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北京凱旋旗艦小區(qū)的業(yè)主王小姐一過新年就有一件喜事:她的房貸成功進行了平轉(zhuǎn)按揭,從一家大銀行轉(zhuǎn)到一家較小的股份制商業(yè)銀行,享受到存量房貸利率7折的優(yōu)惠。
王小姐2007年10月在某大型國有商業(yè)銀行辦理了住房按揭貸款,簽訂的是20年50萬元的商業(yè)貸款合同。去年央行宣布,“自2008年10月27日起將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍擴大為0.7倍”,她就去申請7折房貸利率的優(yōu)惠。誰知,由于曾出現(xiàn)過逾期還款的情況,她的申請被那家大銀行拒絕了。
但王小姐沒有放棄,經(jīng)過打聽,她發(fā)現(xiàn)不少中小銀行“靈活得多”:只要資質(zhì)好,購房人愿意將房貸從甲銀行轉(zhuǎn)到乙銀行,乙銀行將免費提供墊資,通過擔(dān)保公司將購房人在甲銀行的房貸還清,購房人還能再以首次購房的身份從乙銀行獲得7折優(yōu)惠貸款利率買房。
王小姐馬上算了一筆賬,目前5年以上基準(zhǔn)利率為5.94%,8.5折后利率為5.049%,月供為3313.5元。優(yōu)惠到7折后利率為4.15%,“我每月月供可調(diào)整到3071.69元,如果按20年利率不變來算,一共能省下58034.4元,作為一個工薪階層,我沒有理由不‘搬家’”。
時至今日,四大國有銀行針對2008年10月27日之前貸款買房的存量房貸細(xì)則仍未宣布,部分中小銀行則開始私下推出優(yōu)惠條款,搶占存量房貸市場。眼下,工行表示總行尚在制訂房貸細(xì)則,中、農(nóng)、建三大行則把權(quán)力下放給各分行,要求根據(jù)市場情況自行作出細(xì)則規(guī)定。但從已經(jīng)公布的部分條文來看,四大行的政策或許比中小銀行苛刻一些。如關(guān)于貸款余額,農(nóng)行北京分行的要求高達(dá)50萬元,而光大銀行僅要求30萬元;多數(shù)銀行要求客戶提出申請,評估后才能享受優(yōu)惠,而民生銀行表示將自動折扣優(yōu)惠。業(yè)內(nèi)人士還透露,四大行或許將在首付比例等方面給購房人設(shè)“坎兒”。
這讓很多在四大銀行貸款買房的購房人心理很不平衡。在房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站焦點房地產(chǎn)網(wǎng)的論壇里,不少業(yè)主紛紛發(fā)帖告知自己和貸款銀行的協(xié)商結(jié)果,更多人咨詢哪家銀行可以容易辦下來7折優(yōu)惠、什么條件下可以轉(zhuǎn)按揭、該如何轉(zhuǎn)等。有的業(yè)主還發(fā)帖號召辦不下來貸款優(yōu)惠的業(yè)主們集體把房貸搬家。
焦點網(wǎng)的論壇管理員也發(fā)現(xiàn),“一些可以做擔(dān)保的小公司在業(yè)主帖子里瘋狂違規(guī)發(fā)廣告,刪都刪不過來”?吹讲簧倬W(wǎng)友提出“團辦轉(zhuǎn)按揭”的需求,網(wǎng)站甚至計劃協(xié)助聯(lián)系合適的貸款銀行,“已與幾家銀行進行了接觸,細(xì)節(jié)正在洽談中”。
天天和銀行打交道的北京凱勝經(jīng)略擔(dān)保公司總經(jīng)理康勝告訴記者,“銀行也很急!”
“利率優(yōu)惠政策出臺后,我們經(jīng)手的平轉(zhuǎn)房貸業(yè)務(wù)陡增,絕大部分都是從大銀行往中小銀行搬家!笨祫俜治,購房人拿不到7折房貸利率的原因主要有三種:一是有過逾期還款行為;二是貸款金額限制,有的銀行更注重貸款金額高的客戶;三是房貸存續(xù)期不夠長。
康勝認(rèn)為,各大銀行其實都制定好了房貸細(xì)則,但都“捂著蓋子不揭鍋”。銀行之所以這么做是因為誰也不想做第一個吃螃蟹的人,都在觀望競爭對手的細(xì)則,“如果有比自己更優(yōu)惠的地方好及時調(diào)整”。
至于不少購房人謀劃房貸搬家的急迫心情,康勝認(rèn)為大可不必。他介紹,目前主要的轉(zhuǎn)房貸方式是“平轉(zhuǎn)”。由于多數(shù)銀行擔(dān)心出現(xiàn)房貸套現(xiàn)等假按揭行為,都要求錢款必須經(jīng)由一家擔(dān)保公司在兩家銀行間劃轉(zhuǎn),這就要求購房人支付一定的擔(dān)保費用,“大約是貸款金額的1.5%”,加上評估費和一些貸款合同中要求的違約費,“我們估算,50萬元以下的貸款搬家是不合算的”。
雖然占據(jù)房貸市場大頭的四大銀行至今按兵不動,但康勝估計,“四大行最后的政策只能比中小銀行更優(yōu)惠”。由于房地產(chǎn)進入調(diào)整期,2009年各大銀行難以在增量房貸方面有所作為,只能抓緊力保存量房貸,“一旦自己的條款過緊就會面臨客戶被挖的情況,大銀行的壓力非常大”。
“我們估計春節(jié)前四大行的細(xì)則就該出來了”,康勝說,購房人可以等一等再說,“不要著急”。(蔡宗琦)
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