編者按 十一長假過后，各地法院受理的與 《物權(quán)法》有關(guān)的案例不斷出現(xiàn)。4年前購買的車位，至今未拿到合法的“身份證”，南京某業(yè)主為此將開發(fā)商告上法院。在成都，法院受理了一起市民起訴保姆利用假公證賣了主人房屋的案件。在北京，一批與《物權(quán)法》有關(guān)的案件在多家法院立案、開庭。庭審中，原被告雙方圍繞《物權(quán)法》有關(guān)條文，就各自觀點(diǎn)展開激烈爭論……有關(guān)專家指出，雖然老百姓迫切希望利用《物權(quán)法》維護(hù)合法權(quán)益，但是《物權(quán)法》的原則性條款需要最高人民法院出臺(tái)司法解釋加以細(xì)化和明確。此外，一些《物權(quán)法》溯及不到的“過去時(shí)”案件，當(dāng)事人還可以利用《合同法》、《民法通則》等維護(hù)權(quán)利。
北京 繳了費(fèi)沒車位
小區(qū)業(yè)主告物業(yè)公司違約收費(fèi)
北京市一小區(qū)業(yè)主向物業(yè)公司支付了服務(wù)費(fèi)，卻沒有得到專有的停車位。業(yè)主依據(jù)《物權(quán)法》將物業(yè)公司訴至法院，要求對方返還停車泊位服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用共計(jì)170元。10月17日，北京市房山區(qū)人民法院開庭審理了此案。
據(jù)了解，今年9月14日，家住房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)北潞園小區(qū)的王女士與北京昊遠(yuǎn)隆基物業(yè)管理有限公司(以下簡稱物業(yè)公司)訂立了停車泊位服務(wù)協(xié)議，但王女士繳了錢卻沒有得到對方提供的停車位。無奈之下，王女士只得將自己的機(jī)動(dòng)車停放在小區(qū)內(nèi)的道路或空閑場地。王女士認(rèn)為，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，物業(yè)公司無權(quán)收費(fèi)。
被告物業(yè)公司有關(guān)人員表示，小區(qū)有固定車位和臨時(shí)車位，每個(gè)月的費(fèi)用都是150元，王女士和物業(yè)公司簽訂的是臨時(shí)車位協(xié)議，物業(yè)收取的并非車位占用費(fèi)，而是服務(wù)費(fèi)。臨時(shí)停車泊位不是固定的車位，其他車位沒有人使用王女士就可以使用，王女士沒有停入車位是其個(gè)人行為。物業(yè)公司已按約定全面履行自己的義務(wù)，不存在違約行為。對于王女士以《物權(quán)法》為依據(jù)提出訴訟，被告物業(yè)公司表示，《物權(quán)法》自今年10月1日起施行，而北潞園小區(qū)設(shè)立車位是在此之前。在最高法院等相關(guān)部門出臺(tái)詳細(xì)司法解釋之前，《物權(quán)法》沒有溯及力。
因調(diào)解未果，法院將擇日進(jìn)行宣判。
專家說法
小區(qū)車位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要
原告代理律師——北京國寧律師事務(wù)所律師趙建國告訴記者，《物權(quán)法》第73條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所屬于業(yè)主共有”。依據(jù)這一規(guī)定，王女士的車是停在業(yè)主所有的場地上，也就證明物業(yè)公司實(shí)際上并沒有為其提供泊車服務(wù)。此外，《物權(quán)法》還規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”，由此說明小區(qū)的車位也是屬于業(yè)主所有，物業(yè)公司不經(jīng)與業(yè)主商量單方面收費(fèi)于法無據(jù)。
趙建國說，《物權(quán)法》是一部確權(quán)法，在其實(shí)施之后，明確規(guī)定了小區(qū)車位的所有權(quán)規(guī)業(yè)主所有。本案中，物業(yè)公司的收費(fèi)行為一直處于連續(xù)的狀態(tài)，違反了《物權(quán)法》的規(guī)定，因此，該案適用《物權(quán)法》與“法不溯及既往”的原則并不沖突。 (游婕)
成都 保姆作假賣了主人房
