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　　自年初北京房?jī)r(jià)有松動(dòng)的跡象以來(lái)，在房?jī)r(jià)高位時(shí)買房的一些購(gòu)房者就有了退房念頭。然而購(gòu)房者單方退房要承擔(dān)違約責(zé)任，為此有讀者致電咨詢?nèi)绾卧诓贿`約情況下提出退房，以下三種即是開(kāi)發(fā)商違約，購(gòu)房者可以提出退房的情況。

　　退房1

　　開(kāi)發(fā)商改規(guī)劃未通知購(gòu)房者

　　黎先生：今年年初，我購(gòu)買了懷柔的一處聯(lián)排別墅。6月初，開(kāi)發(fā)商降價(jià)，導(dǎo)致我的房產(chǎn)價(jià)值縮水。同時(shí)，我發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商多處規(guī)劃發(fā)生變更，我要求退房。我已經(jīng)交了3個(gè)月房貸，開(kāi)發(fā)商同意退房，但堅(jiān)持是我單方面毀約，要求我支付違約金。請(qǐng)問(wèn)，我是否該支付這筆違約金？

　　答：開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)是指在商品房預(yù)售之后，開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，影響房屋結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向、整體環(huán)境等。

　　如經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人。

　　買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)，15日內(nèi)未做書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。

　　開(kāi)發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。退房后，退房人可以要求開(kāi)發(fā)商返還已支付的購(gòu)房款、其他費(fèi)用，并賠償損失。根據(jù)合同法的規(guī)定，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。當(dāng)然合同中約定了違約金的，也可以直接要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。

　　退房2

　　套內(nèi)面積誤差比超出3%

　　榮女士：去年底，我在燕郊購(gòu)買了一處房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)簽訂的購(gòu)房合同約定的房產(chǎn)面積為93平方米。今年三月收房，我發(fā)現(xiàn)實(shí)際面積有誤差，開(kāi)發(fā)商承諾賠償，可我想要退房。請(qǐng)問(wèn)，這種情況我是否可以退房？

　　答：一般來(lái)說(shuō)，在商品房買賣合同中都約定了商品房套型誤差范圍，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖，平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸。如果相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購(gòu)房者可以退房或與房產(chǎn)商重新約定總價(jià)款，購(gòu)房者退房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　關(guān)于面積誤差，在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的買賣合同中都有明確的約定，一般約定為套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買房人有權(quán)退房。

　　房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買房人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還給買房人。

　　退房3

　　開(kāi)發(fā)商未按約定時(shí)間交樓

　　趙先生：我去年年底在南三環(huán)外購(gòu)買的房產(chǎn)，應(yīng)該今年三月交房。但由于開(kāi)發(fā)商拖欠施工款，施工單位將房產(chǎn)封存，導(dǎo)致至今無(wú)法交房。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)這半年一直冷清，周邊房?jī)r(jià)下降不少，這種情況下，我們很多業(yè)主想要退房，是否可以以開(kāi)發(fā)商延遲交房為由退房？

　　答：除了不可抗力外，只要是開(kāi)發(fā)商不能按照合同約定及時(shí)向購(gòu)房者交付使用房屋時(shí)，均要承擔(dān)延遲交樓的違約責(zé)任，并承擔(dān)全部訴訟費(fèi)及其他費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商延遲交樓，指開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照合同約定的交樓時(shí)間交付。

　　購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商應(yīng)在商品房預(yù)售合同中明確約定交樓時(shí)間，若開(kāi)發(fā)商未能在約定期限交付，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。

　　如果很多業(yè)主都想退房，建議業(yè)主聯(lián)合起來(lái)集體起訴開(kāi)發(fā)商，這樣不僅可以節(jié)省訴訟成本，也可以更好地維護(hù)自己的權(quán)利。(記者 李宛霖)

　　本期解答：北京雄志律師事務(wù)所王榮香律師