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經(jīng)濟適用房開啟“租賃”之門 專家憂再“變質(zhì)”
2007年04月05日 08:52 來源:中國證券報


    北京越來越多的經(jīng)濟適用房“滿五歲”,意味著可以按照市價上市交易,供應量近日明顯增加。由于市場對這種房源的需求十分旺盛,導致“滿五歲”經(jīng)濟適用房身價均比去年有百分之八至十的漲幅。圖為北京兩大經(jīng)濟適用房社區(qū)之一的天通苑住宅區(qū)域成為交易熱點。 中新社發(fā) 徐曦弋 攝


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  日前,北京市建委透露,京東最大的經(jīng)濟適用房工程——翠成馨園將建一萬套租賃型經(jīng)濟適用房,不公開對外發(fā)售。北京市建委有關(guān)負責人介紹,翠成小區(qū)由面向社會發(fā)售、定向發(fā)售階段,正進入保障性發(fā)售階段。這意味著,北京市未來經(jīng)濟適用房的供應模式將發(fā)生轉(zhuǎn)變,由銷售為主過渡到租售并舉。

  按照官方的表態(tài),北京經(jīng)濟適用住房的租售比將達到1∶4左右。通過整合租賃型經(jīng)濟適用住房、存量住房和公有住房資源,探索建立政策性租賃住房體系,用于解決引進型人才、處于婚育階段年輕人等人群的住房問題。

  長期以來,在我國的住宅保障體系中,經(jīng)濟適用房一直擔綱主角,但它實際上并沒有完全發(fā)揮政策性的保障作用。受制于土地瓶頸和利潤率,經(jīng)濟適用房的開發(fā)指標正在不斷下滑。北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2006年,北京經(jīng)濟適用房施工面積比上年同期下降9.5%,竣工面積下降9.2%,新開工面積下降56.7%。顯然,目前經(jīng)濟適用房的供應相對于旺盛的需求而言,無疑捉襟見肘。

  此外,在經(jīng)濟適用房中,人們也日益嗅到了某種“變質(zhì)”的味道。擁有私家車的人住進了經(jīng)濟適用房,一些住經(jīng)濟適用房的人購買了第二套房子,甚至購買經(jīng)濟適用房的拆遷指標成了稀缺資源。漸漸變味的經(jīng)濟適用房動搖了其為中低收入者解決住房問題的宗旨和社會公平,這使人們質(zhì)疑:我們的住宅保障制度究竟保障了誰?

  業(yè)內(nèi)專家分析,現(xiàn)行經(jīng)濟適用房制度的癥結(jié)主要在于我國個人信用體制尚未健全,甄別出應當受到經(jīng)濟適用房制度保障的人群,需要付出高昂的監(jiān)管成本;同時,在經(jīng)濟適用房的審批層面,存在巨大的尋租空間。如果無法有效遏制某些中高收入人群購買經(jīng)濟適用房,那么住房保障很可能就是形同虛設。而以租代售的方式,在相當程度上,可以縮減這種尋租空間。

  另外,現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房制度缺乏退出機制,在新的住宅保障體系方案中,租賃型經(jīng)濟適用房則面向低收入家庭,當家庭收入達到一定水平后,政府有權(quán)收回住房。以租代售因為具備退出機制,顯得更為科學。一方面,這可以使政府有限的公共財政支出更能用在刀刃上,使有限的經(jīng)濟適用房資源,因具備了循環(huán)使用機制而能滿足更多的人群;另一方面,也在一定程度上防止經(jīng)濟適用房“變質(zhì)”,更有效地保障中低收入人群的住房需求。

  不過業(yè)內(nèi)人士認為,經(jīng)濟適用房以租代售,也可能出現(xiàn)新的問題。比如,誰是項目的產(chǎn)權(quán)所有者?誰是項目的長期管理機構(gòu)?承租人的資質(zhì)如何審核?租賃價格與周邊二手房租賃價格如何協(xié)調(diào)……因為經(jīng)濟適用房的租金一定會低于市場價格,而這其中的差額無疑又是一塊“肥肉”讓人垂涎三尺,如果有人能夠把這些房屋搞到手,就可以成為坐吃租金的“新城市地主”。一位經(jīng)濟學家說得好,稀缺的供應,必然產(chǎn)生黑市的交易。

  目前不可能讓所有的人都買得起房,也不可能讓所有的家庭不分差別都用市場化的方式解決住房問題,發(fā)展商品房市場與住房保障是兩個不同的“命題”。經(jīng)濟適用房以租代售的新政在完善后者方面,無疑向前邁進了一步,但具體操作細尚待研究出臺,還有較長的路要走。(林喆)


 
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