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擴(kuò)建房屋修建花園 京中高檔小區(qū)業(yè)主"圈地"突出

2008年09月01日 10:53 來(lái)源:工人日?qǐng)?bào) 發(fā)表評(píng)論

  近年來(lái),北京城區(qū)近郊逐漸興起“雙拼”、獨(dú)棟、聯(lián)體躍層別墅購(gòu)買熱。隨著業(yè)主的陸續(xù)入住,這些中高檔住宅小區(qū)開始不斷發(fā)生物業(yè)管理糾紛。位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、轄區(qū)內(nèi)建有中海安德魯斯莊園、萬(wàn)科青青家園等數(shù)處高檔小區(qū)的北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院王四營(yíng)法庭近期通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn),在今年上半年法庭審理的涉及高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理糾紛中,因業(yè)主“圈地”擴(kuò)建房屋、修建花園等形式引發(fā)的糾紛就有近十起。

  在審理過(guò)程中,法官發(fā)現(xiàn),多數(shù)業(yè)主在入住小區(qū)時(shí)并沒有“圈地”意圖,后來(lái)看到個(gè)別業(yè)主有所動(dòng)作,才跟風(fēng)而動(dòng)。除此以外,在一些小區(qū),個(gè)別業(yè)主不是在屋外“圈地”,而在房屋內(nèi)向地基“圈地”,其行為具有一定隱秘性,對(duì)于連體別墅群的安全影響巨大,值得關(guān)注。

  私建花園原為“自救”,群起效仿導(dǎo)致矛盾升級(jí)

  陳曼女士是位于北京市朝陽(yáng)區(qū)某莊園聯(lián)體別墅業(yè)主。2006年3月,陳曼一家入住小區(qū),成為早期入住業(yè)主。

  當(dāng)時(shí),小區(qū)設(shè)施還不健全,2006年7月中旬北京下大雨,因陳曼家門前垃圾堆太高,致使積水進(jìn)入陳曼房屋,房屋內(nèi)大面積積水,將地板和部分家具浸泡。

  為此,開發(fā)商和物業(yè)公司象征性地補(bǔ)償了陳曼一年的物業(yè)管理費(fèi)。此后,在多次與開發(fā)商、物業(yè)公司就如何處理門前垃圾堆無(wú)法達(dá)成一致協(xié)議后,陳曼于2006年12月動(dòng)工,開始在其房屋西側(cè)自建長(zhǎng)10余米、寬6米小花園,花園用木制圍欄圈閉,圍欄內(nèi)部為陳曼修建的園藝,園藝以綠色景觀為主,建有葡萄藤、石桌椅、木亭,地面由草坪和鵝卵石鋪設(shè)。

  花園建得很漂亮,引來(lái)不少鄰居羨慕。不到半年,小區(qū)內(nèi)已有十余家業(yè)主效仿陳曼,依托房屋一側(cè)自建花園。

  這一情況,引起了不少其他業(yè)主的不滿,他們紛紛向物業(yè)公司抗議,如果物業(yè)公司再不履行職責(zé),放任業(yè)主自建花園,就不再交納物業(yè)管理費(fèi)。于是,物業(yè)公司才開始著手與已建花園業(yè)主進(jìn)行協(xié)商。然而,木已成舟,錢、財(cái)、物都已變作處處景觀,業(yè)主們?cè)踉敢庥H手將傾注了心血的景觀恢復(fù)原狀。物業(yè)公司與業(yè)主們僵持?jǐn)?shù)月后,先期將陳曼等幾名業(yè)主起訴到法院,要求拆除花園、恢復(fù)原有綠地。法院經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)、開庭審理,考慮到陳曼已將占用的場(chǎng)地修建為綠地,故沒有恢復(fù)原來(lái)綠地之必要,最后判決陳曼將其房屋西南側(cè)花園之西側(cè)圍欄向東平移至距該房屋西墻體五米處。

