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分批銷(xiāo)售、抬高房?jī)r(jià) 揭秘開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”手段
2007年08月17日 11:32 來(lái)源:京華時(shí)報(bào)


    圖為北京市區(qū)的樓盤(pán)。2007年上半年京城住宅開(kāi)盤(pán)整體均價(jià)為11352元/平方米,比2006年同期上漲了41.5%。據(jù)“2007年上半年北京市房地產(chǎn)商品住宅市場(chǎng)研究報(bào)告”顯示,從開(kāi)盤(pán)價(jià)看,京城房?jī)r(jià)漲幅驚人。該報(bào)告由中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心撰寫(xiě),數(shù)據(jù)來(lái)源是北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)官方公布的樓盤(pán)信息。報(bào)告分析認(rèn)為,京城房?jī)r(jià)高漲,主要原因是中高檔住宅放量增加,拉動(dòng)了價(jià)格整體上揚(yáng)。據(jù)分析,開(kāi)發(fā)商“有意捂盤(pán)”等保守態(tài)度,減緩了新增供應(yīng)的速度,導(dǎo)致6月份供需差距為78萬(wàn)平方米。 中新社發(fā) 鄭劭淳 攝


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  房?jī)r(jià)上漲迅速,同一項(xiàng)目新開(kāi)樓盤(pán)一個(gè)月時(shí)間前后每平方米可相差2000-3000元。面對(duì)高漲的房?jī)r(jià),不少開(kāi)發(fā)商采取各種手段“捂盤(pán)”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前實(shí)行“捂盤(pán)”的項(xiàng)目不在少數(shù),有的領(lǐng)證后遲遲不開(kāi)盤(pán),有的一棟樓分批銷(xiāo)售,有的開(kāi)盤(pán)即高價(jià)嚇走購(gòu)房者,還有的低開(kāi)高走,后期甩客等,不一而足。因此,有人士指出,北京房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高,開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”是主因。實(shí)際上,此現(xiàn)象對(duì)京城樓價(jià)上漲“貢獻(xiàn)”不小。

  記者調(diào)查

  領(lǐng)證后遲遲不開(kāi)盤(pán)

  記者自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上發(fā)現(xiàn),位于朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路和青年路附近的潤(rùn)楓水尚7、8號(hào)樓的發(fā)證日期是2007年3月30日,批準(zhǔn)預(yù)售部位為潤(rùn)楓水尚7號(hào)樓、8號(hào)樓地上部位,擬售均價(jià)是20000元/平方米,但直到8月12日下午,7、8號(hào)樓都沒(méi)有開(kāi)盤(pán)。銷(xiāo)售人員表示這兩棟樓的開(kāi)盤(pán)日期未定,并勸記者不必等了,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商要把這兩棟樓作為現(xiàn)房來(lái)賣(mài),而到時(shí)價(jià)格肯定走高,因?yàn)轭A(yù)計(jì)截盤(pán)價(jià)是25000元/平方米。萬(wàn)象新天家園(一期)206號(hào)樓的預(yù)售許可證編號(hào)是京房售證字(2007)185號(hào),發(fā)證日期為2007年6月6日,批準(zhǔn)預(yù)售部位是206號(hào)樓,擬售均價(jià)為8400元/平方米,但直到8月12日,記者致電售樓處,銷(xiāo)售人員稱(chēng)該樓盤(pán)這個(gè)月就開(kāi)盤(pán),但具體日期和價(jià)格都還沒(méi)有定,價(jià)格應(yīng)該不會(huì)比目前在售的202、203號(hào)樓9500元/平方米的均價(jià)低。

  一棟樓分批銷(xiāo)售

  記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn),除了領(lǐng)證后遲遲不開(kāi)盤(pán)以外,一棟樓分批銷(xiāo)售也是開(kāi)發(fā)商慣用的“捂盤(pán)”伎倆。潤(rùn)楓水尚的銷(xiāo)售人員表示,目前該項(xiàng)目正在銷(xiāo)售的1、3、4號(hào)樓中,即使是同一棟樓,也是分批按戶(hù)型或者方位來(lái)賣(mài)的,比如4號(hào)樓最先開(kāi)賣(mài)的就是小戶(hù)型,而184平方米的三居是上個(gè)星期才開(kāi)盤(pán)的!耙悄阍琰c(diǎn)來(lái),這個(gè)戶(hù)型還沒(méi)開(kāi)呢!睋(jù)8月12日房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)顯示,潤(rùn)楓水尚3、4號(hào)樓預(yù)售許可證的頒發(fā)日期是2007年2月4日,兩棟樓都顯示處于正在銷(xiāo)售狀態(tài),但從簽約套數(shù)來(lái)看,可售套數(shù)為123套的3號(hào)樓目前只有7棟房屋簽約,其余均顯示可售;可售套數(shù)為145套的4號(hào)樓也僅有14套已簽約,1套預(yù)訂,其余均顯示可售。該銷(xiāo)售人員表示,大多數(shù)樓盤(pán)都是這樣銷(xiāo)售的。