原房主告現(xiàn)房主討要房屋
成都市民張先生沒想到，他通過房屋中介按市場價(jià)買來的一套二手房，竟是原房主家的保姆趁主人出國之際偷偷賣給他的。記者10月16日從四川省成都市金牛區(qū)人民法院獲悉，該院日前受理了一起市民起訴保姆利用假公證賣了主人房屋的案件。
據(jù)了解，家住成都市金牛區(qū)的王女士出國已多年，去年年底，她委托其在成都的妹妹去照看一下自己位于五里墩的房子。讓王女士的妹妹吃驚的是，該房里竟住有人并且聲稱是房主。這名姓張的房主介紹說，該房是他去年5月通過房屋中介花了約40萬元從唐某處買來的，而且已經(jīng)辦下了新的房產(chǎn)證。
事后，王女士的妹妹經(jīng)多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，唐某早年曾在其姐姐家當(dāng)過保姆。去年4月，唐某先是通過一份偽造的繼承公證書將房屋過戶到其名下，然后通過房屋中介將房屋賣給了現(xiàn)在的房主張先生。今年9月中旬，王女士授權(quán)其妹妹將唐某、張先生起訴到金牛區(qū)法院，要求法院判令兩被告歸還房屋或返還等價(jià)房款并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。法院將于近期開庭審理此案。
專家說法
善意買房受法律保護(hù)
《物權(quán)法》第106條規(guī)定，“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失�！边@一規(guī)定正式確立了善意取得制度，四川川達(dá)律師事務(wù)所律師牛建國解釋說，善意取得是指財(cái)產(chǎn)占有人無權(quán)處分其占有的財(cái)產(chǎn)，如其將該財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人且第三人取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)出于善意，則第三人將依法取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。善意取得制度是 《民法》中的一項(xiàng)重要制度，建立該制度有利于維護(hù)正常的市場交易關(guān)系，保護(hù)善意的交易相對人。
上述案件如果適用 《物權(quán)法》，張先生很可能會(huì)因善意取得制度而成為該房屋的合法所有權(quán)人，而在 《物權(quán)法》生效之前，基于該制度尚未正式確立，則張先生很難成為該房屋的合法所有權(quán)人。牛建國表示，法律的適用問題將成為本案爭論的一個(gè)焦點(diǎn)，“在《物權(quán)法》生效前，法院一般適用《合同法》等來解決此類問題�！�
判斷第三人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)是否出于善意有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即：主觀上，第三人并不知道轉(zhuǎn)讓方無權(quán)處分財(cái)產(chǎn)；客觀上，第三人是基于等價(jià)有償原則取得財(cái)產(chǎn)。牛建國還特別提醒說，贓物、遺失物以及法律禁止或限制在市場上流通的物(如毒品、槍支等)不適用善意取得制度，因此消費(fèi)者從他人手中有償取得相關(guān)物時(shí)一定要多個(gè)心眼。（金法 張學(xué)勇)
南京 為車位討“身份證”
小區(qū)業(yè)主狀告開發(fā)商
4年前購買的車位，至今仍未拿到合法的“身份證”。為此，江蘇省南京市某小區(qū)業(yè)主將開發(fā)商告上法院。10月17日，記者從江蘇省南京市白下區(qū)人民法院獲悉，法院已受理此案。
據(jù)了解，2003年9月王先生與南京一樓盤開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議和車位補(bǔ)充協(xié)議，購買了該樓盤一套住房及一個(gè)車位。協(xié)議中明確約定了王先生購買的是車位的產(chǎn)權(quán)。隨后，王先生逐步付清了房款和車位款。然而，雖然錢款付清了，車位也一直被王先生使用著，但是車位買賣契約卻始終沒有正式簽訂。王先生屢次要求開發(fā)商盡早辦理車位過戶手續(xù)，開發(fā)商卻一直拖著未辦。
