“趕上分房的末班車了嗎？”
這是1997年前后絕大多數(shù)中國人街談巷議的話題，那一年，中國的住房改革正式上路，國務(wù)院在終結(jié)福利分房的同時，明確提出要建立“以經(jīng)濟適用房為主的多層次住房供應(yīng)體系”。還是在那一年，眾多工廠職工掏錢購買了自己租住的單位房屋，中國內(nèi)地由此進入了一個住宅飛速私有化的時代。
然而，就在中國人均住宅面積不斷提高、私有化不斷深入的過程中，房價開始了飛漲的歷程，而此時此刻，保障性住房并未按照國務(wù)院當年的要求，成為城鎮(zhèn)住房市場的主體，于是，住房改善需求與高房價之間的矛盾逐漸由經(jīng)濟領(lǐng)域轉(zhuǎn)入社會領(lǐng)域，顯然，“房改糾偏”此時已經(jīng)勢在必行。
房改起步十年之后，國務(wù)院下發(fā)24號文件，強化城鎮(zhèn)居民住房保障體系建設(shè)，各地方也開始增加保障性住房在住宅市場中的供應(yīng)，盡管保障性住房新政下的北京、廣州、上海情況各有不同，但十年之后，中國的住宅產(chǎn)業(yè)化，正在再次回到原點，等待重新上路。
保障性住房王者歸來
在中國樓市甘當了十多年配角的保障性住房，終于等來了“變換角色”的時刻，雖然在十多年前“演員表”中，她便已是欽定的“主角”，但隨后的種種陰差陽錯，卻使她一直站在中國房地產(chǎn)這個大舞臺的邊緣。
而今，“房改糾偏”在國務(wù)院的布置下已悄然展開：由一系列政策扮靚的保障性住房，正回到舞臺的中央。
量化考核 行政“糾偏”
量化考核正在成為在市場化手段失靈時，中央政府越來越倚重的一種調(diào)控手段，比如2006年調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的“90/70政策”，而在“糾偏房改”的過程中，這項手段很可能將被再次拋出。
“比例具體是多少，現(xiàn)在還沒有具體劃線，但不出意外在供應(yīng)量上肯定要有要求�！�8月28日，建設(shè)部一位內(nèi)部人士透露。在“全國住宅工作會議”閉幕之后，建設(shè)部等部委開始著手編制六個新的配套政策，并修改兩個既有政策，這其中就包括一個名為《關(guān)于編制城市中低收入家庭住房困難的發(fā)展規(guī)劃和年度計劃的指導(dǎo)意見》(以下簡稱“指導(dǎo)意見”)的文件。
記者了解到，不出意外，“量化考核”將出現(xiàn)在“指導(dǎo)意見”當中。目前，除廉租房、經(jīng)濟適用房之外，量化工作的重點在于限價商品房。上述人士表示，該領(lǐng)域是中央與地方最難達成一致的所在，因為，如果劃線過大，則影響地方的房地產(chǎn)市場，進而導(dǎo)致財政減收，而劃線過低，又難以達到中央“糾偏房改”的意圖。
正因如此，“指導(dǎo)意見”的編制工作，很大程度上是在尋求一個雙方都能接受的“劃線”。建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠表示，地方將根據(jù)自己的情況“劃線”，其主要依據(jù)包括住房狀況調(diào)查中住房困難家庭的數(shù) 量、房地產(chǎn)價格因素、開發(fā)總量等。
“至少是40%~50%，”前述內(nèi)部人士向記者透露，他強調(diào)，如果最終將“劃線”確定在這個比例上，地方實行起來并不困難。因為按照此前各地方政府上報給建設(shè)部的住宅發(fā)展規(guī)劃，三種保障性住房的總量相加，已經(jīng)基本能達到這個水平。
在1997年國務(wù)院辦公廳下發(fā)的房改綱領(lǐng)性文件中，曾明確指出，城市應(yīng)該建立以保障性住房為主的多層次住房供應(yīng)體系，因此，房地產(chǎn)市場回歸到保障性住房為主的狀態(tài)，如今已經(jīng)絲毫不存懸念。
目前，國務(wù)院希望借此措施與2006年的“90/70”政策共同使用，督促地方政府貫徹執(zhí)行中央的調(diào)控政策意圖。
重構(gòu)樓市勢力版圖
在全國人大財經(jīng)委委員烏日圖的記憶中，完全由企業(yè)主導(dǎo)的地產(chǎn)市場格局，并非是房改政策的初衷。在1998年前后，他任職于國家計委，全程參與房改政策的制定。“當時的精神只是除保障性住房以外的(商品住房)交給市場，比例其實并不高，而大部分的保障性住房，還要在政府的全面控制之下�！彼麑τ浾哒f。
