有房貸經(jīng)歷的，不管貸款是否還清，以后購(gòu)房都不享受第一套房待遇；以家庭為單位，還清以前貸款的，享受第一套房待遇；以家庭為單位，有房貸經(jīng)歷的，以后購(gòu)房都不享受第一套房待遇。
無(wú)論是以人為單位還是以戶(hù)為單位來(lái)確定第二套房，都需要面對(duì)是能否在實(shí)際操作中檢測(cè)出來(lái)的難題。更有一些銀行工作人員表示，沒(méi)有銀行敢保證能完全核實(shí)客戶(hù)信息的真實(shí)性。
以上海為例，記者了解到，目前銀行核實(shí)客戶(hù)信息的系統(tǒng)有三個(gè)：央行征信系統(tǒng)、上海個(gè)人信用聯(lián)合征信系統(tǒng)及銀行自身客戶(hù)信息系統(tǒng)。但是，即便三個(gè)系統(tǒng)都核實(shí)一遍，也未必能獲得客戶(hù)的真實(shí)情況(特別是在婚姻狀況方面)。為此，一些銀行在不能確認(rèn)相關(guān)信息時(shí)，只能暫時(shí)采取讓客戶(hù)簽訂承諾書(shū)的辦法解決。
另外，銀行在核實(shí)住房數(shù)量時(shí)，也存在一些障礙。記者了解到，目前全國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)可以查詢(xún)個(gè)人按揭記錄，但是并不能查詢(xún)個(gè)人購(gòu)房數(shù)量。即使可以通過(guò)房產(chǎn)交易中心查詢(xún)到個(gè)人的房產(chǎn)情況，但是不同省市間的房產(chǎn)交易中心尚未聯(lián)網(wǎng)。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，目前銀行界定第二套房的手段主要還是銀行自身的客戶(hù)信息系統(tǒng)和聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行的央行征信系統(tǒng)，如果兩個(gè)系統(tǒng)中不能查出家庭整個(gè)購(gòu)房情況，而讓銀行到民政、公安等部門(mén)去核對(duì)，操作上有難度。
實(shí)際上，記者注意到，雖然央行高層表示央行的征信系統(tǒng)完全可以成功認(rèn)定第二套房，但全國(guó)以及各省市征信系統(tǒng)的建設(shè)相對(duì)滯后，還是成為房地產(chǎn)調(diào)控的能否真正落地的“攔路虎”。類(lèi)似的情況，在經(jīng)濟(jì)適用房審請(qǐng)人資格方面就曾出現(xiàn)，即由于無(wú)法了解個(gè)人經(jīng)濟(jì)真實(shí)情況，使得經(jīng)濟(jì)適用房被有錢(qián)人“騙購(gòu)”。
“如果是同一個(gè)自然人，其名下的所有住房情況和個(gè)人信貸情況，都可以通過(guò)央行征信系統(tǒng)反映出來(lái)。但是，對(duì)整個(gè)家庭成員的購(gòu)房情況，目前還不能全部反映�！贝饲�，央行征信中心負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示。該負(fù)責(zé)人指出，央行征信系統(tǒng)目前只能要求所有商業(yè)銀行提供個(gè)人信貸信息，由于缺乏相應(yīng)的法律授權(quán)，暫時(shí)還無(wú)法與隸屬房管部門(mén)的房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)、隸屬公安部門(mén)的戶(hù)籍登記機(jī)構(gòu)和隸屬民政部門(mén)的婚姻登記機(jī)構(gòu)共享信息，客觀(guān)上影響了個(gè)人征信資料的完整全面。
