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深圳又當調控急先鋒 二手房醞釀“準限價”政策
2007年04月30日 10:53 來源:中國經營報

  “這是目前為止影響最大、對市場沖擊最有力、最為有效的調控政策!”中原地產深港研究中心總監(jiān)張偉一連用了三個“最”字來表達他的特殊感受。能讓見過不少大場面的他如此激動的,正是近日市場盛傳深圳官方有意推行的二手房“準限價”政策。

  知情人士透露稱,這一政策將規(guī)定,深圳全市范圍內的二手房交易辦理銀行按揭時,評估價不得超過已給出的所在區(qū)域同類物業(yè)的某一最高限價!罢m然不干涉具體物業(yè)的交易價格,但無形中卻加大了購房者,特別是投資者的成本。”深圳香地地產咨詢公司總經理半求分析說。

  深圳房管局一位負責人接受記者查詢時表示,二手房限價政策正在籌劃當中,一切以最終公布文件為準,具體內容尚不能透露。而有業(yè)內人士表示,雖然房管局并沒有下發(fā)相關文件,實際上早在4月初,此政策已在市場上逐步推行,并已造成相當影響。

  張偉認為,4月份深圳中原地產二手豪宅成交量大幅下滑,應該“歸功于”此項政策。該公司歷來為深圳二手物業(yè)代理市場老大。以華僑城二手豪宅交易市場為例,物業(yè)實際成交價為每平方米30000~40000元左右,而政府規(guī)定的按揭最高價只有每平方米15000元。簡單算來,原本能買兩套房子的首期款,現(xiàn)在只能買一套房子了。

  他表示,經中原地產研究部門推算,政府定下的按揭最高價大約是房產原值上浮20%左右,從政府角度看,這一幅度或許還算合理,但近兩年深圳樓價飛漲,不少樓盤都翻了一倍多,卻也是眾所周知的事實。

  “該政策直指房價‘七寸’,起到了立竿見影的作用,”張偉說,“市場上流動性過剩,是房價失控上漲的根本原因,以此來控制貨幣流動性的效果,甚至遠比加息來得直接!

  而一般認為,政府這樣做的目的,正是為了切斷深圳樓市二級(一手商品房)與三級(二手房)市場之間的價格傳遞紐帶,以便抑制上漲過快的豪宅房價。

  “近年深圳樓價上漲已超出理性范圍,往往是一個地區(qū)推出新樓盤起售價就比周邊高出很多,同區(qū)二手房馬上以此為標準,以至于二手豪宅標價幾天一漲,甚至一天幾漲的情況屢見不鮮!笔廊A地產營業(yè)部副總經理陳立波稱。去年該公司二手代理業(yè)務市場占有率位列深圳三甲。

  陳指出,過去兩三年深圳投資型買家大增,不少就是利用銀行杠桿投資多套樓宇,二手房“準限價”政策一出,意味著短期物業(yè)投資成本大增,而市場價格受限,也意味著投資者轉手套利難度增加,繼而導致新樓盤的預期升值空間大幅削弱。

  不過他相信,該政策短期內無疑會對市場造成影響,但長期來看利大于弊,因為這有助于穩(wěn)定樓價,抑制過度投資,使市場更為理性平穩(wěn)。

  “事實上,針對投資型購房者的政策措施還會陸續(xù)出臺!币晃徽畠炔恐槿耸肯蛴浾咄嘎。其中之一,是深圳將會在五六月間實行以物業(yè)評估價強制征收二手房交易個人所得稅,這是專門為對付二手買賣市場中普遍存在的“陰陽合同”而設置的。

  所謂“陰陽合同”,是指二手房交易中,向稅務部門提交的成交報價,往往遠低于雙方實際成交價,賣房者以此來減少繳納個稅。深圳稅收部門曾表示,當?shù)匾虼硕倮U的稅款,每年在5億元以上。

  一路高歌猛進的深圳房價,是否會因此迎來“拐點”?也許今后幾個月里,局面會變得較為明朗。(龍飛)


 
編輯:王菲】
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