[策劃人語]
2007年，會(huì)不會(huì)成為中國歷史上加息最為頻繁的一年？
3月18日，5月19日，7月20日……連續(xù)三次加息，間隔恰恰不過兩個(gè)月零一天。我們是不是可以推測(cè)，下一次加息是在9月21日？
央行的每一步都讓樓市繃緊了神經(jīng)，但也僅僅如此。金融雙箭再發(fā)，高房價(jià)巋然不動(dòng)；與此同時(shí)，自住者、投資客、開發(fā)商不得不承受越來越大的成本壓力和房價(jià)轉(zhuǎn)嫁，成為高房價(jià)的埋單者。
樓市走勢(shì)大方向一旦暫時(shí)無法改變，調(diào)控合力一旦暫時(shí)無法形成，這樣的金融調(diào)控異化格局就有著本質(zhì)的推動(dòng)力。
這一局面，應(yīng)該讓更多人有所警覺了。
流火的七月，樓市溫度絲毫不遜色于天氣。多箭齊發(fā)的調(diào)控政策背后，是決策者“戰(zhàn)高溫”的堅(jiān)定決心。然而，在今年金融政策幾次多箭齊發(fā)的局面下，房地產(chǎn)市場(chǎng)所受到的沖擊力并不明顯。
就在本周，國家發(fā)改委的最新數(shù)據(jù)顯示，6月70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)漲幅創(chuàng)23個(gè)月以來新高，達(dá)到7.1%。而就在此前，央行剛剛發(fā)起今年以來的第三次加息。火熱樓市與調(diào)控措施的再一次“抗衡”又在上演。
7月19日，國家統(tǒng)計(jì)局公布今年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長28.5%，達(dá)到9887億元。就在第二天，央行再次宣布，金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，國務(wù)院決定將利息稅從20%下調(diào)為5%。
雙箭合璧，決策者收縮資金流動(dòng)性的意圖十分明確。以一年期存款利率為例，稅后利率由原來的2.45%上升到3.16%，提高了71個(gè)基點(diǎn)。也不能說加息減稅政策僅針對(duì)房地產(chǎn)，但大量過剩資金游走在樓市與股市之間，仍是目前資本市場(chǎng)的客觀現(xiàn)象。
“央行連續(xù)的溫和加息其實(shí)用心良苦。一方面要盡量減少加息對(duì)普通購房者的還貸負(fù)擔(dān)，另一方面又要形成具有威懾力的心理預(yù)期壓力，以影響投資者的決策。”分析人士稱。
顯然，這一長遠(yuǎn)目標(biāo)并不會(huì)立即在樓市產(chǎn)生作用，事實(shí)也確實(shí)如此。北京我愛我家介紹，加息幾天來，二手房市場(chǎng)交易量和看房量沒有什么影響，更看不到房價(jià)調(diào)整的跡象，僅僅是咨詢提前還款者數(shù)量增多。這一說法也得到了上海等其他城市中介機(jī)構(gòu)的認(rèn)同。市場(chǎng)人士甚至指出，受供應(yīng)量短期減少的影響，接下來的8、9、10月份，房價(jià)繼續(xù)上漲的局面不可避免。
從最新的6月70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)來看，其中北京、深圳等四個(gè)城市繼續(xù)保持兩位數(shù)以上增長，上海房價(jià)也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)連續(xù)五個(gè)月上漲。國家發(fā)改委的數(shù)據(jù)一出便引來舉國關(guān)注，房源緊缺、供求失衡引起的恐慌性追漲被認(rèn)為是造成這一局面的最主要原因。
于是，專家們對(duì)房價(jià)高溫開出的藥方集中于增加供給和打擊囤房，而不是加息等金融調(diào)控。上海、北京等地相關(guān)部門也就供給問題紛紛表態(tài)，以穩(wěn)定民心。如上海稱2700萬平方米的70-90項(xiàng)目正抓緊建設(shè)，而北京表示上半年已經(jīng)推出相當(dāng)于全年計(jì)劃近80%的限價(jià)房項(xiàng)目用地。不過，這些供給要最終成為購房者可購買的房源，仍有待時(shí)日。
