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直面土地供應問題 上海的樓市調控回歸商業(yè)起點
2007年07月30日 13:50 來源:中國經營報


    7月24日,上海市政府新聞發(fā)言人焦揚稱,上海有關部門將制訂2007-2009年度房地產市場調控三年滾動計劃,以加大對房地產市場的調控力度。(資料圖) 中新社發(fā) 紹常 攝


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  編者按:2007年6月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%。在國家出手調控兩年之后,中國的房價絲毫沒有放慢上升的速度。正是在這種壓力下,各地開始尋找調控房價切實的解決之道。

  增加土地供應,上海的樓市調控回到了商業(yè)原點。

  “這項政策觸及了房地產市場的實質性問題!苯鸬丶瘓F上海公司總經理趙漢忠對記者說:“原來的調控手段,實際上是反市場的,證明效果是不好的!

  7月24日,上海市政府新聞發(fā)言人焦揚宣布,上海將擬訂房地產調控三年滾動計劃,根據這一計劃,有關部門將預測2007年至2009年度的住宅用地需求,并且對于未來三年新增土地的供應量作出初步規(guī)劃,同時也將根據市場情況作相應的完善,加強對土地供應節(jié)奏的調控。在此基礎上,有關部門將聯手整頓房地產市場。

  供應缺口仍然巨大

  上海市統(tǒng)計局新聞發(fā)言人蔡旭初說:“上海房屋銷售價格水平比去年同期上漲了0.5%,國家是6%,我們是0.5%。新建的商品住宅價格上海同比是上漲了0.3%,也是大大低于國家的水平!

  不過,這個漲幅遭到業(yè)界的質疑。中星營銷機構總經理劉承健對記者說:“這個數據難以讓人信服,上海環(huán)線以內房價,起碼上漲兩成,漲得最厲害的區(qū)域漲了四成,別墅起碼上漲了四成!辈贿^,他也說:“可能環(huán)線外、動遷房沒有怎么漲!

  復旦大學房地產研究中心主任華偉對記者說:“上海房地產市場有兩大問題,一是總量問題,一是結構問題!笨偭坎蛔闶鞘袌龉⿷蛔,結構問題就是市中心供應不足,房價上漲過快,所以現在的市場就是環(huán)線以內熱,環(huán)線以外涼。

  顯然,這都涉及土地供應問題,據資料,目前上海在建商品房只有6000萬平方米,開發(fā)周期為三四年,上海樓市每年市場需求即使按照保守的每年2000萬~2500萬平方米來計算,未來3~4年內,供應也少于需求10%~25%。如果按照每年需求3000萬平方米計算,供應缺口則更大。業(yè)界一般認為,保持樓市平穩(wěn)最好是供應需求之比為1.2∶1。

  直面土地供應

  正是認識到房價上漲的實質性原因,上海市出臺了一套完整的土地市場調控措施。第一條,根據市場情況,增加土地供應。上海市政府宣布,今年下半年初步確定的經營性項目用地計劃中,住宅用地還將推出約1000公頃,這比去年同期的供應量增加了1倍。第二,進一步加大配套商品住房和中低價、中小套型普通住房項目的土地供應。三是將繼續(xù)加大存量土地的清理。

  全國房地產商會聯盟副秘書長朱詠敏對記者說:“樓市調控最簡單、最低層的辦法是限價,但一級市場可以限價,二三級市場、二手房,政府如何限價?所以上海這次調控思路是對的,承認了供求關系失衡,走出了第一步。上海這一點,值得其他城市學習!

  趙漢忠更是說出了很多開發(fā)商的心里話:2005年以來調控的初衷和目標都是好的,可是結果卻是相反的。從行政上說,國八條直接將地方諸侯的烏紗帽和房價掛鉤,可是,深圳的房價半年漲42%,北京房價也是飛漲。其他諸如南京、杭州、上海也一樣照漲不誤。

  顯然,政府的調控思路本身有不足。不過這種情況在今年已經開始改變,不久前,國土資源部新聞發(fā)布會上,國土資源部新任部長徐紹史,在以一個普通北京市民的身份,感嘆北京房價之高之后,宣布:“國土資源部希望通過增加土地供應量的方法扭轉局面!

  也出席發(fā)布會的 國土資源部土地副總督察甘藏春介紹,根據國務院房地產市場調控的要求,今年國土資源系統(tǒng)加大了房地產的土地供應。今年1~5月份統(tǒng)計,住宅用地的土地供應量比去年同期增長35.5%,普通商品房的土地供應總量同比增長76.3%,經濟適用房的土地供應總量比去年增加166%。顯然,這是在中央表態(tài)增加土地供應之后,上海是第一個出臺增加土地供應,調控房地產市場的地方政府。

  盡管業(yè)界認可政府的調控新思路,但對于調控效果卻都表示謹慎樂觀。華偉表示:“目前只是解決總量問題,還要解決結構問題,也就是增加市區(qū)內土地供應不足問題,環(huán)線以外本身就不缺供應,如果再增加沒有意義!

  此外,越來越突出的拆遷問題也正在抬高土地成本。

  某業(yè)內知名人士對記者透露,以中環(huán)以內的舊城改造為例,2001年成本為每戶15萬~20萬元,2004年上漲到每戶20萬~30萬元,2005年則上漲到40萬元,現在則平均到了70萬~80萬元,而且還有上漲的趨勢。合生創(chuàng)展集團董事局副主席項斌對記者說:“現在,內環(huán)以內拆遷每畝起碼一兩千萬元,還不一定拆得動。所以,自然導致地價高,房價高!

  朱詠敏則擔心:“即使現在增加土地供應,也要到兩年以后才能上市,現在的高房價怎么降?”

  顯然,增加土地供應,政府調控邁出了重要一步,可是,能否完全實施達到目標,還將有很多問題要解決。而穩(wěn)定上海房價,顯然還需要其他措施配套。

  發(fā)改委四點思路控房價

  1.強化各級政府對住房市場調控的責任,綜合運用稅收等經濟手段,努力保持市場房價的基本穩(wěn)定。

  2.采取措施防止炒房。

  3.調整土地供應結構,適當地提高居住用地在土地供應當中的比重,著重增加中低價位、中小套型商品住房的建設用地的供應。

  4.嚴格限制低密度、大戶型的住房建設,確保中小套型普通住房的供應量。加快城鎮(zhèn)住房保障制度的建設,增加廉租房的供應,完善經濟適用房的制度,解決好低收入群體的住房困難。(王其明)

 
編輯:王菲】
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