廣西高院今年審理北海市一起房地產(chǎn)官司，判決銀行違規(guī)放貸在先，購(gòu)房者無(wú)需擔(dān)責(zé)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為這一“罕有”的判決，對(duì)維護(hù)市場(chǎng)公平、規(guī)范按揭貸款行為起到了積極作用。
購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后向銀行辦理按揭貸款，因未按時(shí)還貸被銀行告上法庭。浙江人方某2004年與北海實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司簽訂合同，以263萬(wàn)多元購(gòu)買位于北海市外沙島一幢商品房，同時(shí)又簽訂了售價(jià)144萬(wàn)多元的“補(bǔ)充合同”，按“補(bǔ)充合同”的價(jià)格支付首付款，按263萬(wàn)多元的交易額向中國(guó)銀行北海分行辦理按揭手續(xù)，并與“北海實(shí)業(yè)”簽訂返租合同，約定由“北海實(shí)業(yè)”擔(dān)保用經(jīng)營(yíng)收入償還貸款本息。“北海實(shí)業(yè)”負(fù)責(zé)人隨后失蹤。2005年10月，銀行將未按時(shí)還貸的方某告上法庭，要求法院判決解除雙方按揭貸款合同，由方某歸還貸款本金、利息和罰息，銀行對(duì)貸款抵押商品房有優(yōu)先受償權(quán)。
廣西高院審理認(rèn)為，按揭貸款具有不同于銀行一般借貸的特殊性，按揭貸款的數(shù)額、占購(gòu)房?jī)r(jià)值比率均由開發(fā)商與銀行商定，銀行與開發(fā)商簽訂相關(guān)協(xié)議后，讓購(gòu)房者被動(dòng)簽訂按揭抵押合同，貸款封閉撥付給開發(fā)商。銀行應(yīng)考察開發(fā)商履約能力，監(jiān)督按揭貸款的合法使用。而法院查明，在這一案件中，中國(guó)銀行北海分行違反相關(guān)放貸規(guī)定，對(duì)未竣工驗(yàn)收的商品房抵押放貸；沒(méi)有對(duì)抵押物委托評(píng)估，造成放貸額虛高；未盡到監(jiān)管貸款使用職責(zé)，導(dǎo)致所放貸款沒(méi)有用于約定項(xiàng)目，造成不能交房的后果。
法院認(rèn)為，購(gòu)房者作為借款人無(wú)法預(yù)見(jiàn)開發(fā)商的誠(chéng)信程度，也不能監(jiān)督銀行履行職責(zé)，不應(yīng)對(duì)銀行損失承擔(dān)責(zé)任。據(jù)此做出終審判決，撤銷方某與銀行的按揭貸款合同，由“北海實(shí)業(yè)”償還中行北海分行貸款本息。
法律界人士認(rèn)為，最高人民法院2003年就審理商品房買賣合同糾紛案件作出解釋：商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本息，分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。這一判決體現(xiàn)了這一原則。他們認(rèn)為，一段時(shí)期來(lái)，各地一些開發(fā)商與銀行經(jīng)辦人員勾結(jié)，通過(guò)違規(guī)發(fā)放按揭貸款從銀行騙貸，是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂的原因之一。在同類案件中，目前做出這種判決為數(shù)甚少，廣西高院的判決，為依法運(yùn)用法律手段落實(shí)宏觀調(diào)控、整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了啟示。(梁思奇)
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