國金證券宏觀策略部分析人士表示，未來金融政策的調(diào)整，主要還是看投資增速和消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)后續(xù)發(fā)展情況而定。聚焦到房地產(chǎn)業(yè)，因?yàn)槟壳般y行系統(tǒng)已經(jīng)基本完成全年貸款投放任務(wù)的七至八成，下半年房地產(chǎn)貸款將重演去年下半年的減少趨勢(shì)。
減征利息稅有利“收心”
根據(jù)國務(wù)院的決定，從下月15日起，儲(chǔ)蓄存款利息所得個(gè)人所得稅(利息稅)的適用稅率將由現(xiàn)行的20%調(diào)減為5%。這是我國自1999年11月1日起恢復(fù)征收利息稅后首次降低該稅率，而配合這一次的央行加息，也被視作金融調(diào)控的第二只“靴子”。
專家認(rèn)為，減征利息稅是勢(shì)在必行。因?yàn)�，目前我國�?jīng)濟(jì)社會(huì)情況發(fā)生了新的變化，投資增長較快，物價(jià)指數(shù)有一定的上漲，個(gè)人儲(chǔ)蓄存款收益相對(duì)減少，居民存款實(shí)際利率仍為負(fù)。
而如果居民存款實(shí)際利率長期為負(fù)，那么儲(chǔ)蓄存款‘大搬家’，居民拿著錢往股市、樓市里進(jìn)等情況還會(huì)繼續(xù)，這有可能造成我國金融不穩(wěn)定，也進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的勢(shì)頭。
所以，分析人士認(rèn)為這次將減征利息稅配與加息形成組合拳，有利于“收心”，如果能吸引更多資金流回銀行體系，那就能減少存款進(jìn)入樓市的沖動(dòng)，也影響到投資者的信心。
不過，如中信證券等機(jī)構(gòu)分析師也指出，減征利息稅的影響與加息不同，僅僅涉及到個(gè)人儲(chǔ)戶與財(cái)政部之間的利益轉(zhuǎn)移，并不直接影響經(jīng)濟(jì)主體的投融資成本，所以不會(huì)明顯導(dǎo)致對(duì)各個(gè)行業(yè)投融資決策的差異性影響。
開發(fā)商：提高房價(jià)化解資金壓力？
對(duì)開發(fā)商來說，每一次的利息增長自然會(huì)帶來開發(fā)成本的提高。因?yàn)橘J款要付的利息高了，房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債經(jīng)營的行業(yè)特性決定了加息將提升開發(fā)商的財(cái)務(wù)費(fèi)用。但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商在樓市依然景氣的大背景下，還是能夠通過提價(jià)等方式輕松地化解加息所帶來的資金壓力。
不過，另一個(gè)現(xiàn)象還是讓我們看到了2004年以來七次加息所形成的資金壓力。上海銀監(jiān)局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，上海中資商業(yè)銀行的住房開發(fā)不良貸款比年初增加了7.67億元，不良率為1.79%，比年初上升了0.61個(gè)百分點(diǎn)；上半年新發(fā)生住房開發(fā)不良貸款13.25億元，同比增加8.62億元，其中接近90%的貸款是經(jīng)展期到期后再形成不良貸款。
在房價(jià)連續(xù)五個(gè)月上漲、5月更創(chuàng)下成交量歷史新高的上海樓市，出現(xiàn)這樣的風(fēng)險(xiǎn)情況初看起來并不合理�！爸挥挟�(dāng)房價(jià)下降，開發(fā)商銷售受阻、資金鏈斷裂，或購房者資產(chǎn)縮水的情況下才會(huì)發(fā)生大量逾期貸款的情況，房價(jià)上升卻違約逾期似乎是一個(gè)悖論�！狈治鋈耸恐赋觥�
細(xì)究根源，造成這一局面與開發(fā)商的捂盤惜售和成本增加均有關(guān)聯(lián)。根據(jù)一些開發(fā)商自己的說法，自今年二季度上海住房價(jià)格進(jìn)入新一輪上漲，多數(shù)房地產(chǎn)公司都采取了惜售的策略，等待價(jià)格上漲，而這造成的另一個(gè)結(jié)果就是資金回流難度增加，更何況我們正處在連續(xù)加息、銀根緊縮的背景下。
自住者：加息影響因人而異
以自住為目的的貸款購房者無疑是最關(guān)心加息的人群之一。與以賺取房產(chǎn)買賣價(jià)差為主的投資性購房者的感受不同，應(yīng)該說，對(duì)以自住為目的的普通購房者來說，加息對(duì)他們影響還是因人而異。
此次央行將5年期以內(nèi)的中短期貸款利率都上調(diào)了0.27%，而5年期以上的住房商業(yè)貸款和住房公積金貸款的利率則分別上調(diào)0.18%和0.09%。一般貸款買房的期限都超過5年，照此檔基準(zhǔn)利率計(jì)算，加息前商業(yè)房貸利率下限為7.20%，加息后提高為7.38%。以一套90平方米、單價(jià)1萬元/平方米、按揭七成20年期的商品住宅為例，加息前房貸的月供約為4557.24元，總利息負(fù)擔(dān)為463737元，加息后月供約為4613.3元，增加56元，總利息負(fù)擔(dān)變?yōu)?77191.32元，增加13454元。
與前一次加息相同，央行這次還同時(shí)將住房公積金貸款利率上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)，5年以內(nèi)的貸款利率由4.41%變?yōu)?.50%，5年以上的貸款利率由4.86%變?yōu)?.95%。記者粗略計(jì)算，40萬元的20年期住房公積金貸款總利息將多支出約4752.35元。
通過計(jì)算可以看出，這次加息對(duì)購房者增加的負(fù)擔(dān)并不算太大。并且5年以上長期貸款利率調(diào)整幅度相對(duì)較小，也顯示出政府的“安民”之心。但也有人指出，考慮到今年已3次加息、自2004年10月以來更是有7次加息，由此累積的房貸壓力對(duì)普通百姓來說還是挺鬧心的。
在市場(chǎng)人士看來，加息也暗暗透露出政府對(duì)過熱樓市的警告。另有專家指出，調(diào)控樓市，加息僅是小部署，還得使用綜合方式，讓房價(jià)從根本上回歸理性。
投資客：連續(xù)加息“吃不消”
本輪貸款基準(zhǔn)利率提高后，房貸客戶月供壓力又有所提升，一些銀行業(yè)人士甚至表示，有條件的話，購房者可以考慮提前還款。而對(duì)其中的投資客來說，加息必然增加供樓還貸的成本，造成投資利潤下降。
以20 年期貸款80萬元為例進(jìn)行計(jì)算，若執(zhí)行最優(yōu)惠利率，原本月供5787元，本次利率上調(diào)后，月供將上升為5857元。而根據(jù)“月供比例不超過家庭月收入50%”的現(xiàn)代理財(cái)標(biāo)準(zhǔn)，家庭月收入至少要在1萬元左右才能避免成為“房奴”。
而除了單次加息，去年以來多次加息所累積起來的效果也比較“可觀”。東亞銀行上海徐家匯支行行長林伸茂幫記者算了一筆賬，假如貸款額為100萬元，去年至今的幾次加息，使每月利息增加了300元左右，若貸款20年，則要多支付7萬余元的利息。至少對(duì)那些拿工資還貸的小規(guī)模投資客來說，資金壓力增加不少。
上海銀監(jiān)局的統(tǒng)計(jì)已經(jīng)顯示，截至6月末，個(gè)人住房不良貸款余額21.62億元，比年初增加1.97億元，不良貸款率0.85%，比年初上升了0.06個(gè)百分點(diǎn)。而個(gè)人住房不良貸款約有80%因虛假按揭引起，已經(jīng)成為個(gè)貸最直接和主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。業(yè)內(nèi)人士介紹，隨著多次加息，一些收入有限卻通過虛假按揭方式貸款的購房者尤其是其中的投資客很容易出現(xiàn)還貸疲態(tài)。（柯鵬 于兵兵 李和裕 一凡 海潮）
