8月1日起，2007版二手房示范合同(包括《深圳市二手房買賣合同》和《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》)將啟用，屆時(shí)所有二手房買賣將通過(guò)網(wǎng)上交易系統(tǒng)簽訂合同。這是記者昨日從深圳市二手房示范合同新聞發(fā)布會(huì)上了解到的。
昨日上午，市國(guó)土房產(chǎn)局和市工商局聯(lián)合召開(kāi)深圳市二手房示范合同新聞發(fā)布會(huì)。會(huì)上介紹，8月1日起，二手房買賣一律通過(guò)“深圳市二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”簽訂新版合同，原二手房買賣合同示范文本同時(shí)停止，其它任何印刷版、手寫版合同均不得繼續(xù)使用。
據(jù)介紹，所有二手房買賣合同均須通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)打印，目前我市有主管部門核發(fā)的備案證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照及“深圳市二手房買賣合同指定打印點(diǎn)”牌的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共有50家。記者了解到，買賣雙方自行成交的，可任選一家指定機(jī)構(gòu)代打合同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得無(wú)故拒絕，并且只能按規(guī)定收取工本費(fèi)。
據(jù)了解，新版合同分為預(yù)約居間合同和買賣合同兩部分。預(yù)約居間合同是我市相關(guān)合同的首個(gè)格式文本，是買賣合同的前提。記者發(fā)現(xiàn)，預(yù)約居間合同相當(dāng)于現(xiàn)在二手房買賣雙方和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂的合同，但其中很多內(nèi)容與買賣合同所規(guī)定的一致。
有關(guān)部門與業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新版合同將有助解決舊合同中的“霸王條款”、“合同陷阱”和“陰陽(yáng)合同”等問(wèn)題。
解讀
中介收傭金分為兩部分
與目前使用的合同相比，新版合同在合同名稱、資金管理、傭金收取和違約責(zé)任等方面的規(guī)定都有所創(chuàng)新，對(duì)交易各方權(quán)利義務(wù)的劃分更為清晰。還對(duì)交易價(jià)款的監(jiān)管、附著于二手房的戶口、學(xué)位問(wèn)題、買賣雙方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)、居間方(即房地產(chǎn)中介)收取的報(bào)酬分兩次收取等問(wèn)題做出了規(guī)定。昨天，深圳市國(guó)土房產(chǎn)局和市工商局的有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)新版合同的特點(diǎn)進(jìn)行了解讀。
1.簽合同時(shí)三方應(yīng)在場(chǎng)
據(jù)介紹，新版《居間合同》改變了以往買賣內(nèi)容和居間服務(wù)內(nèi)容混為一體的架構(gòu)，將合同內(nèi)容劃分為預(yù)約買賣和居間服務(wù)兩部分。此外，在簽訂合同時(shí)應(yīng)三方同時(shí)在場(chǎng)。合同中新增的特別提示中還提醒買賣雙方在交易過(guò)程中和簽約時(shí)特別注意的事項(xiàng)，如提示買方實(shí)地考察房屋，全面了解產(chǎn)權(quán)狀況、租賃現(xiàn)狀、學(xué)位、戶口、按揭手續(xù)、傭金支付、居間方資質(zhì)等有關(guān)信息，并提示買賣雙方要仔細(xì)閱讀委托書內(nèi)容。
2.明確買賣雙方應(yīng)繳稅費(fèi)
在新版合同中，明確列出了法律規(guī)定的買賣雙方分別應(yīng)該承擔(dān)稅費(fèi)項(xiàng)目和其它費(fèi)用，避免了買賣雙方因不明確被忽悠的情況。鑒于政策變化可能導(dǎo)致新增加稅費(fèi)，合同中進(jìn)行留空處理，由當(dāng)事人自行約定新增稅費(fèi)由誰(shuí)繳納。市工商局合同監(jiān)督管理辦公室黃人民博士解釋說(shuō)，買賣雙方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是法律規(guī)定的義務(wù)，但可以協(xié)商是否為對(duì)方代繳稅費(fèi)。
3.中介費(fèi)分兩部分收取
新版合同規(guī)定，居間方的報(bào)酬分為必要費(fèi)用和傭金(兩者之和為傭金總額)。必要費(fèi)用在簽訂《居間合同》的同時(shí)，由買賣雙方分別支付，其數(shù)額不超過(guò)居間方可收取傭金總額的20%。待簽訂《買賣合同》后才收取剩余的傭金。如因買賣雙方原因違約，居間方收取的必要費(fèi)用不用退還，但守約方所支出的必要費(fèi)用由違約方賠償；如因居間方過(guò)錯(cuò)或違約導(dǎo)致雙方未能簽訂《買賣合同》，居間方必須向買賣雙方雙倍返還已經(jīng)收取的必要費(fèi)用。
