業(yè)委會(huì)獲得法人資格保證了業(yè)委會(huì)的法權(quán)，獲得與其他法人同等的地位，還可以設(shè)立賬號(hào)。這就在一定程度上規(guī)范了業(yè)委會(huì)的操作。
——省政協(xié)常委王則楚
PK
業(yè)委會(huì)的決定對全體業(yè)主具有約束力，如果業(yè)委會(huì)亂花錢，或打官司沒打贏，產(chǎn)生了債務(wù)怎么辦？
——廣州市律協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任許奮飛
5月19日下午2時(shí)30分，廣州芳村花園小區(qū)會(huì)所四樓多功能廳。
廣東省政協(xié)常委、小區(qū)業(yè)委會(huì)主任王則楚主持召開該小區(qū)第二屆業(yè)主代表大會(huì)第五次會(huì)議。
會(huì)議的一項(xiàng)重要議程是討論廣州市有關(guān)部門的《業(yè)主委員會(huì)法人資格試點(diǎn)工作方案》(草案)(以下簡稱《試點(diǎn)方案》)。
“維權(quán)難是因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)沒有獨(dú)立的法人權(quán)利”。試點(diǎn)工作嘗試將業(yè)主委員會(huì)登記為社團(tuán)法人，使其具有法人資格。
參加會(huì)議的廣州市有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)開始傾聽與會(huì)代表的意見�！�
【討論】
經(jīng)費(fèi)從何而來？
《試點(diǎn)方案》明確，業(yè)主委員會(huì)法人資格試點(diǎn)工作要按照《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令［1998］第250號(hào))的有關(guān)規(guī)定，逐步使業(yè)主委員會(huì)具備相應(yīng)條件。試點(diǎn)目的是要“更好地維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，完善業(yè)主自治機(jī)制，理順業(yè)主委員會(huì)與街道辦事處、居民委員會(huì)等基層組織的關(guān)系，推進(jìn)民主法治建設(shè)，促進(jìn)社會(huì)和諧”。
根據(jù)《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》，發(fā)起業(yè)主委員會(huì)芳村花園申請成立社團(tuán)法人必須要有合法的資產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)來源(3萬元以上)。
針對這個(gè)條款，《試點(diǎn)方案》認(rèn)為，物業(yè)小區(qū)有共有部位、公用設(shè)施經(jīng)營收入的(3萬元以上)，以該經(jīng)營收入為資產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)來源；沒有共有部位、公用設(shè)施經(jīng)營收入或經(jīng)營收入達(dá)不到3萬元的，由業(yè)主繳納一定費(fèi)用(合計(jì)達(dá)3萬元即可)作為資產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)來源。
王則楚說，我們有物業(yè)開發(fā)收入，包括廣告收入、車庫收入，甚至進(jìn)入社區(qū)的通信設(shè)備公司，利用我們小區(qū)物業(yè)裝天線、駐站，都要交錢。共有物業(yè)確權(quán)到每家每戶，叫共有物業(yè)的私權(quán)確認(rèn)。然后，再參加業(yè)主大會(huì)，通過選舉把共有權(quán)委托給代表。通過代表，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。再通過代議制的方法，把共有物業(yè)的所有權(quán)交給業(yè)委會(huì)開發(fā)、利用。
誰做主管單位？
申請成立社團(tuán)法人，必須具有業(yè)務(wù)主管單位的批準(zhǔn)文件。
《試點(diǎn)方案》的解決途徑是，由廣州市有關(guān)部門的各區(qū)分局負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)街道辦事處作為業(yè)務(wù)主管單位，批準(zhǔn)申請。
王則楚表示，業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理方面的自治組織，居委會(huì)是居民其他的一些事務(wù)的管理自治組織。包括其他一些居民自治所需要的東西，可以直接由居委會(huì)審查、街道辦來解決。
