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豪宅遍地開花不愁賣 上海房?jī)r(jià)高漲的罪魁禍?zhǔn)祝?/font>
2007年07月23日 13:04 來源:中國經(jīng)營報(bào)

  說到上海的豪宅,很多人會(huì)馬上想到湯臣一品。這個(gè)每平方米售價(jià)11萬元的名盤,聲名早已超出上海,儼然成為中國豪宅的一大象征。

  但正當(dāng)湯臣一品因?yàn)轱L(fēng)頭過盛,屢屢成為調(diào)控靶子,銷售情況也不甚理想之時(shí),更多的上海豪宅開發(fā)商卻在暗自偷著樂,悶頭發(fā)大財(cái)。以至于當(dāng)?shù)貥I(yè)界戲言:“除了湯臣一品不漲價(jià)又賣得不好外,大家都活得特別滋潤!

  據(jù)最新統(tǒng)計(jì),上海市中心內(nèi)環(huán)以內(nèi)房?jī)r(jià)4月份環(huán)比上漲超過七成,而熱銷的豪宅,成為上海樓市瘋漲真正的助推器。

  豪宅遍地不愁賣

  在上海,什么才能算得上頂級(jí)豪宅?合生創(chuàng)展董事局副主席項(xiàng)斌認(rèn)為:別墅每棟售價(jià)起碼3000萬元,公寓售價(jià)要每平方米4萬元以上。因?yàn)椤懊織澾^千萬元的別墅,每平方米2萬元的公寓,上海簡(jiǎn)直遍地都是”。

  仲量聯(lián)行研究部總監(jiān)何凱恩認(rèn)為,按照這個(gè)高標(biāo)準(zhǔn),上海在售、待售樓盤,以及售完樓盤的二手市場(chǎng)價(jià)“達(dá)標(biāo)”者,不下二三十個(gè)。若要求稍稍放寬,即別墅每棟2000萬元、公寓每平方米3萬元的樓盤,至少有五六十個(gè)。如位于盧灣區(qū)新天地旁的公寓豪宅華府天地,成交均價(jià)達(dá)每平方米6.8萬元,最貴單位高達(dá)每平方米8萬元,直逼湯臣一品,目前該盤總共108套單位,如今僅留下兩套待售。

  國際知名顧問行世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)資料顯示,目前上海單價(jià)每平方米4萬元以上的在售豪宅,占在售住宅總量的2%,每平方米2萬元以上者則占總量的8%。自2004年起三年地產(chǎn)調(diào)控期間,上海市場(chǎng)上此類物業(yè)的需求從未減少,2005年3月至今,總成交量上升了近20%,平均成交價(jià)格上升13%,但同期實(shí)際供應(yīng)量卻每年遞減25%。該公司預(yù)計(jì),由于供需缺口拉大,未來上海豪宅價(jià)格將繼續(xù)走高。

  上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄說:“天價(jià)豪宅的惜售和價(jià)格攀比之風(fēng),也是今年上海樓市猛漲的一大誘因!彼赋,因?yàn)槭袌?chǎng)前景看好,很多別墅開發(fā)商惜售,網(wǎng)上顯示仍有在售單位,可是當(dāng)買房者趕到樓盤現(xiàn)場(chǎng),卻被告知“已經(jīng)售罄”,這樣做的不乏知名開發(fā)商。

  何凱恩也透露,往年盛行的外資機(jī)構(gòu)整棟收購高檔公寓住宅樓盤的個(gè)案,今年三四月份后明顯減少,很多談判中的交易也遲遲無法達(dá)成,原因正是市場(chǎng)反彈,開發(fā)商更愿“化整為零”。他預(yù)計(jì)這種趨勢(shì)仍會(huì)持續(xù)下去。

  內(nèi)外資金爭(zhēng)相追捧 開發(fā)商坐收漁利

  豪宅價(jià)格瘋漲熱銷的背后,是開發(fā)商含笑收獲暴利。以公認(rèn)僅次于湯臣一品的上海豪宅新貴“濟(jì)南路8號(hào)”為例:去年2月,印尼三林集團(tuán)以1億美元收購盧灣區(qū)近新天地附近的盛捷公寓,改為現(xiàn)名并大幅改造和豪華裝修后,打出的售價(jià)高達(dá)每平方米70000元。以該樓盤公布的308套房源共4.3萬平方米計(jì)算,銷售收入可達(dá)人民幣30億元以上。

  佑威房地產(chǎn)的薛建雄給記者算了一筆賬:若按項(xiàng)目收購時(shí)匯率計(jì)算(2006年2月人民幣兌美元匯率為8.04:1),三林集團(tuán)此項(xiàng)投資可賺得人民幣超過22億元,毛利潤率達(dá)274%;而按最新的人民幣兌美元匯率(7.18:1)計(jì)算,這家外商可賺得不下4.19億美元,毛利潤率更高達(dá)319%。

