中國人民銀行、中國銀監(jiān)會27日晚聯(lián)合發(fā)布通知，對房地產(chǎn)信貸政策重新做了調(diào)整，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，要求貸款首付比例不得低于40%，同時商業(yè)用房和商住兩用房貸款最低首付比例分別為50%和45%，且商業(yè)用房貸款期限不能超過10年 ，貸款利率至少提高一成。
中農(nóng)工建四大銀行以及深發(fā)展、光大、浦發(fā)銀行有關(guān)人士昨日在接受記者采訪時透露，目前仍未接到具體通知，因此房貸新政的實施時間還不明確。不過，業(yè)內(nèi)人士表示，各家銀行應(yīng)該會搶在“十一”之前推出新政，否則將會刺激市民在十一“搶房”。
新政
首付款隨套數(shù)增加“水漲船高”
通知指出，商業(yè)銀行應(yīng)重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。對于購買首套自住房且套型建筑在面積90平方米以下的，仍執(zhí)行20%的最低首付比例，對購買首套自住房且面積90平方米以上的，繼續(xù)執(zhí)行30%的最低首付比例。
為了防范信貸風(fēng)險，對于已貸款買房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款最低首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付比例和利率水平隨套數(shù)增加大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。
另外，考慮到購買商業(yè)用房的投資性較強、經(jīng)營風(fēng)險較高，要求利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗收的房屋。商業(yè)用房購房貸款首付比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。對以“商住兩用房”名義申請貸款的，最低首付比例由原來的40%提高到45%，調(diào)整幅度小于商業(yè)用房調(diào)整幅度。
疑問
新政實施時間未定
國慶前還是國慶后大有文章
由于央行和銀監(jiān)會的聯(lián)合通知中沒有明確房貸新政的實施時間，讓各家銀行措手不及。據(jù)悉，各大銀行昨日與總行進(jìn)行密切溝通，商討新政的實施時間。中行、工行、光大等各家銀行均表示，尚未收到總行的正式通知。
光大銀行廣州分行個貸部經(jīng)理沈宇華表示，目前總行正在研究房貸的調(diào)整計劃，預(yù)計國慶之后會將調(diào)整通知下發(fā)到各分行。民生銀行廣州分行個貸部有關(guān)人士則稱，分行尚沒有接到有關(guān)通知，在正式通知下發(fā)前，對第二套房仍按照三成的首付比例提供貸款，大概國慶之后才會有調(diào)整。
不過，深發(fā)展廣州分行個貸中心有關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出，各家銀行房貸新政應(yīng)該會搶在國慶前出爐，如果在國慶后才實施，將極大刺激市民“十一”購買第二套住房，炒樓者更會搶搭“末班車”，從而進(jìn)一步抬高房價，這顯然與政策出臺的初衷相違背。
第二套房難以界定
以個人還是家庭為單位沒有標(biāo)準(zhǔn)
銀行業(yè)內(nèi)人士表示，之前銀行在放貸時主要看貸款人的信用記錄，基本上不會考慮是貸款人購買的第幾套住房。因此，目前各家銀行對第二套及第二套以上房貸的界定仍缺乏明確的標(biāo)準(zhǔn)，這也許會直接影響房貸新政的執(zhí)行。
按照央行的說法，“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款購買的自住房，“第二套(含)以上住房”則是借款人利用貸款購買的首套自住房以外的其他住房。沈宇華指出，監(jiān)管部門只能提供總的指導(dǎo)性意見，具體操作的細(xì)節(jié)問題則由各行自行處理。
招行廣州分行有關(guān)人士指出，他們目前都是根據(jù)央行的個人征信系統(tǒng)里的資料來判斷貸款人申請的是第一套還是第二套房貸。也就是說，如果貸款人此前在個人征信系統(tǒng)里有過房貸記錄，接下來的房貸將被視作第二套房貸。但對所謂的“第二套房”應(yīng)該是個人購買的還是家庭購買的，目前各家銀行也都沒有一個明確的界定標(biāo)準(zhǔn)。
不過，單純根據(jù)個人征信系統(tǒng)來判斷問題很多。比如，某市民因第一套住房面積偏小而購買大房子改善居住條件，其間向銀行申請房貸時，如果執(zhí)行第二套房貸的首付比例和利率，則有失公允。再如，如果此前的一套房貸已經(jīng)還清，現(xiàn)在再貸款買另一套房，算不算第二套房？還有，按照央行現(xiàn)有的征信系統(tǒng)，只有當(dāng)購房者向銀行貸款后，銀行才能從征信系統(tǒng)中查到該購房者名下有幾套房，而目前央行的征信系統(tǒng)并未與房管部門的系統(tǒng)互通，銀行并沒有太多的辦法判斷一個人到底有多少套房子。
第二套房貸利率提高后的月供增幅
現(xiàn)在的利率：7.83% 新政后利率：8.613%
供房年限 30萬元 30萬元 50萬元
20年 10年 20年
調(diào)整前 2477.67 3612.94 4129.46
調(diào)整后 2625.08 3737.82 4375.13