然而，廣州市民政局民間組織管理處有關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，業(yè)主委員會(huì)想登記成為社會(huì)團(tuán)體是可以的，但首先要找到業(yè)務(wù)主管單位。據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，曾經(jīng)有不少業(yè)委會(huì)試圖登記，但尚不成熟，也沒有單位愿意做其業(yè)務(wù)主管單位。該負(fù)責(zé)人表示，街道辦事處不可以做主管單位。因?yàn)椋瑯I(yè)務(wù)主管單位必須是具有行政管理職能的政府機(jī)關(guān)，街道辦事處達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)。
也有人認(rèn)為，由街道辦事處指導(dǎo)業(yè)委會(huì)成立，不僅方便業(yè)主按屬地原則就近辦理申請登記，簡化手續(xù)，而且相對而言，街道辦與鎮(zhèn)政府深入基層，數(shù)量上、人力與物力上要強(qiáng)得多。更重要的是，街道辦比行政主管部門更了解所轄各小區(qū)各樓盤的具體情況，掌握更詳細(xì)的資料，能更好地推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)的成立。
【利好】
法人資格好維權(quán)
“能獲得法人資格，這是一個(gè)好消息�！睆V州市五羊新城東悅居業(yè)委會(huì)主任孫威力說。
2003年8月，東悅居小區(qū)業(yè)主以業(yè)委會(huì)的名義到原東山區(qū)法院起訴，狀告開發(fā)商追繳維修基金。由于法院認(rèn)為，法律法規(guī)沒有賦予業(yè)委會(huì)訴訟主體資格，因而業(yè)委會(huì)不能做原告。
登記為社會(huì)團(tuán)體法人，業(yè)委會(huì)就享有獨(dú)立的民事主體資格。王則楚表示，業(yè)委會(huì)獲得法人資格保證了業(yè)委會(huì)的法權(quán)，獲得與其他法人同等的地位，還可以設(shè)立賬號(hào)。這就在一定程度上規(guī)范了業(yè)委會(huì)的操作。
小區(qū)業(yè)委會(huì)代表周愛明也表示，小區(qū)里有不少老人，但沒有星光老人之家。如果業(yè)主有了法人地位，就可以申請開辦這樣的機(jī)構(gòu)。
廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)工作指導(dǎo)部部長陳昂鵬也認(rèn)為，如果業(yè)委會(huì)獲得法人資格，可以解決目前存在的一些問題。
在大多數(shù)訴訟中，由于業(yè)委會(huì)不具備法人資格，按照法律不享有訴訟與仲裁權(quán)利，業(yè)主只能以個(gè)人名義起訴，造成了業(yè)主們在維權(quán)時(shí)相當(dāng)被動(dòng)。
設(shè)立業(yè)主委員會(huì)的根本意義，就是為了使構(gòu)成群體的業(yè)主實(shí)施民事活動(dòng)制度化，并使業(yè)主的合法權(quán)益尤其是公共性利益得到有效保障。
孫威力認(rèn)為，業(yè)主維權(quán)就是要有說話的權(quán)力，要平等。
業(yè)主委員會(huì)成立為啥難？物業(yè)公司有說話權(quán)。要業(yè)主名單，不給；開個(gè)業(yè)主大會(huì)，不提供地方；要簽合同，不讓你簽。有了法人資格，就有了說話權(quán)。
業(yè)委會(huì)有了法人資格，才能取得與發(fā)展商平等的地位。
糾紛案件具有一定的共性，不僅涉及業(yè)主委員會(huì)有無一般的訴訟主體資格問題，同時(shí)也涉及業(yè)主委員會(huì)在具備一般訴訟主體資格的前提下何種情況為適格主體的問題。
我國現(xiàn)有規(guī)定中沒有給予業(yè)主團(tuán)體以制度空間，而業(yè)主公共利益一旦受到侵害時(shí)，應(yīng)該而且必須得到有效救濟(jì)。業(yè)主只能就自己的私益權(quán)主張權(quán)利，對于公益權(quán)的主張因超出個(gè)人利益范圍則存在法律障礙。
業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)也不宜作為訴訟主體，只有業(yè)主委員會(huì)最適宜作為全體業(yè)主公共利益的維護(hù)者。
【顧慮】
這個(gè)選點(diǎn)不合適？
