北京市土地增值稅清算細(xì)則于昨日揭開面紗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)的，視同銷售房地產(chǎn)，應(yīng)按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行核定換算成銷售收入，納入繳稅范圍。
土地增值稅按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等扣除項(xiàng)目后，按照余額計(jì)征。
北京市地稅局昨日發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)規(guī)定，清算項(xiàng)目的銷售收入是指銷售商品房所取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，取得其收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格核定。
《辦法》規(guī)定，開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。但若發(fā)現(xiàn)無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料、虛報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本等5種情形，則按核定辦法扣除。具體標(biāo)準(zhǔn)是，高層商品住宅(7層以上)建安造價(jià)允許扣除標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2263元，多層商品住宅(7層及以下)允許扣除標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1560元。
對(duì)于不同竣工年代的商品住宅項(xiàng)目，可以進(jìn)行相應(yīng)系數(shù)修正。具體計(jì)算公式為：核定扣除的4項(xiàng)成本=建安造價(jià)×清算建筑面積×年度修正系數(shù)。
據(jù)了解，我國(guó)自1994年1月1日起開征土地增值稅。國(guó)稅總局于去年年底發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)范了清算的操作程序，明確了清算的條件及有關(guān)征管問題。(趙艷紅）
