國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會(huì)上明確表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作。權(quán)威人士日前透露，明年有望在現(xiàn)有10個(gè)試點(diǎn)城市中選擇部分城市進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”。
據(jù)悉，目前，物業(yè)稅已經(jīng)在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連這10個(gè)省市進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)。
明年擬實(shí)施“空轉(zhuǎn)實(shí)”試點(diǎn)
雖然目前有市場人士預(yù)計(jì)，隨著物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”城市增加到10個(gè)，明年全面開征的可能性加大，但業(yè)內(nèi)權(quán)威人士指出，根據(jù)目前進(jìn)行的房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)情況，明年將會(huì)選擇部分試點(diǎn)城市進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”，即進(jìn)行征收試點(diǎn)，而全面征收仍需要更充分的準(zhǔn)備。
國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，開征物業(yè)稅政策性比較強(qiáng)，而我國地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異大、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理情況復(fù)雜，因此要在立法前進(jìn)行更多的研究，從技術(shù)上為物業(yè)稅的開征作好準(zhǔn)備。
物業(yè)稅也叫不動(dòng)產(chǎn)稅，它的征稅對(duì)象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。不動(dòng)產(chǎn)稅是擁有房屋所要交納的稅，屬于持有稅。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開征物業(yè)稅直接增加了需求方持有房地產(chǎn)的成本，對(duì)投資和投資性需求的抑制作用較大。
據(jù)悉，從2003年起，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局先后批準(zhǔn)了北京、江蘇、深圳等六個(gè)省市作為試點(diǎn)先行單位，進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)。今年又批準(zhǔn)河南、安徽、福建、大連四個(gè)地區(qū)部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。
空轉(zhuǎn)、實(shí)轉(zhuǎn)完善征收框架
業(yè)內(nèi)專家介紹，物業(yè)稅在部分城市空轉(zhuǎn)，以及將要進(jìn)行的實(shí)轉(zhuǎn)將逐步完善物業(yè)稅的基本框架。從現(xiàn)在的情況看，作為房地產(chǎn)保有稅的物業(yè)稅，有望將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，按年征收物業(yè)稅。
國家稅務(wù)總局副局長宋蘭曾介紹，我國房地產(chǎn)稅制需進(jìn)一步改革和完善，即通過穩(wěn)步推行物業(yè)稅來取代目前在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。她認(rèn)為，開征物業(yè)稅有利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)步發(fā)展。但物業(yè)稅需要制度、技術(shù)、人員專業(yè)技能和信息化等方面的條件，還需積極研究。
從技術(shù)角度看，物業(yè)稅改革關(guān)鍵在計(jì)稅依據(jù)的調(diào)整，按照國際慣例，評(píng)稅價(jià)格應(yīng)作為計(jì)稅依據(jù)。稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在對(duì)按評(píng)稅價(jià)格計(jì)征物業(yè)稅的可行性進(jìn)行充分論證的基礎(chǔ)上，稅務(wù)總局和財(cái)政部加強(qiáng)了與有關(guān)專家及國際組織的合作、溝通、聯(lián)系，并選擇部分地區(qū)進(jìn)行模擬評(píng)稅試點(diǎn)，目前已創(chuàng)建了符合國情的評(píng)稅工作模式，開發(fā)了計(jì)算機(jī)評(píng)稅軟件，建立了政府部門間的良好合作關(guān)系，并培養(yǎng)了一批專業(yè)人才。
房地產(chǎn)市場內(nèi)在穩(wěn)定器“漸近”
國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱總結(jié)道，物業(yè)稅是房地產(chǎn)市場的內(nèi)在穩(wěn)定器，而當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策多是從外部用力�！按蠹叶枷胫磥韮r(jià)格上漲帶來的好處，同時(shí)又不支付物業(yè)持有成本，這就鼓勵(lì)了投資性需求的膨脹。”樊綱認(rèn)為，開征物業(yè)稅將有利于減少市場上大量存在的閑置房，也有利于減少奢侈品需求；還將使政府有了穩(wěn)定的稅源，避免“土地財(cái)政”。
開征物業(yè)稅的意義絕不僅限于調(diào)控房價(jià)，其更重要的意義在于開征物業(yè)稅能夠改變地方政府“以地生財(cái)”的開發(fā)模式。“開征房地產(chǎn)稅，能夠引導(dǎo)地方政府增加基礎(chǔ)設(shè)施，提供更多公共服務(wù)，改進(jìn)區(qū)域環(huán)境，從房地產(chǎn)價(jià)格升值中獲得更多收益”，業(yè)內(nèi)專家指出。
但物業(yè)稅的實(shí)施效果還需要看其征收的力度大小，所以，即使開征物業(yè)稅，也不一定導(dǎo)致房屋價(jià)格下降，“比如，如果物業(yè)稅的適用稅率低，每年每套房子平均只需繳納一、二千元，那么相對(duì)于房價(jià)上漲所帶來的好處，仍是微不足道的”。
目前，我國居民住房來源比較復(fù)雜，拆遷房、單位分配住房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等，因此，征收物業(yè)稅要么需要分類征收，要么就只能實(shí)施比較低的適用稅率。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，并不能單純依靠物業(yè)稅，單憑簡單的物業(yè)稅也很難扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)價(jià)格的基本走勢(shì)和格局，“組合拳”仍將是房地產(chǎn)調(diào)控的基本模式。(周明)
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