房貸“緊縮”的靴子無(wú)懸念地掉了下來(lái)：央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，明確利用貸款所購(gòu)第二套(含)以上住房首付不得低于四成，貸款利率不得低于同期銀行基準(zhǔn)利率的1.1倍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)下樓市供求關(guān)系緊張、房?jī)r(jià)進(jìn)入上升通道的情勢(shì)下，“緊縮”房貸身兼二任：長(zhǎng)期可控制銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)，短期可擠壓部分需求泡沫。但樓市既有格局難以因此徹底改變。
收緊房貸首在控制銀行風(fēng)險(xiǎn)
如何解讀央行和銀監(jiān)會(huì)在此時(shí)推出房貸新政策？“長(zhǎng)控風(fēng)險(xiǎn)，短抑需求”，銀行業(yè)人士如此回答。
“有些地方的房?jī)r(jià)實(shí)在高得離譜，央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)房貸指導(dǎo)意見(jiàn)對(duì)于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)有好處�！鄙畎l(fā)展上海分行黃浦支行的龔行長(zhǎng)說(shuō)。
多位銀行業(yè)人士認(rèn)為，提高第二套按揭住房首付最直接的動(dòng)因有二：一是今年以來(lái)，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大、漲速過(guò)快，房貸風(fēng)險(xiǎn)不斷積累、逐漸加大。早在去年10月，上海銀監(jiān)局就披露，個(gè)人住房貸款質(zhì)量下滑趨勢(shì)較明顯，連續(xù)三個(gè)月以上違約的房貸客戶超過(guò)萬(wàn)人。但彼時(shí)各家商業(yè)銀行并未引以為戒，理念上還是認(rèn)為房貸是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，行動(dòng)上依舊瘋搶房貸客戶。美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)給國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行敲響了安全警鐘，盡管國(guó)內(nèi)的房貸與美國(guó)次貸差別很大，建設(shè)銀行在9月下旬披露的一則報(bào)告還是令人警醒：報(bào)告認(rèn)為我國(guó)將進(jìn)入房貸違約的高風(fēng)險(xiǎn)期。
“提高對(duì)購(gòu)買第二套及以上住房貸款的首付比例”連同加大對(duì)住房貸款的審查力度等一起，成為建行報(bào)告完善風(fēng)險(xiǎn)管理的政策建議。在此背下，銀行普遍加強(qiáng)了對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注。
二來(lái)，由于今年樓市持續(xù)火熱，大多數(shù)商業(yè)銀行在七八月份就完成了全年的房貸指標(biāo)，現(xiàn)在“回籠多少貸款才能放出多少新貸款”，因而房貸從緊也就是自然而然的事。
部分需求泡沫將被擠壓
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管銀行的出發(fā)點(diǎn)在于防范風(fēng)險(xiǎn)，提高房貸首付比例在客觀上還能起到通過(guò)金融杠桿直接干預(yù)需求的效果。
“原來(lái)首付比例較低，借助房貸杠桿，不多的自有資金就可以炒多套房，首付提高后，相同資金可按揭的住房套數(shù)會(huì)減少。需求泡沫可能因此得到部分?jǐn)D壓。”中原地產(chǎn)的葉有榮說(shuō)，對(duì)于抑制這部分炒房者的虛假需求，提高首付比例比加息將更為有效。
比較樂(lè)觀的預(yù)計(jì)是，提高第二套按揭住房首付及利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)買方心理將產(chǎn)生直接影響，因?yàn)樗蚴袌?chǎng)明確傳遞了政策面對(duì)投資住房的否定性傾向。漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿認(rèn)為，這是現(xiàn)時(shí)對(duì)樓市最直接的調(diào)控，如若各商業(yè)銀行不折不扣地將央行的通知執(zhí)行到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有約三成的購(gòu)房人會(huì)受到影響，部分需求會(huì)被遏制。
建設(shè)銀行在央行公布提高第二套房首府比例的同一天，率先推出放貸新政策，明確個(gè)人房貸重點(diǎn)支持一手自用住房，對(duì)第二套(含)以上住房貸款，逐步降低貸款成數(shù)。
中信銀行副行長(zhǎng)曹彤此前在接受媒體采訪時(shí)曾表示，中信銀行今后的房貸政策將是滿足自住性購(gòu)房客戶，“回避”投資、投機(jī)性客戶。
樓市格局仍難徹底改變
不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士指出，緊縮房貸可以約束部分購(gòu)房需求，這在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是供求緊張的大環(huán)境下，對(duì)于緩解供求關(guān)系是有利的，但效果有限，給樓市帶來(lái)全局性影響的可能性不大，對(duì)于房?jī)r(jià)也不會(huì)產(chǎn)生直接影響。畢竟，在當(dāng)下樓市供給跟不上需求這是主要矛盾；自住、投資、投機(jī)的三類需求中，自住性需求和以自有資金為支付主體的投資需求占大多數(shù)，錢太多——高流動(dòng)性資產(chǎn)過(guò)剩，仍是放大樓市供求矛盾的主要方面。
其一，收緊房貸只能遏制依賴信貸杠桿、買進(jìn)賣出賺取差價(jià)的投機(jī)行為，對(duì)于以自有資金購(gòu)房的投資行為則沒(méi)有影響。如果第一套住房貸款已還清，購(gòu)買第二套住房時(shí)銀行會(huì)照常房貸；至于一次性付款的購(gòu)房行為，那就更不受提高首付款的信貸政策調(diào)控了。
其二，即便對(duì)于杠桿融資炒房行為，信貸政策的緊縮效應(yīng)要發(fā)揮出來(lái)，還得有配套措施跟進(jìn)。譬如第二套房的準(zhǔn)確認(rèn)定，必須依賴城市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)�，F(xiàn)在，很多大城市不同區(qū)縣之間的交易系統(tǒng)還是隔絕的，購(gòu)房人在甲區(qū)貸款按揭了一套房產(chǎn)，乙區(qū)未必清楚。此前，限制境外人士購(gòu)房的政策在上海就遭遇類似的尷尬：只要不在同一個(gè)區(qū)縣的交易中心過(guò)戶，就沒(méi)有人查詢你在全市范圍內(nèi)的歷史交易記錄，自然不清楚所買的是第幾套房。
其三，對(duì)于自住性需求中的部分改善型換房者，提高第二套房首付會(huì)拖遲他們的購(gòu)房行為。他們大多數(shù)人現(xiàn)在居住的房子仍有貸款，須等待買下第二套住房后才能賣掉第一套住房變現(xiàn)還貸，而現(xiàn)在，他們得用更多的時(shí)間去湊足第二套房的高比例首付。但他們?cè)跁r(shí)間上的損失可能從由此而產(chǎn)生的樓市需求減少、房?jī)r(jià)趨穩(wěn)甚至略有下降中獲得些許補(bǔ)償。
而對(duì)于那些原本不具有購(gòu)買力、但因房?jī)r(jià)飛漲引起“現(xiàn)在不買房往后越來(lái)越買不起”的強(qiáng)烈擔(dān)憂而被裹挾進(jìn)購(gòu)房大軍中的恐慌性購(gòu)房者，提高第二套房首付是個(gè)好消息。他們可以暫時(shí)放下心來(lái)，因?yàn)殂y行提高首付針對(duì)的是第二套房按揭房，不僅對(duì)于第一套自住房貸款無(wú)礙，反而可以通過(guò)遏制利用信貸杠桿炒房，從而部分舒緩眼下吃緊的樓市供求關(guān)系，對(duì)平穩(wěn)房?jī)r(jià)有益。(徐壽松)
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