中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)房貸新政調(diào)高“第二套房”貸款門檻已有半月多，市場(chǎng)關(guān)于“第二套房”如何界定仍然爭(zhēng)議不斷，銀行實(shí)施細(xì)則久拖未出，多數(shù)持觀望態(tài)度。
一些銀行昨天透露，管理層可能于近期再出細(xì)則，嚴(yán)明“第二套房”界定標(biāo)準(zhǔn)；也有銀行稱本周內(nèi)將與管理層作進(jìn)一步溝通；先前已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則的個(gè)別銀行則表示，如與管理層的新標(biāo)準(zhǔn)不一致，不排除調(diào)整細(xì)則的可能性。
上月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，將“第二套房”首付比例提高至40%，貸款利率也將在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。而關(guān)于這一新政的具體操作細(xì)則，則表示將由各銀行自行制定。
四種解釋版本
目前，各家銀行對(duì)“第二套房”理解，存在四種不同的情況：以個(gè)人為單位，還清以前貸款的，享受“第一套房”待遇；以個(gè)人為單位，有房貸經(jīng)歷的，不管貸款是否還清，以后購房都不享受“第一套房”待遇；以戶(即家庭)為單位，還清以前貸款的，享受“第一套房”待遇；以戶為單位，有房貸經(jīng)歷的，以后購房都不享受“第一套房”待遇。
對(duì)有購買第二套住房需求的消費(fèi)者來說，第一種情況靈活性相對(duì)較大，對(duì)購房者比較有利。
除了這四種不同理解，關(guān)于“第二套房”，還有眾多問題需要明確界定。如：一套貸款購買的住房，產(chǎn)權(quán)人涉及父母和子女兩代人，那么，其中的子女要另外購買首套自住房時(shí)，算不算新政所指的“第二套房”；一個(gè)家庭需要賣出貸款購買的自住房、購進(jìn)更大的自住房，那么，在前一套住房尚未賣出時(shí)買進(jìn)更大住房，算不算“第二套房”；雖有過貸款經(jīng)歷，但房主在貸款還清后將住房出售，然后再買入新的自住房，又算不算“第二套房”，等等。業(yè)內(nèi)人士表示，這些具體問題，也是管理層以及銀行在今后的實(shí)施細(xì)則中必須明確的，否則新政效果會(huì)大打折扣。
銀行說法不一
目前，對(duì)于“第二套房”給出說法的已有光大、建行、交行和興業(yè)銀行4家。
建行明確貸款人第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以“戶”為單位，并已將北京地區(qū)第二套住房貸款首付比例提高至50%。
光大銀行發(fā)布的指導(dǎo)性文件則以“人”為單位來界定“第二套房”，即只要借款人本人沒有貸款記錄，就不算第二套房。
交通銀行副行長(zhǎng)葉迪奇昨天透露，該行將以個(gè)人為單位界定“第二套房”，結(jié)清貸款的購房者再貸款買房仍視為第一套房。
興業(yè)銀行零售銀行管理總部副總裁鄭海清表示，興業(yè)銀行傾向以家庭(戶)來認(rèn)定“第二套房”，但目前該行細(xì)則尚未制定完畢。
由于對(duì)“第二套房”界定標(biāo)準(zhǔn)不一，使得目前滬上各銀行房貸業(yè)務(wù)也按多重標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。工行上海分行有關(guān)人士告訴記者，工行方面仍按原政策辦理房貸業(yè)務(wù)，也就是說門檻還未提高；光大銀行則表示，目前該行已經(jīng)根據(jù)新標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行。已經(jīng)涉足境內(nèi)居民房貸業(yè)務(wù)的幾家外資銀行，在“第二套房”貸款業(yè)務(wù)操作上也不一致。渣打銀行透露，自9月27日以來，已經(jīng)有客戶按照新政策在該行辦理了房貸業(yè)務(wù)。花旗銀行則表示，新標(biāo)準(zhǔn)還待與管理層進(jìn)一步溝通，目前還未開始實(shí)施。
新規(guī)理應(yīng)細(xì)化
界定標(biāo)準(zhǔn)不一，細(xì)則遲遲未出，造成市場(chǎng)猜測(cè)不斷，在某種程度上影響了市場(chǎng)的公平性。上海社會(huì)科學(xué)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘認(rèn)為，管理層對(duì)“第二套房”貸款的新規(guī)，只是原則性要求，需要盡快細(xì)化，變成可操作的具體措施。
不過，由于新政的規(guī)定涉及銀行自身利益，銀行方面也不愿盡早明確“第二套房”。某銀行人士告訴記者，如果銀行解讀過松，政策落實(shí)效果不如預(yù)期，相關(guān)銀行可能會(huì)受到有關(guān)部門的警告或懲罰。但如果銀行解讀趨緊，其房貸業(yè)務(wù)則可能下降，利潤(rùn)將受影響。畢竟，對(duì)銀行來說，房貸仍是一塊比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。
雖然，管理層可能進(jìn)一步明確“第二套房”的界定標(biāo)準(zhǔn)，給銀行一個(gè)更明確的指引，但最后的實(shí)施細(xì)則，仍是由各銀行根據(jù)各自情況自行制定。因此，不止是標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的問題，張泓銘還強(qiáng)調(diào)，各銀行在具體操作上也應(yīng)基本統(tǒng)一，不能互相矛盾，以免讓投機(jī)者有機(jī)可乘。(蔣婭婭 劉穎 張奕)
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