【策劃人語】
這一周，《上海證券報》率先獨(dú)家刊發(fā)的一季度我國房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，讓原本就不甚平靜的房地產(chǎn)市場一時再度掀起軒然大波。
“部分中心城市房價仍然偏高，且上漲較快；90平方米以下普通商品住房投資占比較小；住房保障制度還不完善；市場供應(yīng)體系不完善；房地產(chǎn)市場調(diào)控體系還不完善……”這些依舊存在的問題甚至大有“遇暖”反彈之勢，讓不少關(guān)心中國房地產(chǎn)市場的有識之士頗感焦慮。
一輪調(diào)控一輪漲？難道還真是跳不出的怪圈么？我們希望，答案是一個堅(jiān)定的“不”！
怪狀一 開發(fā)投資逆勢加碼
在國家發(fā)改委此次提出的樓市問題中，房地產(chǎn)開發(fā)投資加劇是第一個關(guān)注焦點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3543.78億元，26.9%的增幅同比加快了6.7個百分點(diǎn)，同時高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅1.6個百分點(diǎn)。
而去年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的同比增幅為21.8%，低于同期固定資產(chǎn)投資增速，并且處于近幾年來較低水平。無疑，今年以來的房地產(chǎn)開發(fā)投資速度出現(xiàn)反彈。在中央相關(guān)部門一再強(qiáng)調(diào)抑制以房地產(chǎn)為代表的固定資產(chǎn)投資過快勢頭之時，這一數(shù)據(jù)無疑給調(diào)控者當(dāng)頭棒喝。
還有值得關(guān)注的是，在一季度7125.49億元的房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中，利用外資和外商直接投資的比例大幅增加，其中利用外資131.27億元，同比增長154.4%，外商直接投資占102.63億元，同比增長192.5%。
“受銀根緊縮的影響，開發(fā)商的融資方式日益從銀行直接融資，向外資合作和資本市場融資轉(zhuǎn)移�！鄙虾７康禺a(chǎn)金融專家林戈表示，而目前的投資增速很可能迫使相關(guān)部門出臺進(jìn)一步收緊資金流動性的金融政策，以及加強(qiáng)以往調(diào)控政策的執(zhí)行力度。
怪狀二 結(jié)構(gòu)調(diào)控仍然“倒掛”
一個具諷刺性的樓市問題是中小戶型的反比例供應(yīng)，業(yè)內(nèi)戲稱“70-90倒掛”。一季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的16.1%�！澳壳�,市場銷售的主要是前幾年開發(fā)的大戶型住宅，一些城市平均套型在120平方米以上�！眹野l(fā)改委稱。
根據(jù)國家九部委在去年5月提出的要求，90平方米以下小戶型供應(yīng)量未來應(yīng)占到全部住宅供應(yīng)的70%。去年年中，有媒體統(tǒng)計(jì)，一些一線城市的商品房供應(yīng)中，90平方米以下小戶型占比不足30%，大小戶型供應(yīng)已呈現(xiàn)比例倒掛現(xiàn)象。
“而從目前的投資情況看，這一局面遠(yuǎn)沒有改觀。”分析人士稱，“雖然在此輪宏觀調(diào)控中，住房結(jié)構(gòu)政策作為最重要調(diào)控內(nèi)容之一被建設(shè)部等相關(guān)部門反復(fù)強(qiáng)調(diào)，一再要求，但市場做這類產(chǎn)品的主動性仍然不強(qiáng)，地方政府以周邊地塊和保障類住房充數(shù)的意圖明顯。”
專家則認(rèn)為，這種現(xiàn)象一方面說明在利益最大化影響下，結(jié)構(gòu)調(diào)控的抗力較大，另一方面，似乎也說明從實(shí)際需求上看，商家在有意識地規(guī)避結(jié)構(gòu)風(fēng)險。
怪狀三 住房保障“蝸牛行”?
