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滬寧杭等地“地王”頻現(xiàn) 誰來為瘋狂地價(jià)埋單?
2007年07月04日 10:51 來源:新華網(wǎng)

  當(dāng)人們還在為房價(jià)狂飆而驚詫、憂心時(shí),上海、杭州、南京等地近來又“地王”頻出。地價(jià)之于房價(jià),猶如“面粉”之于“饅頭”!梆z頭”降價(jià)已成社會(huì)性渴望,而“面粉”卻日貴一日!皳P(yáng)湯不能止沸,烈火豈能加油!睒I(yè)內(nèi)專家指出,最終為瘋狂地價(jià)埋單的,除了購房人還能有誰!

  地價(jià)在“瘋狂”

  6月21日,上海楊浦區(qū)的新江灣城D1地塊上演了一場身價(jià)“火箭”秀。短短6分鐘競拍,面積不足5.93萬平方米的地塊,從底價(jià)5.16億元急躥至12.6億元成交。按容積率1.7折算下來,單是樓面地價(jià)就已達(dá)到每平方米12509元,與其周邊在售新房的成交價(jià)已十分接近。7個(gè)月前,同是新江灣城地塊,樓面地價(jià)每平方米6677元已是“天價(jià)”,而如今,“天價(jià)”在200來天里再暴漲87%!

  地價(jià)頻創(chuàng)新高、樓面地價(jià)趕超房價(jià)的“新江灣城現(xiàn)象”,不過是近來房地產(chǎn)市場逆調(diào)控異動(dòng)的縮影。在南京,4月6日,河西“建鄴區(qū)所街地塊”成交的樓面地價(jià)也達(dá)到了每平方米5530元,而3個(gè)月前成交的另一幅位于河西所街的相鄰地塊——“建鄴區(qū)市政預(yù)制廠地塊”的樓面地價(jià)每平方米還只有4626元。在杭州,5月30日,錢江新城一面積126畝的地塊拍出34.9億元的高價(jià),并創(chuàng)下了每平方米樓面地價(jià)11759元的新紀(jì)錄。這比去年9月底出讓的杭州市中心“地王”的樓面單價(jià)還高出近千元。樓板價(jià)逼近新房價(jià)已變得勢不可擋,6月25日成交的杭州拱墅區(qū)第20號(hào)地塊,樓面地價(jià)約每平方米12245元,接近地塊對(duì)面的清水公寓售樓價(jià)。

  地價(jià)扶搖直上的現(xiàn)狀令人憂心。地產(chǎn)分析人士范曄在評(píng)論“新江灣城現(xiàn)象”時(shí)說:“區(qū)位相同、地段相似的兩塊土地,在短短半年之內(nèi),價(jià)格相差一倍。地價(jià)如此瘋狂,房價(jià)怎能理性!”

  “面粉飛漲,饅頭能跌價(jià)嗎?”

  開發(fā)商為瘋狂地價(jià)付賬,但房價(jià)一浪高過一浪的事實(shí)表明,最終的埋單人不會(huì)是他們。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局最新調(diào)查顯示,5月份,全國70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格,同比上漲6.6%,漲幅比上月高出1.3個(gè)百分點(diǎn)。而前4個(gè)月,全國房價(jià)月均漲幅一直在6% 高位波動(dòng)。瘋漲的不單是豪宅,普通住房銷售價(jià)格漲勢更驚人,5月份同比大漲7.2%。房價(jià)上漲也不再是一城一地,而是遍及東西南北中,一二三線城市。今年以來,領(lǐng)漲的南有北海,北有北京,東自南京,西迄蘭州,中有蚌埠。

  在房價(jià)大幅普漲的背景下,糾纏于高地價(jià)之于高房價(jià),是“雞生蛋還是蛋生雞”的關(guān)系,已沒有意義。人們無法漠視當(dāng)下地價(jià)瘋漲與房價(jià)高企相互勾連交織的圖景。中國社會(huì)科學(xué)院編撰的2007年房地產(chǎn)藍(lán)皮書顯示,地價(jià)綜合水平排在前列的城市是:紹興、廈門、南京、杭州、北京、上海、溫州、寧波、廣州。恰恰是這些城市,在國家發(fā)改委公布的全國70個(gè)大中城市房價(jià)月報(bào)中,時(shí)常顯露狂飆的“牛角”。房地產(chǎn)研究者顧海波指出,但凡地價(jià)高的城市,房價(jià)無一不高。雖然房價(jià)取決于供求,但高地價(jià)增大了商品房成本,客觀上推高了房價(jià),是毋庸置疑的事實(shí)。上海的地價(jià)節(jié)節(jié)走高,如今萬元房在上海已顯得稀松平常。上海新江灣城D1地塊買主綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平表示,如果造精裝修房,初步估算成本價(jià)格將達(dá)每平方米19000-20000元!