4.延期交款或交房須付違約金
新版合同對(duì)買賣雙方和違約行為約定了不同程度的違約責(zé)任條款，同時(shí)還增加了定金條款。比如買方逾期付款，賣方有權(quán)要求買方以未付款項(xiàng)為基數(shù)，按日萬(wàn)分之四支付違約金，還要繼續(xù)履行合同；如果賣方不按約定期限將房地產(chǎn)交付給買方，就要從約定的交付期限屆滿的第二天起至實(shí)際交付日止，賣方以該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)為基數(shù)，按照日萬(wàn)分之四向買方支付違約金，督促賣方履行義務(wù)。
5.戶口不遷出算違約
新版《居間合同》第四條對(duì)附著于二手房的戶口問(wèn)題進(jìn)行了專門約定，規(guī)定賣方應(yīng)按約定時(shí)間將該房地產(chǎn)之上的戶口遷出，否則將按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總價(jià)一定的百分比向買方支付違約金。
6.房地產(chǎn)交接有清單
此外，新版《居間合同》中還規(guī)定了“交房保證金”條款，對(duì)經(jīng)常發(fā)生的買方收房后發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)遺留大量水、電、氣、物管、有線電視等欠繳費(fèi)用，給買方造成損失。該條款的目的是確保賣方主動(dòng)結(jié)清費(fèi)用與交付有關(guān)的附屬設(shè)施。并新增“房地產(chǎn)交接清單”作為合同附件。
焦點(diǎn)
啟用新合同力絕“陰陽(yáng)臉”
新版合同的制定單位表示，由于《居間合同》的基本條款約定了《買賣合同》條款，即兩份合同中房產(chǎn)的成交價(jià)是一致的，在一定程度上可以避免“陰陽(yáng)合同”的出現(xiàn)，避免買賣雙方逃避稅收行為。
房地產(chǎn)從業(yè)人員張先生認(rèn)為，新版合同啟用后，對(duì)買賣雙方都有保障，可避免很多糾紛，買賣雙方將不再熱衷于簽訂“陰陽(yáng)合同”。
市國(guó)土房產(chǎn)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，合同中明確規(guī)定不得再使用其他印刷或手寫版本的合同，有關(guān)部門將加大巡查力度，發(fā)現(xiàn)“陰陽(yáng)合同”將嚴(yán)肅依法處理。另外，“陰合同”將不受法律保護(hù)，如果買方持按原價(jià)過(guò)戶的《買賣合同》尋求法律幫助，法院會(huì)按照《買賣合同》支持買方，賣方的利益將會(huì)受損。
反應(yīng)
可讓糾紛少或促房?jī)r(jià)降
昨日，在景田居住的業(yè)主陳先生接受記者采訪時(shí)表示，新版買賣合同啟用后，將更加有效地保障買房者的權(quán)益。之前購(gòu)買二手房時(shí)簽訂的合同都是由中介公司單方擬定，常會(huì)出現(xiàn)“霸王條款”、“交易陷阱”等，在交易過(guò)程中容易出現(xiàn)糾紛。新版合同出臺(tái)，將大大減少類似糾紛，即使發(fā)生糾紛也有據(jù)可查。
美聯(lián)物業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人昨日表示，我市即將啟用的新版二手房合同會(huì)在一定程度上杜絕“陰陽(yáng)合同”的產(chǎn)生，預(yù)計(jì)未來(lái)兩個(gè)月內(nèi)市場(chǎng)上二手房成交量將出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，最高可能下滑20%。隨著買房者觀望心理的加重，也可能出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的情況。
背景
二手房熱銷買賣糾紛多
據(jù)介紹，目前深圳二手房已逐漸取代一手房成為置業(yè)者的首選。今年1-5月，全市二手房交易面積達(dá)513.56萬(wàn)平方米，同比增加25.45%，二手房與新建商品住房交易面積的比例為1.6∶1,二手房需求超過(guò)新房需求。
目前二手房交易中存在中介公司在合同中添加“霸王條款”、設(shè)置“合同陷阱”和簽訂“陰陽(yáng)合同”等違法違規(guī)操作手段，另外也存在個(gè)別置業(yè)者利用中介公司的激烈競(jìng)爭(zhēng)，屢屢“跳單”，逃避傭金的行為。深圳市仲裁委員會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年深圳仲裁委員會(huì)受理的二手房糾紛案件有147件，比去年同期增長(zhǎng)10%，其中賣方違約的糾紛比例占到9成以上。為妥善解決上述問(wèn)題，有關(guān)部門推出了新版合同。 (記者羅秋芳趙軍)