  判決后,物業(yè)公司與陳曼均沒有上訴,接受了法院的裁判結(jié)果。

  裝修房屋竟然向下“圈地”,被判回填得不償失

  王平先生是北京市朝陽(yáng)區(qū)某家園聯(lián)體躍層別墅業(yè)主。2007年9月,王平因需要對(duì)新房進(jìn)行裝修,于是向物業(yè)公司提交《裝修申請(qǐng)表》,雙方簽訂了《裝修管理服務(wù)協(xié)議書》,在協(xié)議書中約定,嚴(yán)禁業(yè)主改變房屋主體和承重結(jié)構(gòu)、嚴(yán)禁擅自在承重墻、頂棚、樓地面、排煙管道上打孔、剔鑿或拆除連接陽(yáng)臺(tái)的墻體、門窗,嚴(yán)禁影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的其他行為。王平在裝修過(guò)程中,卻在室內(nèi)挖掘了地下室。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后,先后于同年10月、11月向王平發(fā)出兩次告知函,要求王平停止挖掘,將已挖掘的部分恢復(fù)原狀。但王平未予恢復(fù),2008年1月,王平挖掘的地下室全部完工。

  自從王平的地下室挖掘完工后,鄰居劉女士就一直生活在擔(dān)憂中。劉女士認(rèn)為雖然王平在自家房屋內(nèi)挖地下室,但因?yàn)閮杉业膭e墅都是連體的,所以,挖空的地下室必定會(huì)影響自己家房屋的安全。劉女士每每想到此,就日不能食,夜不能寐,隔三岔五到物業(yè)公司,要求物業(yè)公司處理。物業(yè)公司也多次同王平協(xié)商,終因分歧太大以失敗告終。最后,2008年4月,物業(yè)公司在劉女士的壓力下,一紙?jiān)V狀將王平告到法院,要求王平將地下室回填,恢復(fù)原狀。

  法院在審理過(guò)程中,對(duì)王平的房屋進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn),現(xiàn)場(chǎng)情況為:房屋北自客廳北墻南至臥室南墻,東西至該套房屋的東西墻體,與一層主體垂直相連,由一層地板分隔,形成地下一層,高約3米、寬約8米、長(zhǎng)約13米,內(nèi)分客廳、臥室(兩間)、儲(chǔ)藏室(兩間)。最后,法院根據(jù)勘驗(yàn)結(jié)果和雙方舉證情況,判決王平在其房屋內(nèi)挖掘的地下一層回填,恢復(fù)原狀。據(jù)初步了解,王平為挖掘地下室,支付的材料及人力共計(jì)約40萬(wàn)元以上。

  宣判后,王平也沒有上訴。

  “圈地”現(xiàn)象的存在,嚴(yán)重影響社區(qū)和諧關(guān)系

  法官通過(guò)分析以上案件發(fā)現(xiàn),高檔小區(qū)業(yè)主“圈地”糾紛呈現(xiàn)以下顯著特點(diǎn):

  一是“積極行為”,示范性強(qiáng)。與一般物業(yè)糾紛因業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)等消極履行物業(yè)合同義務(wù)不同,“圈地”糾紛多因業(yè)主擴(kuò)建房屋、新建花園、亭臺(tái)、游泳池等積極行為所致,并呈現(xiàn)出一家動(dòng)工,數(shù)家業(yè)主緊跟其后的態(tài)勢(shì)。如上述案件中的陳女士,自入住小區(qū)后就興土木,在房屋一側(cè)或兩側(cè)將空地?fù)?jù)為己有,修建花園;▓@景觀自然引人向往,尤其是高檔小區(qū)的住戶原本對(duì)居住條件和生活環(huán)境的要求標(biāo)準(zhǔn)就高,其他業(yè)主自然也會(huì)動(dòng)心,而在物業(yè)公司睜一只眼閉一只眼的情況下,這種群起“圈地”行為就顯得“自然而然”了。

  二是矛盾交織,影響和諧。小區(qū)是大家的,一家或幾家業(yè)主“圈地”擴(kuò)建、新建相關(guān)設(shè)施,影響的是全小區(qū)多個(gè)主體的權(quán)利。

  一般情況下,未“圈地”業(yè)主會(huì)以不交物業(yè)費(fèi)、起訴物業(yè)公司不作為為由強(qiáng)烈要求物業(yè)公司履行職責(zé)。有的業(yè)主所圈之地并未影響其他業(yè)主和小區(qū)整體景觀,但就因迫于未“圈地”業(yè)主的巨大壓力,物業(yè)公司也不得不要求法院一紙判決,以泄相關(guān)業(yè)主之不平?梢,帶頭“圈地”業(yè)主和效仿業(yè)主的這些“圈地”行為,是不斷加劇業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾的重要原因。