  “一邊放任面粉飛漲,一邊想要饅頭跌價(jià),是否南轅北轍?”顧海波說,土地成本最終是要打入房價(jià)的,“羊毛出在羊身上”,到頭來為瘋狂地價(jià)埋單的還是購房人。

  囤地之禍

  地價(jià)為何瘋漲?開發(fā)商說政府供地過少,地價(jià)猛漲,大半因供應(yīng)不足而起。但土地主管部門并不認(rèn)賬,認(rèn)為絕對(duì)供地量并不少。有統(tǒng)計(jì)顯示,過去一段時(shí)間,上海共批出約2萬幅、總面積75萬畝至80萬畝的建設(shè)用地,現(xiàn)在可能仍有2000余幅、17萬畝至18萬畝土地未開發(fā)。即便現(xiàn)在停止供地,已出讓的土地也夠幾年開發(fā)。

  歷史的供應(yīng)過剩和當(dāng)前的供應(yīng)不足,加劇土地供應(yīng)的“時(shí)空”矛盾,此即囤地之禍。政府部門為促使存量土地開發(fā)、減少新增存量土地,必須嚴(yán)格控制新增供地規(guī)模,而當(dāng)前的土地供應(yīng)減少又導(dǎo)致新增地價(jià)狂飆。新供土地價(jià)格一漲,囤積的土地自然就溢價(jià),這就對(duì)存量土地閑置“待價(jià)而沽”形成了反向激勵(lì):閑置越久,溢價(jià)越多。于是,大量批而未動(dòng)的土地,通過所謂項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式,在三級(jí)市場上高價(jià)轉(zhuǎn)手也就不足為怪了。

  復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授指出,如何促使閑置土地變成有效供應(yīng)成了眼下樓市調(diào)控必須破解的難題。房價(jià)上漲,地價(jià)難辭其咎。調(diào)控房價(jià),務(wù)須調(diào)控地價(jià)。調(diào)控地價(jià),就必須保障土地的有效供應(yīng),而要保證投放市場的土地能發(fā)揮實(shí)際效用,就得執(zhí)行嚴(yán)格的“土地閑置”回收政策。早在2004年,土地閑置逾期兩年便要收回的政策就出臺(tái)了,但實(shí)際上各地被回收的閑置地極少。“藥方”早已開列,關(guān)鍵問題是地方并不按時(shí)、按質(zhì)、按量地“服藥”!氨P活存量土地”,年年都在說,就是年年盤不完。尹伯成建議,一方面,增加土地供給,推行價(jià)格和面積的雙限制政策,確保低收入保障住房的用地來源;另一方面,必須嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地逾期回收的政策,甚至可以考慮開征土地閑置稅。同時(shí),國土部門還要嚴(yán)格查處三級(jí)市場上的不法土地交易行為。只有讓囤地?zé)o利可圖,市場的有效供應(yīng)才可能保證。從遠(yuǎn)期來看,還必須改革土地出讓制度,弱化地方在房地產(chǎn)領(lǐng)域的利益驅(qū)動(dòng)。

  上海市松江區(qū)規(guī)劃管理局副局長王振亮博士指出,眼下,房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的稅費(fèi)絕大多數(shù)歸地方政府支配,成了地方財(cái)政的主要來源和地方政府預(yù)算外資金的最大金庫。按現(xiàn)行土地出讓辦法,住宅用地批租時(shí)限為70年,土地使用權(quán)租金一次性付清。當(dāng)屆政府把今后十幾屆政府的收益全部占有使用了。地價(jià)高,房價(jià)很難不高。他認(rèn)為,將土地所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)分離,變土地一次性出讓為消費(fèi)者每年給付土地使用租金,才是穩(wěn)定樓市、降低房價(jià)的治本之策。(徐壽松)

 
編輯:王菲】
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·前5月北京地價(jià)降24.3% 專家:房價(jià)漲幅有望趨緩
 

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