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　　以租養(yǎng)房稍不留意，也會發(fā)生“資不抵債”的情形。

　　近日，趙先生就為自己的出租房犯愁。房客水、電、煤費不結清就違約走人，押金還不夠付這些費用，更談不上違約金了。趙先生四處咨詢，希望找到一種方法盡量將損失降到最低。事實上，在出租房屋過程中，不少人往往把關注點落在租客如何防范風險上，而忽略了房東也應該警惕由租客造成的風險。

　　　如何減損：向法院起訴租客

　　房東如何應對這類“資不抵債”？美聯(lián)物業(yè)法務人士指出，首先房東可以通過客戶留下的有效證件、名片、公司聯(lián)絡電話、地址找到租客，要求租客付清款項。如果租客明顯在躲避，通過這些有效聯(lián)絡方式找不到租客，可以通過租客的有效證件(身份證復印件等)向法院訴訟，通過法院追尋到該租客，要求他付清所有欠款。否則，在找不到租客的情況下，房東很難追回所有損失。

　　因此，在確定租賃前，房東必須做到以下幾點：選擇規(guī)模大的品牌中介公司進行物業(yè)居間租賃；在專業(yè)房產(chǎn)人員的協(xié)助提醒下，詳細明確租賃合同的細節(jié)；租賃合同中應該規(guī)定“先付后住”原則，租客必須提前一星期到半個月就向房東支付租賃款項，以保障房東利益；合同約定繳納兩個月的租金作為押金；向中介公司獲取租客的聯(lián)絡電話、聯(lián)絡地址以及工作單位等相關資料并保存身份證復印件等有效證件；向中介公司或者租客個人了解除他本人以外其他聯(lián)系人的聯(lián)系方式。

　　　　如何預防：利用條款規(guī)避糾紛

　　最好的預防方式是盡可能利用合同條款進行約定。

　　上海合富置業(yè)法務部唐海寶指出，房東往往在租賃合同中以約定租賃保證金、違約金等形式來達到保護自身利益的目的。在常見的租賃合同約定的條款設置方式中，有的租賃合同只約定了租賃保證金即押金，有的租賃合同則既約定了租賃保證金也約定了違約責任。

　　對于簡易的租賃關系或者對于租賃標的不大的租賃合同往往沒有違約金的約定，僅約定租賃保證金。房東為了保護自身利益，應適當提高租賃保證金。租賃保證金的作用主要在于當租客租金水電等費用不付、提前退租或改變房屋結構等違約情形發(fā)生時用來補償房東的損失，起到降低租賃風險等作用。一般情況下，僅水電費用沒有結清，相當于一個月或兩個月租金的租賃保證金是完全可以抵扣的，如果租賃保證金約定的數(shù)額不大，而上述幾種情形又同時發(fā)生，房東的利益損失是很嚴重的。

　　有的租賃合同，既約定租賃保證金，也約定了違約責任，這種方式比較保險。首先租客若不支付水電費、恢復原狀等費用，房東可以在租賃保證金中直接予以扣除，就租客的違約行為還可以按照合同約定向其追索違約金。

　　因此，房東在簽署租賃合同的時候，一定要估算租客可能拖欠的租金、水電費以及房東本人為恢復房屋原狀所支付的所有費用等來衡量約定租賃保證金的數(shù)額。除此之外，還需要就租客的違約行為給自己帶來的損失約定違約責任。(唐穎豪)