周愛明對芳村花園的試點(diǎn)表達(dá)了顧慮。2003年，周愛明入住芳村花園，現(xiàn)在是中山大學(xué)政務(wù)學(xué)院即將畢業(yè)的碩士研究生。芳村花園是一個(gè)物業(yè)管理“十分完善”的小區(qū)。她對自己居住的小區(qū)環(huán)境與物業(yè)管理表示滿意�！坝袉栴}還沒有反映到物業(yè)部，物管就已經(jīng)收到風(fēng)聲，要做處理�！弊鳛闃I(yè)主代表，她認(rèn)為自己可以監(jiān)管到物管的行為。
芳村花園是一個(gè)公務(wù)員住宅小區(qū)。每隔半年，周愛明都能在小區(qū)的大堂看到張貼的公告與物管的財(cái)務(wù)報(bào)表。她問：“小區(qū)和諧，是否還需要具有法人資格的業(yè)委會(huì)？”至少，目前芳村花園并不應(yīng)該成為試點(diǎn)。因?yàn)�，芳村花園特殊的現(xiàn)狀，即使試點(diǎn)，其經(jīng)驗(yàn)不足以作為其他小區(qū)的參考。“不會(huì)真正把關(guān)注的問題反映出來�！�
“選擇試點(diǎn)的小區(qū)要么是具有普遍性、或者業(yè)主的意愿成熟些，要么選取需要‘救火’的小區(qū)”。
在非營利組織的工作經(jīng)驗(yàn)也使得周愛明非常關(guān)注民政部門的表態(tài)。
她舉例說，社團(tuán)是要交年度報(bào)告與財(cái)務(wù)年審的。業(yè)委會(huì)成為社團(tuán)法人之后，民政部門面對數(shù)量突然擴(kuò)大的工作對象有沒有足夠數(shù)量的公務(wù)員來應(yīng)對？
周愛明認(rèn)為，芳村花園成為首批業(yè)委會(huì)法人試點(diǎn)小區(qū)，小區(qū)居民付出的成本較高，而相關(guān)部門的試點(diǎn)資格等資源也會(huì)造成浪費(fèi)。
怎么約束業(yè)委會(huì)？
“我聽說了這個(gè)消息�！�
廣州市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任、廣東永航律師事務(wù)所副主任許奮飛對“業(yè)主委員會(huì)法人資格試點(diǎn)”工作的態(tài)度則顯得非常謹(jǐn)慎。
“具備條件，就選舉，就登記。不具備條件，還是不要搞的好。”
根據(jù)他所聽到的，業(yè)委會(huì)希望獲得法人資格的理由無外乎兩個(gè)方面。
“最主要的理由是可以訴訟”。有了法人資格，業(yè)委會(huì)就可以代表業(yè)主去告物業(yè)管理公司，去告其他人。其次，就是可以開銀行賬號(hào)，由業(yè)委會(huì)管理一部分錢。
他說，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不管有沒有業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)，業(yè)主的物權(quán)也絲毫不受到影響。任何一個(gè)業(yè)主都可以去告物業(yè)管理公司。是否設(shè)立業(yè)主大會(huì)，是否選舉業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)該由小區(qū)業(yè)主自行確定。
而且，如果設(shè)立業(yè)委會(huì)，委員是否具有充分的代表性，代表小區(qū)業(yè)主真正的想法？委員是否具備相當(dāng)?shù)姆伤胶拓?cái)務(wù)水平？許奮飛發(fā)現(xiàn)，有小區(qū)的業(yè)委會(huì)成立之后，物管把代表委員的物業(yè)管理費(fèi)免了。這樣的業(yè)委會(huì)是否還能代表全體業(yè)主的利益？
業(yè)委會(huì)所制定的方案是否有益于業(yè)主？他認(rèn)為，即使設(shè)立了業(yè)委會(huì)，需要對某些事做出決定的時(shí)候，還是得按照《物權(quán)法》的規(guī)定，得到一定數(shù)量的業(yè)主同意。
可是，一旦業(yè)委會(huì)獲得法人資格，許奮飛無法預(yù)計(jì)將帶來什么樣的風(fēng)險(xiǎn)。
因?yàn)闃I(yè)委會(huì)的決定對全體業(yè)主具有約束力。
“如果他亂花錢，或打官司沒打贏，產(chǎn)生了債務(wù)怎么辦？業(yè)主只能先承擔(dān)債務(wù)，再把業(yè)委會(huì)告上法庭”。因?yàn)閺拿袷略V訟法法理的角度來說，如果業(yè)委會(huì)被反訴，就成了被告。官司輸了，那產(chǎn)生的費(fèi)用只能是全體業(yè)主共同承擔(dān)。
時(shí)機(jī)還不成熟？
“香港某大廈樓頂廣告牌墜落砸死一名路人。法院做出判決，要該大廈賠償幾千萬元�！�
陳昂鵬對于業(yè)主即將面對的義務(wù)和責(zé)任，舉了一個(gè)案例來加以說明。法院判決后，管理公司和立案法團(tuán)(代表全體業(yè)主物業(yè)管理權(quán)益的法人組織)作為小區(qū)的管理者，首先要賠償。由于賠償不了，均申請破產(chǎn)。但申請破產(chǎn)后仍無法承擔(dān)，于是只好由全體業(yè)主平均分?jǐn)�。賠不起的業(yè)主就只好抵押房子，直到賠完為止。
如果業(yè)委會(huì)獲得法人資格，很多東西都可以操作。但必須是在法律法規(guī)、有關(guān)的社會(huì)制度、業(yè)主的意識(shí)等層面都完善的前提下，才可以做�！安皇钦f授予了他法人地位，維權(quán)就不難了。”
如果業(yè)委會(huì)的代表性足夠強(qiáng)，那么，陳昂鵬認(rèn)為在法律、法規(guī)制度完善的情況下，賦予法人地位是可以的。但達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，還有很長的路要走。
孫威力也認(rèn)為，業(yè)委會(huì)的法人資格是一把雙刃劍。有一些業(yè)委會(huì)還不成熟，不規(guī)范。對于那些具有較好條件的業(yè)委會(huì)，給他資格，他能做得很好。沒有做好準(zhǔn)備的業(yè)委會(huì)，如果給資格，反而做不好。
作為負(fù)責(zé)人，孫威力表示，廣州市業(yè)主委員會(huì)聯(lián)誼會(huì)籌委會(huì)近期將出臺(tái)一個(gè)業(yè)委會(huì)成員標(biāo)準(zhǔn)化的標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)委會(huì)成員做出一些界定。很多業(yè)委會(huì)成員還是僅憑借熱情在做事，但到了一定的地步就要規(guī)范。
【嘗試】
試才能發(fā)現(xiàn)問題
王則楚表示，這還是個(gè)試點(diǎn)，行還是不行，很難說。
在芳村花園業(yè)委會(huì)內(nèi)部，這件事情也有爭議。有業(yè)主覺得煩。能搞就搞，不搞就算了。
畢竟，要把自己的物業(yè)管理權(quán)利交給業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)又作為一個(gè)法人，一旦維權(quán)理念與管理不一致，就是很啰嗦的事情。
哪些利益是幾千戶業(yè)主的共同利益？這個(gè)共同的認(rèn)識(shí)并不容易形成。生活安定，物業(yè)好，大家就愿意來。芳村花園在這么偏遠(yuǎn)的地方賣到這么好的價(jià)錢，就是這個(gè)原因。
王則楚覺得，試點(diǎn)，重要的是后面實(shí)踐的結(jié)果，不能一開始就反對。
參與設(shè)計(jì)《試點(diǎn)方案》的廣州市有關(guān)部門表示，方案是集思廣益產(chǎn)生的。芳村花園準(zhǔn)備試點(diǎn)，到底能不能搞，還是要業(yè)主同意。此外，還有法律問題。他們還要去民政部門登記。民政部門是否同意？還沒有定論。
芳村花園嘗試著做一些實(shí)驗(yàn)來解決一些問題。王則楚說，試點(diǎn)當(dāng)然有一定風(fēng)險(xiǎn)，這是毫無疑問的。但可以發(fā)現(xiàn)問題。
最后，芳村花園業(yè)主委員會(huì)還是達(dá)成了一致的意見。手續(xù)先辦，試試看能不能登記？最后怎么樣，都要慢慢來。
鏈接
按照《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》規(guī)定，成立社會(huì)團(tuán)體，應(yīng)當(dāng)具有下列條件：(一)有50個(gè)以上的個(gè)人會(huì)員或者30個(gè)以上的單位會(huì)員；個(gè)人會(huì)員、單位會(huì)員混合組成的，會(huì)員總數(shù)不得少于50個(gè)；(二)有規(guī)范的名稱和相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)；(三)有固定的住所；(四)有與其業(yè)務(wù)活動(dòng)相適應(yīng)的專職工作人員；(五)有合法的資產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)來源，全國性的社會(huì)團(tuán)體有10萬元以上活動(dòng)資金，地方性的社會(huì)團(tuán)體和跨行政區(qū)域的社會(huì)團(tuán)體有3萬元以上活動(dòng)資金；(六)有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的能力。(陳實(shí) 彭美 王凌 辛靈)