記者從原告代理律師處了解到，王先生認(rèn)識(shí)到《物權(quán)法》中的預(yù)登記制度可以保護(hù)購房人的權(quán)利，曾經(jīng)帶著購房協(xié)議到房管部門去辦理預(yù)登記，但卻被告知，沒有正式的合同契約不能辦理預(yù)登記。車位雖然一直被王先生使用著，但是拿不到車位合法的“身份證”，讓他很擔(dān)心。這個(gè)車位萬一被開發(fā)商二次買賣怎么辦？10月8日，王先生將開發(fā)商告上法院，要求開發(fā)商盡快為其辦理車位過戶手續(xù)。
法院將于近期開庭審理此案。
專家說法
不動(dòng)產(chǎn)登記了才有物權(quán)
江蘇維世德律師事務(wù)所金海洲律師表示，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，實(shí)行嚴(yán)格的登記制度，登記了才有物權(quán)，不登記則沒有物權(quán)，而且登記在誰名下，就是誰的物權(quán)。記者從南京市房管部門了解到，如果業(yè)主與開發(fā)商簽訂的不是房管局的格式合同，并未曾到房管部門登記，那么要辦理產(chǎn)權(quán)證就比較困難。相關(guān)人士表示，除非法院最終判決業(yè)主勝訴，業(yè)主拿到判決書后，房管部門可以根據(jù)法院的判決結(jié)果給予登記。
法律人士指出上述案例爭議的另一個(gè)焦點(diǎn)在于，業(yè)主4年前購買的車位是否適用今年10月1日才實(shí)施的《物權(quán)法》？有關(guān)專家表示，《物權(quán)法》中關(guān)于車位的規(guī)定，只適用于今年10月1日以后所建的車位、車庫，也就是，新車位施行新辦法，老車位沿用老辦法。(孫林美 薛慶元)
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有關(guān)專家指出，隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，在司法實(shí)踐中，這些新型案件可能出現(xiàn)：
車位歸屬引發(fā) “一物兩賣”官司
《物權(quán)法》規(guī)定，有明確規(guī)劃的小區(qū)車位、車庫，開發(fā)商可以處置。但小區(qū)公共道路、人防工程的車位，如果沒有明確規(guī)劃，就是業(yè)主共同所有�！段餀�(quán)法》的這一規(guī)定會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商盡可能地將土地納入建筑規(guī)劃范圍內(nèi)，一旦是規(guī)劃內(nèi)的車位、車庫，開發(fā)商就有權(quán)處理了。
業(yè)主要求分配小區(qū)公共場所收益
《物權(quán)法》第80條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可能成被告
《物權(quán)法》的第21條規(guī)定，由于登記錯(cuò)誤給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
地下建筑物產(chǎn)權(quán)紛紛 “跳”出來
《物權(quán)法》第136條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。這一規(guī)定就是將建設(shè)用地的使用權(quán)分層設(shè)立，地下建筑已經(jīng)上升到不動(dòng)產(chǎn)的高度。有了《物權(quán)法》，地下建筑可以依法獲得合法產(chǎn)權(quán)證明。
“住改商”涉及多起鄰里官司
《物權(quán)法》規(guī)定，住改商一定要經(jīng)過利害關(guān)系人的同意。但這一規(guī)定仍將引發(fā)一系列的爭議。如果住在3樓的小王要開一家火鍋店，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，必須經(jīng)過利害關(guān)系人的同意。按照常理推斷，小王必須要得到1樓、2樓住戶的同意，也需要通過5樓、6樓住戶的同意。
小區(qū)違規(guī)養(yǎng)寵物受害業(yè)主打官司
《物權(quán)法》第83條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。 (一文)
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