  同樣分批銷(xiāo)售的還有萬(wàn)達(dá)大湖居(推廣名:萬(wàn)達(dá)大湖公館),預(yù)售許可證編號(hào)為京房售證字(2007)232號(hào),發(fā)證日期2007年7月8日,而8月12日一名吳姓銷(xiāo)售人員表示,目前還沒(méi)有開(kāi)盤(pán),但200多平方米以上的大戶(hù)型已經(jīng)開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)了,前50套可以享受優(yōu)惠價(jià)20000元/平方米,至于一室一廳的小戶(hù)型目前還沒(méi)有對(duì)外銷(xiāo)售。記者疑惑地問(wèn):“大戶(hù)型和小戶(hù)型不是同一棟樓嗎?”該銷(xiāo)售人員回答:“是一棟樓,但分批放房號(hào),具體什么時(shí)候開(kāi)哪種戶(hù)型都是公司決定的!倍(xún)問(wèn)其價(jià)格,該銷(xiāo)售人員表示肯定比現(xiàn)在的20000元/平方米高。

  月余漲幅高達(dá)25%

  還有些開(kāi)發(fā)商低價(jià)開(kāi)盤(pán),后期漲價(jià)迅猛甩客。

  “這房子漲得也太快了吧?”當(dāng)北緯40°二期開(kāi)盤(pán)價(jià)格公布后,不少關(guān)注此項(xiàng)目的購(gòu)房者紛紛表示不解。據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,首期7月10日開(kāi)盤(pán)的1、2、3號(hào)樓為公寓,均價(jià)為9200元/平方米,但一個(gè)月之后,定于8月18日開(kāi)盤(pán)的4號(hào)公寓開(kāi)盤(pán)均價(jià)為10500元/平方米,9層花園洋房也從首期的11600元/平方米上升至14500元/平方米,4層帶電梯的花園洋房?jī)r(jià)格則從首期的14000元/平方米上漲至15800元/平方米、16200元/平方米、16800元/平方米不等。綜合下來(lái),一個(gè)多月的時(shí)間該樓盤(pán)9層的花園洋房每平方米價(jià)格上漲2900元,4層花園洋房的每平方米價(jià)格也上漲了1800元甚至2800元,普通公寓的價(jià)格每平方米也上漲了1200元。漲幅之快讓購(gòu)房者難以接受。在其業(yè)主論壇上,不少購(gòu)房者對(duì)于高房?jī)r(jià)上漲很是不滿(mǎn)。但有購(gòu)房者8月15日從該項(xiàng)目獲悉,9層花園洋房本月18日不開(kāi)盤(pán)了。對(duì)此購(gòu)房者擔(dān)心再開(kāi)盤(pán)的價(jià)格漲得更快。

  記者從房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)上獲悉,遠(yuǎn)洋山水三期23#、24#、25#、26#、28樓住宅部分(扣除52套自留用房)于2006年12月31日獲得預(yù)售許可證,其中24號(hào)樓和25號(hào)樓分別是2008年1月1日、2007年10月1日開(kāi)盤(pán),擬開(kāi)盤(pán)均價(jià)為9000元/平方米,但目前在售的28、23號(hào)樓的開(kāi)盤(pán)價(jià)格已達(dá)11000元/平方米、13500元/平方米。8月13日,記者致電售樓處咨詢(xún)時(shí),23號(hào)樓的報(bào)價(jià)已達(dá)15000元/平方米。一個(gè)月的時(shí)間不到,該樓盤(pán)價(jià)格上漲了1500元/平方米。

  何為“捂盤(pán)”

  按照去年6月1日,北京市建委《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房預(yù)銷(xiāo)售管理的通知》(京建交〔2006〕455號(hào))規(guī)定,商品住宅自取得預(yù)售許可證之日起三日內(nèi),必須開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售,并按整棟對(duì)外銷(xiāo)售。

  北京明天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)展中心總監(jiān)陳云峰表示,政府規(guī)定拿到證后三天必須開(kāi)盤(pán),如果拿到證后遲遲不開(kāi),就是“捂盤(pán)”行為,如果購(gòu)房者舉報(bào)的話(huà),會(huì)受到處罰。

  一位項(xiàng)目的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人告訴記者,政府規(guī)定可以一次性拿多個(gè)樓座的預(yù)售許可證,但不用全部一次性開(kāi)盤(pán)。不過(guò),一旦開(kāi)盤(pán)要“整棟出售”,不能留一些好的戶(hù)型捂著不賣(mài)。賣(mài)完后必須開(kāi)下一棟,不能斷頓。記者為此致電北京市建委,其工作人員也表示,取得多棟樓的預(yù)售許可證,只要有一棟開(kāi)盤(pán)就可以了,賣(mài)完后再開(kāi)下一棟,也沒(méi)有說(shuō)具體的開(kāi)盤(pán)時(shí)間上的限制。