  “光是人民幣過去一段時(shí)間的連續(xù)升值,就為它們帶來大約45%的超額回報(bào),這也是外資對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)熱情高漲的主要原因吧!毖Ω袊@說。

  再以和黃地產(chǎn)開發(fā)的御翠園為例:這個(gè)位于浦東世紀(jì)公園板塊的項(xiàng)目,土地是2003年之前協(xié)議出讓的,據(jù)悉,當(dāng)初樓面地價(jià)每平方米不到300元,現(xiàn)在均價(jià)每平方米達(dá)到5.4萬元,售價(jià)已是地價(jià)的百倍以上。與之相比,號(hào)稱天價(jià)的湯臣一品,售價(jià)不過是樓面地價(jià)的26倍,利潤率未免相形見絀。

  外資開發(fā)的上海頂級(jí)豪宅,如湯臣一品、御翠園、濟(jì)南路8號(hào)等,大多以外籍購房人士為目標(biāo)客戶,而國內(nèi)企業(yè)開發(fā)的豪宅卻大多瞄準(zhǔn)國內(nèi)富豪。如一位剛剛?cè)胱【G城豪宅玫瑰園的人士就對(duì)記者表示,和他一樣的“豪宅愛好者”都是民營企業(yè)家和一些做投資業(yè)務(wù)的人,大部分是買來自住,但也抱著投資升值的目的。

  記者了解到,即使是檀宮、華府天地這樣每平方米售價(jià)七八萬元的豪宅,民營企業(yè)家也是消費(fèi)主力。這跟近幾年來國內(nèi)限制外資購房,抑制了外籍人士購買行為有一定關(guān)系。而反腐風(fēng)暴也讓某些官員利用非法收入購買豪宅的沖動(dòng)有所收斂。

  如何有效調(diào)控豪宅?

  由于國家限制別墅用地供應(yīng),作為上海豪宅市場(chǎng)領(lǐng)頭羊的獨(dú)棟別墅,處境最為微妙。

  中房指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示,2006年上海獨(dú)棟別墅全年成交量從2005年的108萬平方米增至129萬平方米,增長(zhǎng)了19.4%,新增供應(yīng)量則從2005年的93萬平方米,增至114萬平方米,增長(zhǎng)了22.6%,供給增幅略高于成交,但供應(yīng)量仍小于需求量。

  到了今年一二月份,上海獨(dú)棟別墅合計(jì)新增供應(yīng)僅10.3萬平方米,實(shí)際成交達(dá)14.8萬平方米,供求矛盾有進(jìn)一步擴(kuò)大跡象。“在這一輪調(diào)控大潮中,上海別墅市場(chǎng)已持續(xù)兩年呈供應(yīng)緊缺狀態(tài),今后這種狀態(tài)將愈演愈烈!敝蟹恐笖(shù)研究院(華東)常務(wù)副院長(zhǎng)陳晟分析。

  據(jù)他預(yù)測(cè),國家政策導(dǎo)致的別墅供應(yīng)缺乏將在2008年凸顯,到目前為止,上海已無新增別墅項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè),2008年上海市場(chǎng)新增豪華別墅供應(yīng)很可能為零。

  7月15日,上海正式針對(duì)非普通商品房住宅征收土地增值稅,而別墅等豪宅物業(yè),皆在征稅之列。盡管有業(yè)界人士稱,“這么點(diǎn)稅,對(duì)豪宅市場(chǎng)能有什么影響,至少現(xiàn)在沒看出來”,但佑威房地產(chǎn)的薛建雄仍然相信,開征土地增值稅跟此前的“限外政策”一樣,都是非常必要的,如果從嚴(yán)實(shí)行,相信對(duì)高漲的房?jī)r(jià)能起到有效打擊作用。

  “這個(gè)政策可以起到一石三鳥之效,其一,增值稅抽走了開發(fā)商暴利中的大頭,將抑制開發(fā)商為富人建房的沖動(dòng);其二,有更多的土地和資金來建中低價(jià)位樓盤,為多數(shù)普通民眾解決住房問題。”他強(qiáng)調(diào)說,“更重要的是,打壓了豪宅的攀價(jià)風(fēng),上海持續(xù)暴漲的樓市會(huì)變得較為平穩(wěn)!(王其明)

 
編輯:王菲】
:::相 關(guān) 報(bào) 道:::
·漲速比股市快、漲幅比樓市猛 天價(jià)車位緊追豪宅
·業(yè)內(nèi)報(bào)告:上海中心城區(qū)豪宅供應(yīng)量每年減少25%
·豪宅應(yīng)作為房市補(bǔ)充 不能任其做大“喧賓奪主”
·13年制造豪宅“無人入住”為哪般?
·開發(fā)商過分渲染豪宅 槍打出頭鳥也難治樓市根本
 

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