新建商品房價(jià)格近年上漲過快，令普通百姓"望房興嘆"，價(jià)格相對(duì)便宜的二手房因此成了很多人的首選。于是，一些不法中介把這個(gè)市場當(dāng)成了"提款機(jī)"，利用二手房市場火熱行情和監(jiān)管黑洞，暗中截留、占?jí)憾址拷灰卓�，甚至狂卷百姓為購房而苦心積攢的血汗錢。前不久發(fā)生的天津匯眾集團(tuán)截留、占?jí)?300多戶1.424億元房款事件，使房地產(chǎn)業(yè)中介黑幕再次浮出水面，至今余波震蕩。在天津和其他城市，曾經(jīng)雨后春筍般出現(xiàn)的二手房中介公司，又以同樣的速度消失或隱形。眾多消費(fèi)者"談中介而色變"，強(qiáng)烈呼吁強(qiáng)力打政策組合拳，終結(jié)房地產(chǎn)"中介之亂"。
百家門店突然關(guān)閉，千余購房人無端受害
2006年9月1日，天津市民郭瑞林接到了匯眾天津塘沽區(qū)吉林路連鎖店店員的電話：因被匯眾總部挪用，郭瑞林29.5萬元的賣房款付不了了。而就在8月20日，匯眾店員還表示房款一周后肯定能拿到。
心急如焚的郭瑞林趕到位于天津河西區(qū)峰匯大廈的匯眾總部，發(fā)現(xiàn)大門已貼上封條。隨即，遍布市內(nèi)各區(qū)的匯眾門店紛紛關(guān)閉。她到塘沽區(qū)政府、天津市政府一路找過去，發(fā)現(xiàn)跟自己一樣處境的人竟越聚越多。
張金友一家為了還賬想出了賣房的辦法：由兒子貸款買下他們的住房，父親籌得一筆現(xiàn)金解決眼前困難。2006年6月7日，他們和匯眾塘沽向陽路店簽訂房屋買賣合同。結(jié)果賣房款卻被挪用。渡難關(guān)急需的錢沒籌到，反而背上了10萬元貸款，一家人難上加難。
陳照亭一家委托匯眾買賣了兩套房屋，結(jié)果都出了問題。2006年6月，陳照亭在匯眾選了一套二手房。交齊了25萬元房款、1萬元定金、5000元中介費(fèi)，卻沒能按時(shí)辦成過戶。原來匯眾根本沒把錢給賣主。用匯眾工作人員給的一張"幾天就能兌現(xiàn)"的支票作抵押，陳照亭又借了25萬元，總算買下了看中的房子。但約定日期到了，支票卻不能兌現(xiàn)。剛到手的房產(chǎn)證、鑰匙都只能押給了借錢的朋友。這還不算，陳照亭當(dāng)時(shí)的住房也委托匯眾出售，匯眾收了買房人全款后，既沒給陳照亭錢，也沒辦理房屋過戶。
據(jù)天津市有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，通過匯眾買賣二手房受害的多達(dá)約650對(duì)、1300多戶，總共1.424億元房款被挪用。
就在匯眾事件發(fā)生不久，天津易安置家、忠證等數(shù)家房屋中介也先后被曝占?jí)�、拖欠委托人房款。至今�?shù)百名受害人還在為維權(quán)而奔走……
"金牌中介"轟然倒下，資金暗流全面曝光
下設(shè)七個(gè)全資子公司、一個(gè)合資公司的匯眾集團(tuán)于2004年3月注冊后，很快因其在中介市場上的突出表現(xiàn)而聲名遠(yuǎn)揚(yáng)，先后獲得"金牌中介"等稱號(hào)，120多家房屋中介門店更是遍布天津各區(qū)。這樣一個(gè)看來很強(qiáng)勢的公司，緣何突然"崩盤"？
一位曾在匯眾任職的人士透露，匯眾涉足房屋中介、房地產(chǎn)開發(fā)、建筑材料、食品等多個(gè)領(lǐng)域，但匯眾本身并沒有雄厚的資本基礎(chǔ)。因此從一開始，它玩的就是"資金流"──借經(jīng)營二手房中介之便，利用時(shí)間差挪用交易人房款，用作別項(xiàng)投資。沒想到突然遭遇國家、天津政策調(diào)整，資金鏈斷裂。
這位不愿透露姓名的人士介紹，2005年12月，匯眾突然在天津祭起"百元代辦"大旗，承諾只收100元服務(wù)費(fèi)，就能幫助辦理房屋過戶及貸款手續(xù)�？砍蛢r(jià)格營銷贏得客戶后，匯眾利用銀行向匯眾放款和房屋過戶辦理完再向客戶放款之間的時(shí)間差，將客戶的房款無償使用。
交易成功一套房，就能到手幾十萬元白用�？恐@些辦法，匯眾空手套來大量資金，投向多個(gè)行業(yè)。即使時(shí)間差不足以完成其他項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)，但因?yàn)橛写罅吭丛床粩嘈鲁山环靠畹拇蛉�，用新房款付舊欠賬，匯眾仍可以支撐。除了不少委托人感到匯眾付款不痛快，表面看一切正常。
2006年，國家加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，二手房征稅標(biāo)準(zhǔn)也被提高，天津二手房市場回冷。除了國家政策收緊，天津也先后出臺(tái)政策，要求公積金貸款、商業(yè)貸款購買二手房，資金必須通過天津正孚房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代收代付(政府主辦，免費(fèi)提供)。匯眾已經(jīng)投向他處的大量房款無法抽回，新的中介交易量萎縮、可到手購買款越來越少，2006年8月底，匯眾終于"倒下"。
