為進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，制止部分企業(yè)捂盤惜售、囤積房源，近日市房地資源局下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房銷售監(jiān)管工作的通知》，就本市貫徹落實(shí)國(guó)家相關(guān)調(diào)控政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管進(jìn)行了專題部署。其中“一次預(yù)售面積不得少于3萬(wàn)平方米”預(yù)售新規(guī)引起業(yè)內(nèi)較大反響。此外，開發(fā)商在申請(qǐng)預(yù)售時(shí)提交的網(wǎng)上“參考價(jià)”，也必須根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際成本事先向相關(guān)部門申報(bào)。記者從滬上多家開發(fā)企業(yè)了解到，調(diào)控相關(guān)細(xì)則已經(jīng)在9月1日開始實(shí)施。
“捂盤”將影響信用資質(zhì)
根據(jù)昨天市房地資源局公布的調(diào)控細(xì)則，商品住房項(xiàng)目已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的部分，原則上應(yīng)當(dāng)全部申請(qǐng)預(yù)售和網(wǎng)上認(rèn)證；超過(guò)3萬(wàn)平方米，確需分批預(yù)售的，每次申請(qǐng)預(yù)售面積不得少于3萬(wàn)平方米，并應(yīng)制定分批上市計(jì)劃。此外，嚴(yán)格控制開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售至開盤銷售的時(shí)間。根據(jù)規(guī)定，區(qū)縣房地局受理預(yù)售之日起10個(gè)工作日內(nèi)完成預(yù)售審批，批準(zhǔn)預(yù)售后3到10個(gè)工作日內(nèi)相關(guān)項(xiàng)目必須對(duì)外開盤銷售。
市房地資源局還要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售全過(guò)程落實(shí)“實(shí)名制”，同時(shí)應(yīng)當(dāng)采取措施防止“炒房”。
據(jù)了解，為更好地執(zhí)行“預(yù)售新政”等調(diào)控細(xì)則，市房地資源局相關(guān)部門將加大商品房銷售的監(jiān)管力度。凡已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的商品房項(xiàng)目不申請(qǐng)預(yù)售、已取得預(yù)售許可證不開盤、已開盤拒絕對(duì)外銷售等行為，如對(duì)本區(qū)域住房供應(yīng)造成影響，可向相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)出“行政告知書”；開發(fā)企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由仍拒不開盤和拒絕對(duì)外銷售的，房地產(chǎn)管理部門將按專項(xiàng)整治的規(guī)定，將其列為捂盤惜售、囤積房源的不良行為，記入該企業(yè)的信用檔案，按規(guī)定給予降級(jí)或取消資質(zhì)的處理，并提高其參與土地招拍掛時(shí)的準(zhǔn)入門檻。
網(wǎng)上“參考價(jià)”要先申報(bào)
據(jù)一些開發(fā)企業(yè)反映，除了預(yù)售制度方面的變化，開發(fā)企業(yè)在網(wǎng)上房地產(chǎn)提交預(yù)售樓盤的“參考價(jià)”時(shí)也面臨新的變化。據(jù)了解，以前開發(fā)商上網(wǎng)的樓盤銷售“參考價(jià)”往往很“隨意”，通常與現(xiàn)實(shí)開盤銷售的價(jià)格有較大的差距，這也是開發(fā)商吊購(gòu)房者胃口的一招。
按照目前執(zhí)行的新措施，開發(fā)商必須把房產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格構(gòu)成向有關(guān)部門申報(bào)，包括項(xiàng)目土地成本、開發(fā)成本以及利潤(rùn)水平等。一位業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，這樣做有兩點(diǎn)好處：一是政府對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)水平、土地成本等重要指標(biāo)“心中有數(shù)”，以便于制定更科學(xué)的房地產(chǎn)調(diào)控計(jì)劃；二是通過(guò)規(guī)范網(wǎng)上房地產(chǎn)“參考價(jià)”，一定程度限制了開發(fā)商任意抬高價(jià)格。
可能“假買假賣”應(yīng)對(duì)新規(guī)
昨天，上海一些房產(chǎn)開發(fā)公司向記者透露，上周末，一些開發(fā)商已經(jīng)接到有關(guān)“上市最小體量為3萬(wàn)平方米”的通知，并做好了應(yīng)對(duì)新政策的準(zhǔn)備。
“左手賣右手可能成為未來(lái)一段時(shí)間，開發(fā)商流行的另一種‘捂盤’手法�！弊蛱�，中原地產(chǎn)有關(guān)人士向記者透露，打擊“捂盤”的新政策中有兩條開發(fā)商比較恐懼，其一是前段時(shí)間出臺(tái)的規(guī)定年度最低銷售量的要求(年度銷售不到5%認(rèn)定為“捂盤”)，其次是剛剛出臺(tái)的規(guī)定上市最小體量的政策。為了規(guī)避政策，開發(fā)商間的“假買假賣”很可能增加。有些開發(fā)商可能成立一家新公司，并將房子賣給這家公司；也可能開發(fā)商間互相買賣新房等。這些“虛假”買賣的目的就是要把新房變成二手房，然后控制銷售進(jìn)度。盡管買賣之間可能出現(xiàn)稅收和費(fèi)用，但是與房?jī)r(jià)上漲相比，利潤(rùn)仍然是可觀的。
業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)
上海富陽(yáng)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人羅煒煒新政策主要是打擊多次開盤、哄抬房?jī)r(jià)的行為，對(duì)開發(fā)企業(yè)銷售策略以及上市節(jié)奏會(huì)有一定的影響，預(yù)計(jì)市場(chǎng)短期供應(yīng)量將增多。
大華集團(tuán)楊子江雖然上半年(尤其是5月份以后)市場(chǎng)需求量增加，導(dǎo)致供應(yīng)量偏緊以及房?jī)r(jià)一定程度上漲是政府部門出臺(tái)調(diào)控政策的主要原因，但該政策不是一個(gè)短期行為。今年年初到8月份，新盤上市量已經(jīng)接近1700萬(wàn)平方米，今年樓市接近"尾聲"，預(yù)計(jì)一系列新政策對(duì)上海樓市的影響要到明年年初才能看出來(lái)。(劉暢 林勁榆)
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