將小區(qū)地下人防工程改為停車場，業(yè)主原來每月只需向物業(yè)交納120元的停車管理費(fèi)；而物業(yè)公司在拿到民防局頒發(fā)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》后，要求業(yè)主每月多交300元租金。
認(rèn)為把人防地下車庫使用權(quán)交給物業(yè)的程序違法，而且侵害了業(yè)主權(quán)益，北京市朝陽區(qū)羅馬嘉園19名業(yè)主將北京市朝陽區(qū)民防局告到了法院，要求區(qū)民防局撤銷行政許可決定以及頒發(fā)給物業(yè)公司的《人防工程使用證》。
今天下午，北京市朝陽區(qū)人民法院作出行政裁定，駁回了19名業(yè)主的訴訟請求。
停車費(fèi)突漲引發(fā)“民告官”
今年6月17日，羅馬嘉園的業(yè)主停放車輛時，小區(qū)物業(yè)——北京珠江世紀(jì)物業(yè)管理有限公司(以下簡稱珠江物業(yè))的工作人員告知說，現(xiàn)在停車每月除120元管理費(fèi)外，還要再交300元的租用費(fèi)。
珠江物業(yè)拿出了朝陽區(qū)民防局頒發(fā)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書》，證明他們擁有地下人防工程的使用權(quán)。
交涉無果后，業(yè)主將朝陽區(qū)民防局起訴到法院。他們認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的地下防空工程屬于業(yè)主共有，對方在授權(quán)物業(yè)時沒有告知小區(qū)業(yè)主，把業(yè)主正在使用的人防工程轉(zhuǎn)給不具有所有權(quán)和合法使用權(quán)的物業(yè)公司，侵害了他們的利益。
10月17日，此案在朝陽法院開庭審理，珠江物業(yè)被列為第三人。
“19名原告犯了概念性錯誤，小區(qū)的防空地下室是國家的人防戰(zhàn)備設(shè)施，不是屬于小區(qū)業(yè)主共有的公共設(shè)施�！背枀^(qū)民防局的代理律師楊曉紅在庭審中表示——
凡建設(shè)費(fèi)用列入商品房綜合開發(fā)成本，按規(guī)劃統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作為國家的人防設(shè)備設(shè)施，一律由所在區(qū)、縣政府實(shí)行統(tǒng)一管理和開發(fā)利用。
根據(jù)《中華人民共和國防空法》中規(guī)定，“人民防空工程的維護(hù)管理由人民防空主管部分負(fù)責(zé)”�！傲_馬嘉園小區(qū)的地下一層為普通地下室，由房管局管理；地下二層為人防工程，由民防局管理。人防工程一律由所在區(qū)縣政府統(tǒng)一管理和開發(fā)利用�！�
楊曉紅稱，地下人防工程平時可作為停車場等使用，羅馬嘉園小區(qū)物業(yè)申請此人防工程為停車場的手續(xù)及程序合法有效。
19名業(yè)主的代理人、北京義派律師事務(wù)所律師樊建利向法庭提交了《商品房買賣合同》，以及業(yè)主們在北京市建委官方網(wǎng)站上下載的“北京市住宅物業(yè)公用部位共用設(shè)施設(shè)備維修分類標(biāo)準(zhǔn)表”，證明小區(qū)開發(fā)商已將建設(shè)地下人防工程的成本納入商品房的成本。他說，開發(fā)商將地下人防工程投資通過房屋買賣轉(zhuǎn)嫁給全體業(yè)主之后，小區(qū)地下人防設(shè)施就應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共有。而珠江物業(yè)不是小區(qū)地下人防工程的投資者和建設(shè)者，無權(quán)得到其使用權(quán)。
珠江物業(yè)的代理人表示，珠江物業(yè)受羅馬嘉園開發(fā)商的領(lǐng)導(dǎo)，開發(fā)商已經(jīng)同意所屬珠江物業(yè)對羅馬嘉園地下人防工程進(jìn)行管理經(jīng)營，同時也向法庭提供了《商品房買賣合同》，證明當(dāng)初業(yè)主和開發(fā)商簽訂購房合同時，并未將人防工程列入小區(qū)業(yè)主的公攤面積之內(nèi)，業(yè)主的購房成本并不包括地下二層的人防工程部分。
朝陽法院今天的裁定采納了珠江物業(yè)的意見，認(rèn)為車庫及其他不屬于公共建筑面積分?jǐn)偡秶鷥?nèi)的各類附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨商品房一并轉(zhuǎn)讓，除依法移交給國家的外，所有權(quán)屬于出賣人，19名業(yè)主以小區(qū)地下人防工程的所有權(quán)歸全體業(yè)主共有為由，認(rèn)為與朝陽區(qū)民防局的行政許可行為有利害關(guān)系的理由不能成立。
地下人防工程究竟歸誰所有
“目前業(yè)主和物業(yè)的糾紛中只要涉及地下建筑，就很難解決，根本原因就在于我國現(xiàn)行的法律法規(guī)對包括地下人防工程在內(nèi)的權(quán)屬沒有明確界定，更沒有對地下人防工程使用者的權(quán)利義務(wù)作出規(guī)定，10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》也回避了這個問題。”記者日前接觸的多名長期代理物業(yè)糾紛案件的律師說。
據(jù)了解，在計劃經(jīng)濟(jì)時代，建筑物地下室的投資主要來源于國家。所以，在法律上應(yīng)當(dāng)歸國家所有。隨著城市商品房的發(fā)展，建筑物地下室投資建設(shè)主體已由國家作為單一投資建設(shè)主體發(fā)展成為多元的投資建設(shè)主體。