近些年，二手房市場逐漸火熱，天津市二手房和商品房的交易比例一度達(dá)到0.67∶1，二手房的每月交易量達(dá)三四十萬平方米，涉及資金達(dá)十五六億元。"二手房中介公司挪用購房人房款在業(yè)內(nèi)早已不是秘密，只是因匯眾而全面公開。"21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)天津總部一位高層人士說，"對(duì)一些經(jīng)營項(xiàng)目多的大型企業(yè)，涉足房產(chǎn)中介，看中的根本不是萬八千的中介費(fèi)，而是幾十萬、上百萬的購房款可以暫時(shí)用作公司其他項(xiàng)目流動(dòng)資金"。
他介紹，天津的房地產(chǎn)中介有兩種，一種是加盟連鎖店，各店均是獨(dú)立法人，自收自支，錢款流動(dòng)較小，主要依賴中介費(fèi)生存。另一種是像匯眾一樣的直營連鎖店，除了做中介之外，還投資房地產(chǎn)等其他產(chǎn)業(yè)，公司沉淀資金量大，流轉(zhuǎn)資金緊張時(shí)，便"拆東墻補(bǔ)西墻"，挪用客戶房款，形成房款拖欠。
中介公司的這種違規(guī)操作無疑隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。"因?yàn)楹芏嘀薪槠髽I(yè)的資金鏈非常脆弱，一旦出現(xiàn)斷裂，賣房人就有可能拿不到房款。"天津中原物業(yè)顧問公司置業(yè)部總監(jiān)曹海濱告訴半月談?dòng)浾�，作為中介行業(yè)，成交量越大，資金沉淀量越大。2006年被稱為樓市調(diào)控年，國家連續(xù)推出10項(xiàng)調(diào)控政策、措施，使得全國房地產(chǎn)業(yè)的觀望情緒比較濃厚，成交量都有一定的下滑。這同樣造成了一些中介公司資金沉淀量的急劇下滑，用于投資的款項(xiàng)很難快速變現(xiàn)回來，一時(shí)間措手不及，許多案件隨之暴露。
市場監(jiān)管黑洞深深，百姓血汗錢成了"板上魚肉"
匯眾緣何能狂卷百姓購房款1.4億余元？天津市社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)社會(huì)預(yù)測研究所盧衛(wèi)所長說，房地產(chǎn)中介是新興行業(yè)，不規(guī)范的情況普遍存在，但像匯眾占?jí)憾址拷灰兹朔靠钸@么久，涉及金額、人數(shù)眾多，竟然沒有一家監(jiān)管機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，足以說明管理中存在明顯漏洞。
有熟悉法律的人士分析，按公司法，工商部門有責(zé)任監(jiān)管一家公司注冊資金是否屬實(shí)。早在2005年就有媒體曝光匯眾拖欠房款，當(dāng)時(shí)如果房管部門著手調(diào)查，肯定能及早發(fā)現(xiàn)問題。
在匯眾從事中介代理過程中，幾乎所有百姓購房款都被要求存入指定的匯眾賬號(hào)。按照規(guī)定，出現(xiàn)資金頻繁出入的可疑賬戶，商業(yè)銀行有義務(wù)上報(bào)。但人民銀行天津分行相關(guān)部門始終未收到任何一家銀行的有關(guān)報(bào)告。
天津市社科院教授王來華認(rèn)為，一些百姓曾經(jīng)非常信得過的中介企業(yè)頻頻出事，其自身的違規(guī)操作是內(nèi)因，而政府相關(guān)部門的執(zhí)法不力、監(jiān)管不嚴(yán)也難脫干系，甚至有一些管理者與不法中介里應(yīng)外合，從中牟利。
半月談?dòng)浾咴谡{(diào)研中了解到，近年來，隨著天津二手房市場的不斷升溫，我愛我家、易安置家等大型中介企業(yè)忙于擴(kuò)張和招人，在一地少則開設(shè)二三十家連鎖店，多則七八十家。許多中介企業(yè)攤子鋪得過大過快，人員素質(zhì)參差不齊，缺乏自律。很多房屋中介僅租用一間小門臉房便開張營業(yè)，沒有辦理營業(yè)執(zhí)照，有的中介法定經(jīng)營范圍只有房介或職介一項(xiàng)，但卻同時(shí)經(jīng)營房介、職介、婚介等，似乎"無所不能"。
天津龍盛房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理吳剛向記者透露，一些中介企業(yè)招完人后并沒有經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)就匆忙讓其上崗。曹海濱也透露，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、估價(jià)師等從業(yè)人員資格認(rèn)證制度和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)都不夠健全，普遍違規(guī)違法操作。