月供增幅 147.41 124.88 245.675
(注：等額本息 單位：元/月)
三種情況算第二套房
農(nóng)行廣東分行房貸部有關(guān)人士稱，農(nóng)行主要是通過央行的信用征信系統(tǒng)和農(nóng)行內(nèi)部的信貸管理系統(tǒng)來確定是否是第二套住房。銀行會要求貸款申請人提供結(jié)婚證明，對于夫妻二人的貸款均按照同一借款人執(zhí)行；如果貸款申請人拒絕提供結(jié)婚證明，則需要出示未婚證明材料。
若屬于以下3種情況，銀行基本上可判斷是第二套住房：
第一，在廣州已有一套住房，如果再到其他城市買房，將會按第二套房處理。
第二，夫妻二人中一人已貸款購買一套住房，如果想以另一方名義再按揭購買一套的話，按第二套房處理。
第三，如果一方離婚后獲得一套房產(chǎn)，再婚后以對方名義再貸款買房，在提供結(jié)婚證明之后，仍按第二套房處理。
業(yè)內(nèi)說法
“將抑制樓價上漲過快”
昨日，記者就新政對廣州樓市的影響采訪了廣州市有關(guān)專家、業(yè)界人士和市民，不少人認(rèn)為新政會在一定程度上抑制炒房投機行為，但房價是否會受抑制尚不能過早下結(jié)論。
廣東省社科院研究員黎友煥博士表示，約1個月前坊間就傳聞第二套住房首付將提至四成，他們跟蹤案例發(fā)現(xiàn)，市場上對此已有所反應(yīng)，包括投資者都表現(xiàn)出觀望彷徨的情緒。對房貸新政最敏感的是炒家。炒樓的特點就是出貨慢，新政出臺后，炒家短期內(nèi)將面臨集中拋售、無人接盤的現(xiàn)象。
他預(yù)計，廣東乃至廣州的房價都將改變升勢過快的局面，“過去一兩年升勢過快的歷史已經(jīng)過去”。
“政策太輕微，影響不大”
但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與樓價上漲幅度相比，房貸首付款比例提高一成“算不了什么”，對投資者而言，依然有利潤空間。
中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜表示，相對于樓價上漲的幅度，首付比例的提高幅度顯得太少了，力度不夠。他舉例，一套價值100萬的房子，政策前后貸款首付也就多了10萬，但從目前樓價上漲的速度來看，這套100萬的房子幾天內(nèi)可能就上漲了10%。尤其是珠江新城，像這樣樓價一天一變的區(qū)域更是如此，所以對多次置業(yè)者來說，其買房行為不會受新政影響。
廣州地產(chǎn)專家韓世同的觀點與此相同。他認(rèn)為，此次新政涉及面很小，僅僅對第二套房貸作出限制，而不是對購買第二套房的行為作出限制。黃韜認(rèn)為，第二套住房首付提高至40%的幅度太小了，如果停止第二套房貸款，影響會更明顯。
“炒家年底或拋售房子”
工行廣東分行有關(guān)人士表示，新政將遏制第二套房的購房融資需求，從而減少一定的購房需求，但導(dǎo)致當(dāng)前廣州地區(qū)房價上漲過快的因素較多，房價是否下跌還有待于市場進(jìn)一步檢驗。
沈宇華則稱，對于已有一套住房，想置換新房的人來說，對這部分人的購房需求影響不會太大，而對于炒房的人來說，由于首付要多付一成，購房的風(fēng)險加大了，是否要買房可能還要衡量一下。另外，對房價會有抑制作用，如果國慶期間購房成交量明顯減少，說明房貸政策起到了一定效果。
某銀行廣東分行房貸部有關(guān)人士表示，房貸的調(diào)整對于整個房貸市場的沖擊還是比較大的，除了央行不斷加息，年初房貸將上調(diào)外，現(xiàn)在第二套房貸利率也在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上再提高一成，一些炒房的人由于無法將供房繼續(xù)下去，可能會在3個月后會出現(xiàn)拋售房子的現(xiàn)象。
市場反應(yīng)
開發(fā)商：房價不會下調(diào)
提高第二套住房的首付，一些以投資客為主要消費群體的樓盤是否面臨成交量下跌？
廣州某樓盤以“酒店公寓”為賣點吸引不少投資客。其負(fù)責(zé)人表示，目前出售的公寓一套大多在600萬左右，買家絕大對數(shù)都是多次置業(yè)者，首付比例提高后，也就多付了60萬的首期，而且這也屬于房價的一部分，是“自己必須買單”的內(nèi)容，只不過早晚問題，因此對買家影響不大，反而是“貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率1.1倍”的條款對買家心理影響較大。
該負(fù)責(zé)人同時表示，盡管新政對樓盤的成交量會有一定影響，但不會以調(diào)低價格的方式應(yīng)對。海珠區(qū)某樓盤銷售總監(jiān)表示：廣州市區(qū)的土地供應(yīng)只會越來越少，能付得出首期40%的買家不在少數(shù)，整個市場仍然是買多賣少，供應(yīng)量不足。因此，開發(fā)商絕對不可能在近期降價。
市民：暫時擱置賣房計劃
家住在海珠區(qū)的溫太太去年在番禺區(qū)一大型小區(qū)購進(jìn)一套商品房。近一年來，廣州樓市上漲較快，他們本來計劃用這套商品房改善居住環(huán)境，現(xiàn)在也改變了主意，“如果賣出去能賺錢，就賣了�！�
聽聞房貸新政，他們決定這套新房還是先不賣了。因為他們改善居住環(huán)境的需求仍然存在，賣房再去買第二套，不但首付、利率都提高，怕資金難以支撐。（袁峰 喬倩倩 羅莎琳 田桂丹）
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