另一個被市場稱為“抑制房價上漲”的強(qiáng)有力工具的政策——保障類住房建設(shè)也仍然進(jìn)展不大�！艾F(xiàn)行的廉租住房制度覆蓋面較窄，保障率較低，中西部地區(qū)保障資金不到位�！眹野l(fā)改委稱。
根據(jù)建設(shè)部等部委要求，以廉租房為重點(diǎn)的全國住房保障制度必須于去年年底前初步建立。但是，根據(jù)媒體報道，這一任務(wù)至今沒有全面達(dá)標(biāo)�！耙胱尡姸嘀械褪杖胝叩淖》啃枨�，大部分通過廉租房等保障體制來實(shí)現(xiàn)，不知道要等待多少年�！笔袌鋈耸扛锌�。
住房保障制度實(shí)施過程中還有一個值得注意的現(xiàn)象是單位自建房、代建房的涌現(xiàn)。廣州、北京等地相繼傳出的類似案例和數(shù)據(jù)令專家更感憂心�！艾F(xiàn)在這個政策在廣州被高調(diào)宣傳，專家都不敢提及弊端，真不知道該如何收場�！币晃粡V東的資深房地產(chǎn)評論人感慨。
“不愿為住房保障出錢出力的地方政府將本應(yīng)由政府承擔(dān)的住房保障任務(wù)推給企業(yè)，這一過程中，單位沒有交納土地出讓金就建房、無償享有周邊配套的行為等于以全社會的資源為一已服務(wù)，而薪資待遇往往處于行業(yè)內(nèi)前列的自建房單位，又將為新的不公平置疑提供素材。”上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉評價。
怪狀四 房價漲幅不降反增
日前，國家發(fā)改委公布3月份70個大中城市房屋銷售價格統(tǒng)計(jì)數(shù)字，曾經(jīng)的房價調(diào)控標(biāo)桿城市上海再次出現(xiàn)止跌回升。其中，新建商品房價格同比上升0.2%，環(huán)比上升0.1%，二手房同比上升0.6%，環(huán)比上升0.2%。這也是上海在1月份之前連續(xù)多月呈現(xiàn)房價下降走勢之后，第二個月止跌回升。
據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，70個城市的新房價格同比全部上漲，漲幅較大的城市包括：北海13.7%、深圳10.7%、長沙10.1%、北京9.9%、廣州8.6%等。除了秦皇島、丹東、包頭、蚌埠、瀘州等地新房價格環(huán)比或二手房價格有微幅下降外，絕大多數(shù)城市房價仍一路上揚(yáng)。全國綜合價格同比上漲5.9%，漲幅比上月高0.6個百分點(diǎn)；環(huán)比則上漲0.6%。
房價一路高歌的勢頭并不是短期現(xiàn)象，2月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，記者同樣沒有找到新房價格同比下降的城市，綜合價格上漲5.3%。1月份，除上海、合肥新房價格同比微幅下降外，其它城市全部上漲，綜合漲幅5.6%。再向前回顧到去年第四季度，房價漲幅5.3%，僅上海的新房下降0.3%。去年第三季度，房價漲幅5.5%，僅上海下降1.1%。
這就是繼去年5月中國啟動“有史以來最嚴(yán)厲房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”后，中國70個大中城市房價一路走來的真實(shí)記錄。
面對這樣的數(shù)據(jù)，發(fā)改委日前發(fā)布報告嚴(yán)陳樓市五大問題，將部分城市房價漲幅仍然較快列為樓市頭號問題，并要求各地方、部門要認(rèn)真抓好37號文落實(shí)工作，按照溫家寶總理在《政府工作報告》中提出的四點(diǎn)宏觀調(diào)控要求，確保房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
而總理也在報告中明確指出，宏觀調(diào)控任務(wù)之一就是“抑制房地產(chǎn)價格過快上漲”。
廣州：市長承諾代表什么？
“廣州房價降了！”就在上周，廣州媒體“奔走相告”，原來是廣州市國土房管局發(fā)布的今年3月廣州房地產(chǎn)市場分析顯示，廣州十區(qū)新建商品住房首次出現(xiàn)最大降幅，均價7029元/平方米，比2月下跌了700元/平方米。由于該情況出現(xiàn)在廣州市長張廣寧于今年“兩會”期間表示“廣州房價肯定會降下來”及高調(diào)出臺力控房價的“穗七條”后，所以一些廣州媒體還稱這是市長的“降價承諾”已見成效。但是，這就真得表明廣州房價開始進(jìn)入下降通道了嗎？
“3月廣州新房均價‘跳水’應(yīng)該是受交易量下降的影響，而交易量下降的原因可能是由于市長的表態(tài)和‘穗七條’的出臺，使得廣州居民對樓市產(chǎn)生了觀望氣氛。”業(yè)內(nèi)人士這樣分析，“但這次降價不能從整體上說明廣州房價開始下降并達(dá)到了政府調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)，廣州房價的未來走向仍然值得觀望�！�
甚至于，一些業(yè)內(nèi)人士表示，廣州的整體房價仍在走高，“前一階段廣州商品房銷售速度是有所放緩，但從單個的樓盤來看，價格都是呈現(xiàn)上漲趨勢，而且市場內(nèi)中高價位的產(chǎn)品供應(yīng)仍在增加，房價整體水平應(yīng)該還是在高位的�！�
深圳：漲幅一直名列前茅
1月10.2%、2月9.9%、3月10.7%，今年以來，深圳的新建商品住房銷售價格同比漲幅就沒跳出過全國“三甲”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，去年深圳新建商品住房交易均價為8830元/平方米，而今年一季度則達(dá)到11378元/平方米。
“現(xiàn)在深圳房地產(chǎn)市場的確是購銷兩旺，房價并非是‘空漲’。但是對于承受能力有限的普通購房者來說，心理壓力越來越大。大家都在想，調(diào)控了這么久，不知道什么時候房價才能跌下來�！边B深圳的市場人士都這么認(rèn)為。
而近日，來自深圳官方的一份報告為深圳房價上漲分析出了四大原因。一是雖然深圳經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民收入不斷提高，但土地資源短缺，人口快速增加，導(dǎo)致樓市供需矛盾加大。二是深圳外來購房需求有所增加，但與此同時，特區(qū)外房價上漲快于特區(qū)內(nèi)房價上漲，特區(qū)內(nèi)外房價差距縮小一定程度推動了房價上漲。三是深圳前幾年停止了經(jīng)濟(jì)適住房建設(shè)，增加了對市場商品住房的需求，也影響到房價上漲。
最后，近幾年部分深圳居民追求購房一步到位，加大了大戶型住房的需求，開發(fā)企業(yè)為追求利潤最大化，也加大了高檔樓盤的開發(fā)力度，大戶型高檔樓盤集中上市，拉高了深圳房屋銷售均價。
北京：房價急升誰來控制
雖然國家房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴一次比一次來得猛烈，但北京的房價似乎就是“屹立不倒”。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的今年1-2月的北京樓市數(shù)據(jù)，這兩個月北京新建商品住宅價格同比上漲9.8%，其中普通住宅上漲11%，高檔住宅上漲8.1%。而近日發(fā)布的70個大中城市房屋銷售價格情況報告顯示，北京新建商品住宅以9.9%的同比漲幅再次被政府“點(diǎn)名”。
“以北京而言，房地產(chǎn)調(diào)控的效果并不理想，房價一直在上升，而且上升的幅度還很大�！北本┑臉I(yè)內(nèi)人士坦言。相關(guān)分析指出，北京房價上漲也是有其“必然原因”，包括土地供給嚴(yán)格受控，而土地價格不斷上升，土地成本的增加引起房價的上漲；另外控制土地供給也影響到了房地產(chǎn)的開發(fā)供給，在需求不減的情況下，供給增長放慢了，不平衡的供求關(guān)系就帶來房價的上行；還有目前開發(fā)商和購房者之間嚴(yán)重的信息不對稱，暴利環(huán)節(jié)依然存在，也是引起房價上升的因素之一。
上海：見效個案止跌回升
國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局本周聯(lián)合發(fā)布的今年3月70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)報告顯示，上海的新建商品房以及二手房價格指數(shù)分別同比上漲0.2和0.6個百分點(diǎn)，而此前2月份的報告情況是，上海的新建商品房和二手房價格指數(shù)均同比上漲0.1個百分點(diǎn)。所以根據(jù)統(tǒng)計(jì)的結(jié)果，上海的新建商品房價格是經(jīng)過從去年4月份起的持續(xù)10個月的同比下跌后，于今年2月首次止跌回升，而3月同比漲幅更有所放大。
上海的房地產(chǎn)市場“死灰復(fù)燃”了，這是不少業(yè)內(nèi)人士給出的一個判斷。事實(shí)上，雖然上海新建商品房銷售價格的同比跌勢持續(xù)了長達(dá)10個月，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，隨著時間的推移，跌幅也在逐漸減小，直至今年又顯示出回暖的跡象。
有業(yè)內(nèi)人士分析，上海房價反彈是由于已經(jīng)遭受過了政府調(diào)控的“打壓風(fēng)頭”，而目前房地產(chǎn)市場內(nèi)的有效供給又不足，供需矛盾依然比較突出。更何況，從去年年尾開始，上海就沒有再出臺什么新的調(diào)控措施，這也使得市場信心有所恢復(fù)；即便是進(jìn)一步落實(shí)調(diào)控，要產(chǎn)生效果還是會有一段時間，所以短期內(nèi)上海房價還是可能繼續(xù)上升。（柯鵬 于兵兵 李和裕）