  三是損失嚴(yán)重,得不償失。“圈地”所建設(shè)施造價(jià)昂貴、損失嚴(yán)重,一旦判決拆除,必將造成大量人力、物力資源的浪費(fèi)。一般而言,與普通小區(qū)業(yè)主相比,中高檔小區(qū)業(yè)主掌握的物質(zhì)財(cái)富較多,因而,“圈地”業(yè)主不惜重金修建相關(guān)設(shè)施,造價(jià)少則十幾萬(wàn),多則幾十萬(wàn),甚至上百萬(wàn)。但一旦判決拆除,造成的則是更多的損失。如上案中的王平,在其房屋內(nèi)私自挖掘一層地下室,從設(shè)計(jì)到施工,都凝聚了王平的滿腔心血,客觀上也花費(fèi)了數(shù)以十萬(wàn)計(jì)的財(cái)富,到頭來(lái)卻換得被判決回填的無(wú)奈結(jié)局,可謂人、財(cái)兩空。實(shí)踐中,“圈地”業(yè)主的行為因違反了小區(qū)公約或者其與物業(yè)公司之間的物業(yè)管理協(xié)議,一旦物業(yè)公司提起訴訟,業(yè)主費(fèi)心耗力所修建的花園、露臺(tái)等建筑,就必然面臨被拆的結(jié)果,客觀上給業(yè)主造成心血和財(cái)富的耗費(fèi)。

  針對(duì)上述特點(diǎn),為從源頭上預(yù)防該類糾紛,朝陽(yáng)區(qū)法院法官提出三點(diǎn)建議:

  一是規(guī)范商品房買賣行為。

  開發(fā)商與業(yè)主簽訂購(gòu)房合同時(shí),一定要通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議或另行達(dá)成協(xié)議,針對(duì)業(yè)主確需改建、擴(kuò)建、修建相關(guān)設(shè)施約定具體操作規(guī)程,明確違約責(zé)任,既賦予業(yè)主相關(guān)權(quán)利,又為避免“圈地”行為奠定基礎(chǔ)。

  二是提高法律意識(shí),不要盲目擴(kuò)建。

  一方面,要正確理解自己對(duì)房屋的權(quán)利,《物權(quán)法》使公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)有了直接的法律保障,但擁有房屋所有權(quán),不一定理所當(dāng)然可以根據(jù)自己的意愿改造房屋、添附材料。根據(jù)法律規(guī)定,權(quán)利的行使不應(yīng)當(dāng)危害到他人利益。如果房屋的改建、添附,對(duì)整棟樓房的安全構(gòu)成威脅,對(duì)鄰居的利益構(gòu)成侵犯,則可能構(gòu)成違法行為。實(shí)踐中,業(yè)主可以按照與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理公約》事先征得物業(yè)公司的書面同意,再?zèng)Q定改造自己的房屋,避免產(chǎn)生糾紛。

  三是物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)加強(qiáng)自身工作的質(zhì)量,及時(shí)履行義務(wù)。

  某些情況下,物業(yè)糾紛之所以產(chǎn)生或不斷升級(jí),是由于物業(yè)公司未能履行自身職責(zé),甚至“圈地”行為本身也是物業(yè)公司相關(guān)職責(zé)履行不到位引發(fā)的。在群體“圈地”糾紛中,如果物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)首家違反約定操作規(guī)程進(jìn)行施工的,立即予以制止、要求整改,就不會(huì)出現(xiàn)群起效仿的現(xiàn)象。因此,建議物業(yè)公司加大管理力度,對(duì)業(yè)主進(jìn)行制止無(wú)效的及時(shí)起訴到法院,法院及時(shí)判決,對(duì)其他業(yè)主起到警示作用,在第一時(shí)間撲滅“圈地”遍地開花的苗頭,減少群發(fā)糾紛。 (文中人名為化名)(鄧江源)

編輯:邱觀史】
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