《中華人民共和國人民防空法》規(guī)定，國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者。法律同時規(guī)定，城市新建民用建筑，必須修建建筑物地下室。但是，現(xiàn)行法律并沒有明確規(guī)定結(jié)合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有權(quán)的歸屬。
樊建利告訴記者，在此案的調(diào)查取證過程中，他從朝陽區(qū)民防局了解到，申請使用人防工程首先要跟民防局經(jīng)營管理中心開發(fā)部達(dá)成使用合同，地下人防工程作為車庫的使用費(fèi)可以商量，按照規(guī)定是每天每平米0.1元，簽訂合同后可以辦理相關(guān)使用手續(xù)。
“只要物業(yè)交了使用費(fèi)，它向業(yè)主收多少錢，是它的盈利方式，怎樣定價歸物價局管，我們無權(quán)干涉�！泵穹谰止ぷ魅藛T答復(fù)說。
“按照國家和北京市的有關(guān)規(guī)定，可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明，沒有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓，具體到此案，按照《人防法》規(guī)定，投資者收益，但珠江物業(yè)并不是投資者，朝陽區(qū)民防局把20年使用證頒發(fā)給珠江物業(yè)不合適。”樊建利表示。
北京律協(xié)物業(yè)管理專業(yè)委員會主任秦兵認(rèn)為，根據(jù)《土地管理法》，房屋所有權(quán)歸房屋土地使用權(quán)人擁有，既然開發(fā)商已將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)賣給業(yè)主，業(yè)主們也就擁有了人防工程的所有權(quán)。
權(quán)屬真空期待盡快完善相關(guān)法規(guī)
記者注意到，近年來，有關(guān)商品房小區(qū)地下人防工程引發(fā)的訴訟不斷出現(xiàn)。
2003年8月，北京市海淀區(qū)人防辦把華清嘉園甲15號樓業(yè)主地下兩層租給華潤置地(北京)物業(yè)管理公司，每年收取兩萬元租金，直到2013年。
經(jīng)過長期交涉，2005年4月，19號樓的9名業(yè)主將海淀區(qū)人防辦告上法院，要求法院判令人防工程的所有權(quán)歸業(yè)主，返還租金，此案被稱為“北京市地下人防工程確權(quán)第一案”。
在案件審理過程中，業(yè)主提供了一份北京市人民防空辦公室2004年11月19日出具的一份《關(guān)于人大代表對人防工程產(chǎn)權(quán)問題的回復(fù)》作為證據(jù)�！痘貜�(fù)》指出，開發(fā)商將房屋賣出后，實(shí)際上它就不再是投資主體，投資者也就隨之變成了購買房屋的人。開發(fā)商一旦賣出其開發(fā)的房屋，也就不再擁有修建防空地下室的投資主體的主體地位。
這份《回復(fù)》同時指出，人防是國家重要的戰(zhàn)略設(shè)施，且具有特殊屬性，其產(chǎn)權(quán)的歸屬需要依據(jù)國家憲法和相關(guān)法律由國家立法予以確定。業(yè)主們認(rèn)為，從該《回復(fù)》的內(nèi)容來看，北京市人防辦的《回復(fù)》實(shí)際上已經(jīng)否定了開發(fā)商作為人防工程投資者的身份。
但法院經(jīng)審理后認(rèn)為，“即使修建該地下室的成本確認(rèn)為各業(yè)主所分擔(dān)，但其在出資時缺乏主觀能動性，并非法律意義上的投資行為，地下人防工程的投資主體不明確，使產(chǎn)權(quán)人也無法確定，因此希望《物權(quán)法》能對此進(jìn)行明確規(guī)定。“據(jù)此，法院駁回業(yè)主的訴訟請求。
秦兵認(rèn)為，雖然根據(jù)現(xiàn)有法律，目前尚難直接確認(rèn)人防工程的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有，但根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，全體業(yè)主至少有權(quán)對利用人防工程改建的地下車庫享有使用、管理和收益的權(quán)利。但若在人防工程的開發(fā)利用過程中，開發(fā)商也投入了資金或人力，則因人防工程開發(fā)利用而帶來的收益，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商與業(yè)主按照公平、合理的原則進(jìn)行分配。
華清嘉園一案的代理律師陳岳琴在敗訴后致信全國人大常委會稱，以北京為例，3000多個商品房小區(qū)中，按政府規(guī)劃要求配建的防空地下室面積起碼在1000萬平方米以上，每年的收益最保守估計也有10億元人民幣，這些小區(qū)都存在著人防工程產(chǎn)權(quán)不明晰的情況，這些情況在全國范圍內(nèi)都存在，必須引立法機(jī)關(guān)的足夠重視。
更多的律師、學(xué)者則表示，雖然《物權(quán)法》規(guī)定了小區(qū)業(yè)主的“共有物權(quán)”，但如果配套法規(guī)和司法解釋不能將原則的規(guī)定細(xì)化，特別是明確“哪些設(shè)施屬于共有物權(quán)”、“如何分配共有物權(quán)收益”等關(guān)鍵問題，就可能有�！段餀�(quán)法》的立法初衷。(記者 王亦君）
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