  那么,如此開(kāi)發(fā)商可以將一棟樓開(kāi)了之后,始終處于銷(xiāo)售狀態(tài),這樣不是也可以“捂盤(pán)”嗎?該人士說(shuō),這樣做的可能性不大,因?yàn)闊o(wú)法控制購(gòu)房客戶(hù),如果有客戶(hù)來(lái)買(mǎi)房,而現(xiàn)在網(wǎng)上又可以查到你是不是還有房子,你就得賣(mài)。所以這樣的方式“捂盤(pán)”比較困難。

  “捂盤(pán)”有哪些手段

  由于房?jī)r(jià)一直處于高位運(yùn)行,房?jī)r(jià)上漲極為兇猛。在這樣的情勢(shì)下,開(kāi)發(fā)商難免會(huì)有“囤積居奇”的念頭,而在實(shí)際的操作上,的確也存在所謂的“捂盤(pán)”,而開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”的手段也多種多樣。

  一般來(lái)講,資金比較充裕,不急于回款的項(xiàng)目一般會(huì)存在這種現(xiàn)象。還有就是操盤(pán)手的預(yù)期,他如果預(yù)期房?jī)r(jià)在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)上推出,然后在某個(gè)時(shí)間段內(nèi)銷(xiāo)售會(huì)有最大的經(jīng)濟(jì)效益。

  一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露,“捂盤(pán)”也比較容易。比如獲得預(yù)售許可證之后,先不開(kāi)盤(pán),而是可以預(yù)訂,積累客戶(hù),如此,積累到一定程度,再開(kāi)盤(pán),一開(kāi)盤(pán),房子就賣(mài)得差不多了,造成熱銷(xiāo)的場(chǎng)景,給購(gòu)房者一個(gè)“搶購(gòu)”的信號(hào),為下面的房子漲價(jià)找到理由。還有就是不采取任何促銷(xiāo)手段,比如,不投廣告,不作宣傳,消費(fèi)者來(lái)了,沒(méi)有任何優(yōu)惠,愛(ài)買(mǎi)不買(mǎi)。如此,也會(huì)放緩銷(xiāo)售進(jìn)度。但是,他告訴記者,最有效的方式還是抬高價(jià)格。如果價(jià)格定得偏高,即便消費(fèi)者對(duì)房子極度渴望,但是還要看自己的經(jīng)濟(jì)承受能力,這是最直接的控制銷(xiāo)售進(jìn)度的方式。

  “捂盤(pán)”也是雙刃劍

  實(shí)際上,“捂盤(pán)”并非都會(huì)獲利。盡管現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲比較迅速,但是也要考慮到其存在的風(fēng)險(xiǎn)。

  金地集團(tuán)北京公司品牌推廣部經(jīng)理瘦谷介紹說(shuō),“捂盤(pán)”也存在風(fēng)險(xiǎn),首先是政策風(fēng)險(xiǎn),如果政府一下提高了首付款的比例,由現(xiàn)在2-3成,提高到4-5成,這就會(huì)有效抑制購(gòu)房需求,出現(xiàn)不少因首付過(guò)多,推遲購(gòu)房的人。那些靠只需付少量首付,可以同時(shí)購(gòu)買(mǎi)多套房子炒房的人,也會(huì)受到資金的限制而減少炒房的數(shù)量。一旦如此,開(kāi)發(fā)商再“捂盤(pán)”房子就有可能很難賣(mài)出去。還有央行多次加息,這也對(duì)購(gòu)房有抑制。

  另外,股市對(duì)于樓市也有牽制作用。上周樓市銷(xiāo)售量繼續(xù)延續(xù)下降態(tài)勢(shì),由于期房銷(xiāo)售下降過(guò)快,現(xiàn)房銷(xiāo)售雖有增加,但仍扭轉(zhuǎn)不了銷(xiāo)售局勢(shì),導(dǎo)致上周住宅銷(xiāo)售套數(shù)只有2897套。中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理趙晨明認(rèn)為,整體商品住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售下滑與近來(lái)股市的升溫不無(wú)關(guān)系。而房?jī)r(jià)不斷上漲的趨勢(shì)也抑制了部分購(gòu)房者的需求,助推了商品住宅銷(xiāo)售量的減少。如果在這種狀態(tài)下,開(kāi)發(fā)商再“捂盤(pán)”,無(wú)疑在銷(xiāo)售進(jìn)度上會(huì)受到影響,風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)見(jiàn)的。(趙麗萍 程建蘭)

 
編輯:王菲】
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