因為物業(yè)糾紛，合肥市明珠苑小區(qū)業(yè)主委員會與安徽昌皖房地產(chǎn)公司和萬國物業(yè)管理公司對簿公堂。日前，法院做出一審判決，明珠苑小區(qū)業(yè)主依法取得了面積為1040平方米的地下車庫的所有權(quán)以及其他權(quán)利。這是安徽省首起業(yè)主要求物業(yè)返還物管用房等小區(qū)公用設(shè)施并得到法院支持的案例。
據(jù)業(yè)主陳女士介紹，原物管公司在收繳物業(yè)管理費、地下車庫使用等方面不規(guī)范，并且沒有成立業(yè)主委員會，也沒有簽訂正式合同。2005年4月，小區(qū)經(jīng)民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并于當(dāng)年9月在合肥市房產(chǎn)局正式備案。
2005年10月21日，萬國物業(yè)管理公司正式退出明珠苑小區(qū)的物業(yè)管理，但未與小區(qū)業(yè)主委員會進(jìn)行物業(yè)管理的交接。業(yè)主委員會多次向合肥市房產(chǎn)局物業(yè)處反映情況。經(jīng)過三方多次協(xié)商，萬國公司于2005年12月26日向小區(qū)業(yè)主委員會移交了部分資料和物品，但拒絕移交涉及小區(qū)全體業(yè)主利益的相關(guān)圖紙，特別是物管用房、商業(yè)用房以及1000多平方米的地下停車庫。為此，2006年，明珠苑小區(qū)物業(yè)管理委員會一紙訴狀將小區(qū)開發(fā)商昌皖公司以及萬國公司告上法庭。
對小區(qū)業(yè)主委員會的訴訟要求，被告昌皖公司認(rèn)為，規(guī)劃部門沒有審批在小區(qū)內(nèi)建車庫和值班室。當(dāng)初在業(yè)主購房時，昌皖公司也沒有在購房合同中明確約定車庫以及值班室的歸屬。從昌皖公司提供的購房合同以及由合肥三維測繪公司的測繪報告中，可以看出地下車庫并沒有分?jǐn)偟綐I(yè)主的房屋面積中。因此，昌皖公司認(rèn)為，車庫不是小區(qū)的公用配套設(shè)施。對業(yè)主的這部分訴訟請求，被告不能滿足。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，合肥市規(guī)劃局頒發(fā)的規(guī)劃許可證上載明一號樓有地下層，并且在規(guī)劃局給小區(qū)業(yè)主委員會的信訪答復(fù)中明確該地下層規(guī)劃為地下車庫。同時，昌皖公司在與業(yè)主訂立的商品房買賣合同中也明確有地下車庫的公共配套建筑，且該地下層也實際作為地下車庫在使用。因此，地下層應(yīng)為地下車庫。雖然昌皖公司沒有在合同中與業(yè)主明確約定車庫等公用房屋的權(quán)屬，但在合同中這樣承諾：“與商品房正常使用有直接關(guān)系的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施地下車庫、小區(qū)道路于完成時提供。”根據(jù)合肥市人民政府第68號令規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無償向業(yè)主委員會提供住宅區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃建設(shè)的公用設(shè)施。
本案爭議的三個焦點
焦點一：明珠苑小區(qū)是否具備原告主體資格。法院認(rèn)為：明珠苑小區(qū)業(yè)主委員會系依法成立并經(jīng)備案的自治組織，符合“其他組織”的條件，且為了維護(hù)小區(qū)業(yè)主的公共利益，對公共設(shè)施可以以自己的名義起訴。
焦點二：是否適用行政規(guī)章。法院認(rèn)為：本案所涉小區(qū)規(guī)劃于2000年，建成于2003年，應(yīng)以當(dāng)時的合肥市人民政府第68號令為依據(jù)來確定業(yè)主委員會和開發(fā)單位之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
焦點三：地下層是否為地下車庫和公用配套設(shè)施。法院認(rèn)為：根據(jù)合肥市規(guī)劃局的答復(fù)和開發(fā)公司與業(yè)主訂立的購房合同，可以確定地下層是車庫。該地下停車場是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套的附屬物，即使其屬于與其他建筑物相區(qū)別的獨立特定物，其仍屬小區(qū)公共部分。公共部分的權(quán)利是隨著自用部分的取得而取得，除非開發(fā)商在出售物業(yè)時在合同中明確約定地下停車場屬于開發(fā)商所有。
新《物權(quán)法》頒布之前，小區(qū)物業(yè)糾紛按什么標(biāo)準(zhǔn)處理？
●安徽省社科院法學(xué)研究所所長李小群副研究員：
此案地下車庫是否屬于小區(qū)的公用配套設(shè)施是爭議的最大焦點。
地下車庫問題一直是小區(qū)物業(yè)管理的焦點問題，它不同于道路、綠化帶、電梯等公共設(shè)施，即便是在新的《物權(quán)法》中，對于地下車庫的歸屬問題仍然沒有非常明晰的界定。具體就本案而言，購房合同是否事先約定和車庫成本是否在購房成本之中兩個條件事關(guān)案件的最終判決。雖然對于地下車庫面積是否公攤界定非常困難，但由于房屋買賣合同中有事先約定，所以應(yīng)按合同約定處理。
●安徽金華安律師事務(wù)所律師郝朝進(jìn)：
新的《物權(quán)法》規(guī)定車位權(quán)屬由買賣雙方約定，這相當(dāng)于表明地下車庫權(quán)屬可能變成純市場行為。在新的《物權(quán)法》還沒有正式實施之前，合肥市已有的兩份政府規(guī)章和文件對此案的判決具有重要影響。一是合肥市人民政府第68號令規(guī)定開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無償向業(yè)主委員會提供按規(guī)劃建設(shè)的農(nóng)貿(mào)市場、停車場(庫)等公用設(shè)施；二是合肥市房地產(chǎn)管理局的有關(guān)文件明確地下機(jī)動車停車位的銷售、轉(zhuǎn)移對象為本小區(qū)的業(yè)主。
無論如何，物管公司在退出小區(qū)時，應(yīng)該移交小區(qū)的所有公用配套設(shè)施，至于配套設(shè)施該如何使用，應(yīng)該按約定處理。(胡曉斌 陳華)