雖然該負(fù)責(zé)人表示，如果法律授權(quán)到位，央行征信系統(tǒng)完全可以在半年之內(nèi)完善數(shù)據(jù)庫(kù)，提供給各大商業(yè)銀行使用，從而大大降低住房信貸風(fēng)險(xiǎn)。但是，在目前情形下，第二套房的“DNA檢測(cè)”，還需要各大銀行自己掌握。
額度高低？細(xì)則擬求“萬(wàn)全計(jì)”
盡管房貸新政將“第二套房”的首付比例定在了“至少四成”，但房貸業(yè)務(wù)指標(biāo)巨大的銀行顯然會(huì)把“至少”忽略不計(jì)，采取定為“四成”的做法。除了北京建行明確把第二套房的首付比例定在“五成”外，目前已有細(xì)則出臺(tái)的其他商業(yè)銀行都把第二套房的首付比例定在了40%的“最低”檔次上。
眾所周知，一些大型商業(yè)銀行在基本完成了當(dāng)年的房貸指標(biāo)的情況下，自然可以“高枕無(wú)憂(yōu)”地適當(dāng)提高首付門(mén)檻，可是對(duì)于一些規(guī)模稍遜的銀行，要在爭(zhēng)奪激烈的房貸市場(chǎng)上爭(zhēng)得一席之地，就要適時(shí)得調(diào)整對(duì)策，于是“松緊貸”情況很可能出現(xiàn)。
去年的樓市調(diào)控新政將首付比例定在了不低于30%，而且執(zhí)行的是90平方米以下區(qū)別對(duì)待標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)90平方米以下的首套住房，購(gòu)房者仍可以首付兩成并享受優(yōu)惠利率；對(duì)于90平方米以上的首套住房，購(gòu)房者需要首付三成，并可享受優(yōu)惠利率；而對(duì)于第二套(含)以上的住房，首付比例和利率則逐步提升，直至不提供貸款。
顯然，這種購(gòu)房套型面積上的差異會(huì)成為銀行區(qū)別對(duì)待購(gòu)房者的一道門(mén)檻。由于“第二套房”的細(xì)則并未統(tǒng)一出臺(tái)，為了鼓勵(lì)90平方米中小戶(hù)型政策，同時(shí)也為了商業(yè)銀行方便行事，市場(chǎng)人士希望在第二套房首付政策上也會(huì)有這樣的一種“套型政策”產(chǎn)生。
也有人提出，根據(jù)以往的操作慣例，首付政策更多地被銀行拿來(lái)對(duì)付一時(shí)。就拿之前首付30%的規(guī)定為例，實(shí)際操作中被突破的情況不在少數(shù)。不少銀行的二手房貸款最高額度甚至可以達(dá)到八成�！昂芏鄷r(shí)候在于銀行想不想做，有時(shí)候急于放貸，并不會(huì)做第一套房和第二套房的審查。”接近銀行業(yè)的人士曾向記者表示。
基于以往的房貸政策執(zhí)行過(guò)程中已經(jīng)存在諸如新房、二手房的貸款比例暗自放松的情況，那么此次商業(yè)銀行會(huì)不會(huì)也慢慢放松對(duì)第二套房的審查，或在套型上設(shè)置松緊門(mén)檻，新房和二手房是否會(huì)享受“不同待遇”或做一些通融？畢竟，今年的額度完成后，還有來(lái)年的額度在等待著，而房貸政策卻是在一個(gè)時(shí)期內(nèi)不變的，更多地方銀行的細(xì)則遲遲不出，相比或許正在擬定一個(gè)“萬(wàn)全之計(jì)”。
至于公積金貸款是否需和商業(yè)貸款一樣對(duì)“第二套房”實(shí)行差別對(duì)待，將第二套房的首付比例提至40%以上，央行作出的表態(tài)是公積金貸款不列入?yún)⒖柬?xiàng)。業(yè)內(nèi)人士也表示，公積金不歸央行管，且本身就為解決職工住房需求而設(shè)立，不會(huì)盲目提首付。何況上海等地的操作中本就實(shí)行還清第一套房的公積金貸款才能貸第二套房的做法，相對(duì)來(lái)說(shuō)就是公積金購(gòu)房不存在與此次房貸新政相悖的“第二套房”現(xiàn)象。
內(nèi)外有別？實(shí)施仍有“漏網(wǎng)魚(yú)”
