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綜述:開征土地增值稅使廣州房地產(chǎn)告別暴利時(shí)代
2007年02月05日 01:05

  中新社廣州二月四日電 (記者 陳建)二月一日,中國正式實(shí)施開征土地增值稅。連日來,廣州房地產(chǎn)業(yè)界熱議此事,不少專家認(rèn)為,廣州房地產(chǎn)將由此告別暴利時(shí)代。

  土地增值稅是房地產(chǎn)市場(chǎng)利益中政府與開發(fā)商的分配,它雖然不是新的政策,但最大的變化在于征收方式由事前的預(yù)征改為清算。過去,一般此類稅種大約占公司開發(fā)成本的百分之三左右;現(xiàn)在,土地增值稅大約占開發(fā)成本的百分之十左右。按過去根據(jù)銷售收入預(yù)征百分之一計(jì)算,到現(xiàn)在的按百分之三十甚至是六十計(jì)征,這將使房地產(chǎn)業(yè)盡快走向穩(wěn)定發(fā)展的“薄利時(shí)代”。

  一直以來,“囤地優(yōu)于囤房”、“面粉貴過面包”,已是發(fā)展商的共識(shí)。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司曾對(duì)過去十年廣州房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利來源作過系統(tǒng)研究。從整個(gè)行業(yè)看,廣州房地產(chǎn)利潤六到七成來自土地“價(jià)值轉(zhuǎn)移”(賺土地的錢)、一成五到二成來自管理勞動(dòng)、一成五到二成來自風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)新報(bào)酬、百分之三到五來自壟斷收益。

  也就是說,以前的不少開發(fā)商獲得利潤,更多的是來自于土地的升值,因?yàn)橐詭装僭臉敲娴貎r(jià)甚至更低的價(jià)格獲得土地,等土地的價(jià)格上升后再進(jìn)行開發(fā),彼時(shí)的樓面地價(jià)已經(jīng)上千元了,開發(fā)商此時(shí)以幾千元的價(jià)格進(jìn)行銷售,只要能銷售出去就能獲得高額的利潤。五年前,廣州金沙洲土地賣一千五百元/平方米恐怕都沒有人要,但去年已賣到四千零三十三元/平方米。

  據(jù)了解,中國地產(chǎn)上市公司中著名的“招、萬、金”三劍客和中海地產(chǎn),向來都被市場(chǎng)公認(rèn)為有品牌、資信好、管理能力強(qiáng),按二00五年結(jié)算的銷售量分析,他們手頭的土地存量可供未來五到十四年的開發(fā)。土地增值稅清算管理之后,如果完全按照規(guī)定的累進(jìn)稅率計(jì)算(即賺得越多繳稅越多),對(duì)原先以低地價(jià)儲(chǔ)備了大量土地公司的利潤水平有較大的影響。此前開發(fā)商們比拼的是拿地的眼光,而現(xiàn)在比拼的是產(chǎn)品的贏利能力。

  不久前,中國首例“三限雙競(jìng)”(在限戶型、限房價(jià)、限銷售對(duì)象的基礎(chǔ)上,競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房價(jià))地正式開標(biāo),廣州科學(xué)城H三、H四地塊拍出空前低房價(jià),其中H四地塊房價(jià)更限于四千元/平方米內(nèi),行家估算開發(fā)商利潤不超過二成,大大低于以前的三到四成。據(jù)悉,該例“三限雙競(jìng)”作為全國執(zhí)行國六條細(xì)則的賣地方式試點(diǎn),將成為一個(gè)“標(biāo)竿”,換言之,今后開發(fā)商在開發(fā)贏利能力之外又被賦予更高的要求,正如專家所言,“這提醒開發(fā)商今后拿地時(shí)要考慮更周全,不僅要考慮房價(jià)、地價(jià),還要考慮兩者的權(quán)重和匹配關(guān)系”。

  專家指出,土地增值稅清算管理,無疑進(jìn)一步縮小房地產(chǎn)企業(yè)贏利空間、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的提升,這也給某些開發(fā)商提供了一個(gè)“漲”的理由,當(dāng)然,至于會(huì)否真的會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上升,還需看市場(chǎng)的供求情況。(完)


 
編輯:邱觀史】
:::相 關(guān) 報(bào) 道:::
·土地增值稅會(huì)否雷大雨?各地尚無實(shí)施細(xì)則出臺(tái)
·土地增值稅開始“清算” 上海開發(fā)商不愿多拿地
·策劃:土地增值稅今起清算 房產(chǎn)暴利將漸行漸遠(yuǎn)?
·土地增值稅開征 開發(fā)商利潤至少被"清算"17.4%
 

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