記者了解到，在2000年左右中國房地產(chǎn)市場開始飛速進入“市場化、民營化”的階段時，當時的全國房改領(lǐng)導(dǎo)小組內(nèi)部亦有警覺，但最終仍然是市場化的思路占據(jù)了主導(dǎo)，烏日圖坦言，當時房改的最大失誤在于，只強調(diào)了多層次的住房供應(yīng)體系以及市場化的問題，而忽視了強調(diào)政府，尤其是地方政府在住房問題上的責(zé)任。
直到2005年，房價上漲幾近失控，中央政府開始專門調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)時，“全盤市場化”的弊端終于開始顯現(xiàn)。盡管2005年~2006年，中央多次會同多部委出臺政策，試圖控制房價，但尷尬的是，此時政府手中已經(jīng)不再掌握有能夠“一呼即應(yīng)”的控制房價的資源。
“最大的失誤不是房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化，而是過度的民營化，對于一個關(guān)系國民居住權(quán)的公共產(chǎn)品，政府的控制權(quán)被削弱了�！睂τ谀壳胺康禺a(chǎn)市場的勢力對比，一位建設(shè)部官員私下感嘆，而在這個房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門中，類似的想法已經(jīng)不是少數(shù)。
他向記者透露，建設(shè)部曾在多次內(nèi)部會議上研究過此問題，甚至有人提出過“將90/70政策下的中小套型普通商品房全部交由國企運作”的“激進”方案，雖然最終被否決，但足見政府試圖重構(gòu)房地產(chǎn)市場勢力分布格局的強烈訴求。
“在公共產(chǎn)品上，肯定還是要政府主導(dǎo)，住房、供水、供熱都是如此�！睘跞請D對記者說，他認為，這正是在目前開始啟動“房改糾偏”的核心精神�！鞍凑漳壳暗乃悸罚康禺a(chǎn)的大部分市場應(yīng)該是‘微利’的，而一般的市場化企業(yè)都是追逐利益最大化的，因此，要達到‘微利’，就必須強化政府在市場中的話語權(quán)，因為住房本來就不應(yīng)該是一個完全市場化的領(lǐng)域�！彼麖娬{(diào)。
房價上漲有望放緩
“看起來保障性住房的政策調(diào)整，不如直接針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策那么急風(fēng)暴雨，但這是一個長效機制，緩慢發(fā)揮效用的政策�！苯ㄔO(shè)部政策研究中心副主任王玨林向記者表示，他堅信，如果這些政策執(zhí)行到位，如今困擾中國地產(chǎn)市場的諸多死結(jié)都能夠得到逐步解決。
我愛我家副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，雖然在全國住宅工作會議之后，存量房市場還沒有明顯的累及波動，但近兩天到我愛我家掛牌的客戶，在“掛牌報價”上已經(jīng)不再大幅度地提價，基本趨于穩(wěn)定，“如果保持下去，存量房目前價格快速攀升的態(tài)勢將得到一定程度的抑制�！彼f。
他表示，此前存量房價格雖然一再上漲，但每一套房屋還是有2~3個買家排隊等待，甚至房齡超過15年的“公房”，價格亦是如此，其主要原因還是在于需求旺盛，以及市場中適合中等收入者購買的房源依然稀缺，所以，大部分人轉(zhuǎn)向購買存量房，導(dǎo)致價格的上升。而目前，限價商品房規(guī)模在未來的擴大，可以調(diào)整這部分預(yù)期，按照胡景暉的如是邏輯，這正是目前掛牌價格趨于穩(wěn)定的原因所在。
這并非是在我愛我家一家中介出現(xiàn)的情況，在鏈家、中大恒基、信一天等中介機構(gòu)，記者都了解到了類似的信息。
“一般來說，新房市場和存量房市場是聯(lián)動的關(guān)系，存量房價格的高漲，往往促成了更強的更新?lián)Q代的住宅購買力，而現(xiàn)在存量房市場價格趨于穩(wěn)定，有利于削減新房市場的購買力，從而達到穩(wěn)定房價的目的�！蓖醌k林對記者說。(李樂)
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