盡管最新消息稱(chēng)，“第二套房”的界定將更加容易，但在不少市場(chǎng)人士看來(lái)，內(nèi)外資銀行、不同區(qū)域人群等的復(fù)雜認(rèn)定是否準(zhǔn)確，會(huì)直接影響到本次房貸新政的效果。
繼招行出臺(tái)第二套房信貸細(xì)則后，工行、交行、農(nóng)行等多家銀行也出臺(tái)了具體規(guī)定。從披露的信息看，各銀行在認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上存在不同。而與此同時(shí)，外資銀行似乎成了“局外人”，目前尚未有出臺(tái)配套制度的案例。此外，盡管有消息稱(chēng)外資銀行正試圖向中資銀行靠攏，但由于至今未加入央行征信系統(tǒng)，客觀(guān)上在嚴(yán)格認(rèn)定第二套房上有一定難度，這也讓一些人有機(jī)可乘。
因此，業(yè)內(nèi)人士對(duì)國(guó)家商業(yè)銀行和外資銀行的政策履行是否統(tǒng)一頗有爭(zhēng)議。有專(zhuān)家表示，銀行系統(tǒng)對(duì)投資行為的封鎖如果不能做到全面，效果只可打折。
還有一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題就是房貸新政是否應(yīng)與之前的“限外”政策做好“銜接”。去年開(kāi)始，上海等地表示暫停境外人士第二套住房的過(guò)戶(hù)手續(xù)，旨在打壓境外游資的炒房行為。但是效果似乎甚微，境外購(gòu)房人群往往不是以個(gè)人的身份出現(xiàn)，隨后團(tuán)體購(gòu)買(mǎi)行為的接連出現(xiàn)對(duì)高端住宅市場(chǎng)的沖擊更大。
記者了解到，上海各區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心都已表示，境外人士只能購(gòu)買(mǎi)“唯一一套、自住的住宅”；并且，即使是購(gòu)買(mǎi)第一套住房，大部分區(qū)縣都要求出具在境內(nèi)居住滿(mǎn)一年的證明，具體來(lái)講，購(gòu)房者提供的出入境記錄顯示在境內(nèi)的日期必須累計(jì)達(dá)到一年。而目前上海市房地局提出的比較統(tǒng)一的原則是，要求購(gòu)房的境外人士在境內(nèi)居住必須滿(mǎn)一年以上，并且出具承諾書(shū)表示這套住房為自住性質(zhì)。
但是，第一套房容易管，卻又如何界定境外人士的第二套房；且“限外”政策基本以“人”為限制單位，而在目前各家銀行對(duì)第二套房按“人”算還是按“戶(hù)”算還未統(tǒng)一的情況下，境外人士的購(gòu)房問(wèn)題又出現(xiàn)模糊地帶；同時(shí)，即使針對(duì)境外人士也提高首付比例，按購(gòu)買(mǎi)力來(lái)衡量，抑制效果也微乎其微。所以有專(zhuān)家表示，對(duì)第二套房的界定，即是對(duì)社會(huì)關(guān)系的界定，文化圈層不同、購(gòu)買(mǎi)力不同等都會(huì)導(dǎo)致無(wú)的放矢。
對(duì)于房貸新政能在多大程度上遏制住房投資，專(zhuān)家認(rèn)為還有許多其他因素存在不確定性。因?yàn)榭紤]購(gòu)買(mǎi)第二套房的大多是相對(duì)富裕的群體，首付比例僅提高一成對(duì)他們影響有限，而且對(duì)于首付比例一直在四成以上的別墅、高檔公寓等則不會(huì)有影響，這就可能“誤傷”部分中等偏低收入的人群。另外，除了境外人士，對(duì)國(guó)內(nèi)的異地購(gòu)房行為如外地人在上海購(gòu)房該如何認(rèn)定，不同銀行之間的信息匹配問(wèn)題可能影響到對(duì)第二套房的購(gòu)買(mǎi)者的信用識(shí)別。（柯鵬 于祥明 陳歆 一凡）
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