“對(duì)此我們一點(diǎn)兒都不擔(dān)心，這個(gè)階層基本不是我們的目標(biāo)客戶群。”面對(duì)廣州迅速增加保障性住房，一位上市房企的營(yíng)銷主管很干脆地對(duì)記者說(shuō)。但實(shí)際上他們公司正連夜開(kāi)會(huì)，忙得焦頭爛額。兩位營(yíng)銷主管的說(shuō)法大相徑庭。
不拿限價(jià)地就沒(méi)法進(jìn)入廣州——這正是眾多廣東房企的擔(dān)心所在，而這恰恰是廣州市市長(zhǎng)張廣寧對(duì)穩(wěn)定樓價(jià)信心十足的原因所在，而廣州樓價(jià)的未來(lái)，幾乎取決于限價(jià)商品房的表現(xiàn)。
保障房基礎(chǔ)
“廣州完全有信心落實(shí)《意見(jiàn)》提出的在‘十一五’期末使低收入家庭住房條件明顯改善的總體要求�！睆V州市市長(zhǎng)張廣寧再次公開(kāi)表態(tài)，在他看來(lái)廣州老百姓的住房問(wèn)題正在逐步改善中，他的論據(jù)，來(lái)自于廣州的“十一五”規(guī)劃中占住宅總量17%的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。
毫無(wú)疑問(wèn)，這是廣州未來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)所在。
記者了解到，整個(gè)“十一五”期間廣州將建政府保障型住房11.43萬(wàn)套。除此之外還將建設(shè)廉租房9200套，實(shí)現(xiàn)廉租住房制度日�；�。按平均每套保障型住房70平方米計(jì)算，未來(lái)5年廣州的保障型住房大約有850萬(wàn)平方米，幾乎相當(dāng)于廣州一年的新房交易量。
不同于往年的規(guī)劃一套數(shù)據(jù)，實(shí)際供應(yīng)一套數(shù)據(jù)，這次保障型住房的建造非常迅速。2006年，廣州開(kāi)工建設(shè)了4個(gè)政府保障型住房項(xiàng)目，建筑面積61.3萬(wàn)平方米，可供應(yīng)住宅近8000套。今年又有14個(gè)新社區(qū)開(kāi)工建設(shè)194萬(wàn)平方米2.3萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房。未來(lái)一兩年廣州將有3萬(wàn)套保障型住房。
記者從廣州房管局得到消息表明，去年建設(shè)的項(xiàng)目已基本竣工，年內(nèi)將進(jìn)入交付使用。另外據(jù)稱廉租房的建設(shè)也在加快籌備中。
“即使如《意見(jiàn)》所稱，將政府的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房擴(kuò)充到低收入家庭，對(duì)市場(chǎng)的影響十分有限�！彼J(rèn)為政策調(diào)整后，更多的是一些本地戶口，社會(huì)低收入家庭受惠。”前述營(yíng)銷主管對(duì)記者說(shuō)。
限價(jià)房決勝
在國(guó)務(wù)院《意見(jiàn)》公布后，市長(zhǎng)張廣寧在公開(kāi)場(chǎng)合也表示，廣州原定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)線不變。換言之，只有廣州戶籍且人均年可支配收入低于1.82萬(wàn)元，及人均居住面積少于10平方米的家庭才有資格申請(qǐng)保障住房。由此可見(jiàn)，購(gòu)買(mǎi)人群如此被嚴(yán)格限制的經(jīng)濟(jì)適用房，并不能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生太大的沖擊，而供應(yīng)量快速上漲的限價(jià)房，才是決定性的因素所在。
“我們現(xiàn)在最擔(dān)心的是廣州政策面會(huì)否出現(xiàn)急劇變動(dòng)，特別是‘雙限房’還沒(méi)有一個(gè)明確的細(xì)則出臺(tái)�！币晃婚_(kāi)發(fā)商對(duì)記者說(shuō)。
作為試點(diǎn)，廣州是全國(guó)最早高舉“限價(jià)房”大旗的城市，按照規(guī)劃，廣州未來(lái)五年的土地供應(yīng)中，將有43%屬于“限價(jià)房”，如此巨大足以改變不少市場(chǎng)預(yù)期的潛在供應(yīng)量，恰是決定性的因素所在。
實(shí)際上，從去年開(kāi)始，廣州大部分的住宅供應(yīng)都以限價(jià)地的形式推出，采取“雙限雙競(jìng)”的方法公開(kāi)出讓商品住宅用地9宗，規(guī)劃建筑面積達(dá)206萬(wàn)平方米。未來(lái)雙限房同樣是廣州土地供應(yīng)的主流，國(guó)土局的官員曾表示，未來(lái)廣州土地供應(yīng)大戶廣州開(kāi)發(fā)區(qū)的土地供應(yīng)中，雙限房占了70%以上。今年8月底張廣寧就表示 “下一步，我們還將繼續(xù)加大‘雙限房’用地的供應(yīng)” 。
這些限價(jià)地對(duì)開(kāi)發(fā)周期也作了嚴(yán)格的規(guī)定。去年10月廣州金沙洲首次公開(kāi)拍賣(mài)了4塊雙限地時(shí)，就在開(kāi)發(fā)協(xié)議中規(guī)定，項(xiàng)目要在一年內(nèi)開(kāi)發(fā)完畢。換言之，今年年底這批限價(jià)地就要進(jìn)入銷售階段，7月，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)李彬海表示，今年“十一”全國(guó)第一個(gè)雙限房項(xiàng)目將推向市場(chǎng)。
細(xì)節(jié)決定效果
“廣州的雙限房主要集中在兩個(gè)新開(kāi)發(fā)的區(qū)域，如果運(yùn)作順利，可能會(huì)分流一部分剛性需求的初次置業(yè)者。但距市區(qū)較遠(yuǎn)，對(duì)中心城區(qū)的樓價(jià)難以形成沖擊。按現(xiàn)有的政策判斷，大量的雙限房投入市場(chǎng)肯定會(huì)把上漲的勢(shì)頭拉慢，但會(huì)不會(huì)令廣州房?jī)r(jià)下跌我持保留態(tài)度。”一位不愿透露姓名的上市房企高層對(duì)記者說(shuō)。
從游戲規(guī)則上看，雙限房還是由開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)情況作出的商業(yè)決定。曾參與制定雙限房政策的合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江也表示，這是由“開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)情況上報(bào)項(xiàng)目的最高房?jī)r(jià)，政府在去掉其中最高價(jià)后，將開(kāi)發(fā)商各自報(bào)上來(lái)的房?jī)r(jià)平均，最后才確定競(jìng)標(biāo)的限制價(jià)格”。因此這始終是理性的市場(chǎng)行為。
“限價(jià)房對(duì)市場(chǎng)的沖擊究竟有多大還取決于其實(shí)施細(xì)節(jié)，這未來(lái)占四成以上的市場(chǎng)份額，它的每一變動(dòng)都直接影響到我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)和把握�！鄙鲜鲩_(kāi)發(fā)商營(yíng)銷主管對(duì)記者說(shuō)。
面對(duì)即將開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)的“雙限項(xiàng)目”，如何銷售，銷售給什么人？開(kāi)發(fā)商以及政府有關(guān)部門(mén)尚無(wú)一個(gè)明確的方案。“這是個(gè)價(jià)格洼地，一定有無(wú)數(shù)的資本希望在此獲利�！眹�(guó)土局的內(nèi)部人士表示。
顯然，盡管方向已定，但雙限房究竟能在多大程度上發(fā)揮“決勝”作用，一些尚未確定的細(xì)節(jié)十分關(guān)鍵。(龍飛)
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