天津市民馮女士有一套私房想出售，就在北洋未來中介做了信息登記。這原本是一起正常的二手房交易，但為了逃避稅收，房屋中介大變活人，給馮女士開出"死亡證明"和"遺囑"，把根本沒有親屬關(guān)系的買賣雙方"變成"表姐妹，將房屋買賣關(guān)系轉(zhuǎn)化為遺產(chǎn)繼承形式。
半月談?dòng)浾咴谔旖蚴泻游鲄^(qū)房管局檔案室看到，《房屋產(chǎn)權(quán)變更材料》的底檔里載明，賣主馮女士已經(jīng)"因病去世"，死亡原因是"呼吸衰竭"。讓人更不可思議的是，底檔里還有馮女士的"遺囑"，聲稱馮女士與買主王女士是表姐妹關(guān)系，馮女士在生病住院期間，一直受到王女士的悉心照料。馮女士在彌留之際，自愿立下遺囑，將自己的房屋"贈(zèng)與""表妹王女士"。
盧衛(wèi)告訴半月談?dòng)浾撸慨a(chǎn)新政實(shí)施后，這種真交易假贈(zèng)與(繼承)的方式，不僅在天津，在全國其他城市早就存在，而且越來越普遍。這種拿"死亡證明"開玩笑的辦法為何能連闖公安、房屋交易管理部門等多道關(guān)口？盧衛(wèi)指出，也正是因?yàn)檫@些把關(guān)人的失職，國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的各種嚴(yán)厲措施，就像重拳打到了棉花上，拳頭還沒收回，棉花就已經(jīng)恢復(fù)了原樣。
中介之亂是否到此為止
2007年1月22日，建設(shè)部與中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)，必須在銀行開立客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，用于存量房交易結(jié)算資金的存儲(chǔ)和劃轉(zhuǎn)，資金劃轉(zhuǎn)須通過銀行轉(zhuǎn)賬，不得支取現(xiàn)金。
3月初，天津市國土資源和房屋管理局再次下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理強(qiáng)制二手房交易資金監(jiān)管的通知》，要求所有在天津范圍內(nèi)進(jìn)行的二手房交易，必須進(jìn)入二手房交易資金代收代付交易資金監(jiān)管系統(tǒng)，房款、定金等都不能交給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。
在匯眾事件的連鎖反應(yīng)下，天津房屋中介市場開始激烈動(dòng)蕩。在天津最大的住宅區(qū)之一華苑小區(qū)，自2006年底以來，二手房中介門店已銳減2/3。從去年12月底開始，隨著匯眾多項(xiàng)資產(chǎn)被查封變賣，1000多名受害人陸續(xù)拿到屬于自己的房屋、房款。
中介之亂能否到此為止？幾位長期關(guān)注房屋中介市場的專業(yè)人士，對(duì)此表示出審慎的樂觀。他們說，雖然有了建設(shè)部、人民銀行的文件，有關(guān)中介行業(yè)的法律、法規(guī)仍然很不完善。天津市天仁律師事務(wù)所宋光明律師說，國家的法律條文里還沒有專門有關(guān)二手房的明確規(guī)定，國務(wù)院制定的行政法規(guī)，以及地方政府制定的法規(guī)，也都沒有規(guī)范房地產(chǎn)中介交易行為的詳細(xì)內(nèi)容。
此外，二手房中介公司的準(zhǔn)入門檻過低仍應(yīng)引起重視。按公司法規(guī)定，3萬元就能成立一家企業(yè)，二手房中介公司也不例外。但二手房中介的特點(diǎn)是資金流量很大，其現(xiàn)實(shí)交易與注冊資金根本不成比例。匯眾事件之所以有一個(gè)相對(duì)圓滿的結(jié)局，是因?yàn)槠溆匈Y產(chǎn)可以變賣。此后出現(xiàn)的天津易安置家等挪用案，至今沒有解決，重要原因是這些小公司幾乎沒有任何資產(chǎn)。今年4月15日起，北京市建委出臺(tái)監(jiān)管新規(guī)，不僅嚴(yán)禁二手房中介現(xiàn)金交易，而且規(guī)定注冊資金100萬元方能設(shè)立專用賬戶。
天津匯眾事件、北京佰家事件、安徽桃園事件……這些近年接連發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的占?jí)�、挪用甚至卷走客戶資金的惡性案件，無疑為方興未艾的二手房交易市場蒙上了陰影，使眾多思房若渴的消費(fèi)者從內(nèi)心發(fā)出吶喊：及早終結(jié)中介之亂！ (張濤 鄒蘭 張曉輝 周潤健)
