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開發(fā)商買漲不買跌的心態(tài)比普通購房者更為濃重。
上海住宅用地起拍價不僅剛剛創(chuàng)下5年來新低,而且還跌破1000元/平方米的大關(guān)。
上海近期發(fā)布的第7號 “國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告”顯示,奉賢區(qū)拓林鎮(zhèn)的一幅住宅用地的起拍樓板價為540.08元/平方米,是自2004年以來首次跌破1000元/平方米大關(guān)。
同時,《每日經(jīng)濟新聞》從中原地產(chǎn)中國研究院一份全國12城市土地價格調(diào)查報告中看到,滬、廣、深、津四地1月份的土地成交價格較去年同期下跌了50%以上,其中上海和杭州的地價較去年12月環(huán)比下跌了20%,創(chuàng)近幾年來最大跌幅。
這一趨勢,加重了業(yè)內(nèi)的擔心:2007年的眾多“地王”至今仍未付清土地出讓金,而地價的持續(xù)下跌,有可能引發(fā)退地潮;但新房價格卻并不會隨地價一同下跌,從而也不能真正惠及消費者。
主要城市土地底價成交?
根據(jù)中原地產(chǎn)中國研究院對北京、上海、杭州、廣州、成都等全國主要的12個城市的調(diào)查,除上海外,全國其他主要城市的土地價格均較去年大幅下跌;且土地拍賣進一步冷清,流拍率依然高達25%,大部分土地以底價成交。
中原地產(chǎn)中國研究院的土地分析師宋莉同時強調(diào),由于今年成交的土地和去年相比,地理位置、面積大小都存在較大差異,所以實際的跌幅可能并沒有5成那么多,但下跌的幅度仍然可以達到3成。
“開發(fā)商擔心土地價格會繼續(xù)下跌,所以依然持觀望態(tài)度!彼卫蛘J為,這也體現(xiàn)出開發(fā)商買漲不買跌的心態(tài)比普通購房者更為濃重。
事實上,地方政府為了減少土地流拍,已經(jīng)減少了一部分土地供應量。易居中國克爾瑞研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年1月全國30城市拍賣土地的總幅數(shù)只有102幅,去年同期這一數(shù)字為253幅。
但是,開發(fā)商對土地的熱情依然不高,也使得負責出讓土地的政府部門不得不做出讓步,降價賣地。易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,政府部門對土地的財政依賴很大,為了賣地,肯定會做出價格方面的讓步。
引發(fā)大規(guī)!巴说爻薄?
不過,政府部門在調(diào)低土地價格時,卻顧慮重重。在地產(chǎn)行業(yè)有一個“公開的秘密”:不少2007年高位購進土地的開發(fā)商尚未付清土地出讓金。一旦地價大幅下跌,很有可能使得開發(fā)商下定決心“退地”、“割肉”。
就在本月16日,“亞洲糖王”郭鶴年就通過“先退后買”唐山市鳳凰新城區(qū)大里路的一幅地塊,省了1.7億元,將每平方米成本降低了1800元。而這一策略亦并非郭鶴年首家“發(fā)明”,上海志成企業(yè)就通過和兄弟企業(yè)聯(lián)手 “退而再買”上海長風某地塊,節(jié)約了3成的土地出讓金。
市場擔心,一旦大幅度降低地價成為普遍現(xiàn)象,“退地潮”會進而產(chǎn)生。對此,宋莉認為,“退地潮”發(fā)生的可能性并不大,因政府部門和開發(fā)商會就土地出讓金交付一事多次協(xié)商,互作讓步,進而取得雙方都滿意的結(jié)果。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟則進一步指出,沒有政府部門的默許,開發(fā)商通常很難成功退地。尤其是退地會損失更多的機會成本,這也是開發(fā)商不能不顧慮的。
因此,陸騎麟認為,開發(fā)商絕不會真心退地,而是會想方設(shè)法,與政府部門協(xié)商,降低土地購買價格——或者學習郭鶴年,先退后買減地價;或者與政府部門協(xié)商,減少支付的土地出讓金,降低實際上的土地成交價;即使是那些已經(jīng)支付了部分土地出讓金的開發(fā)商,也有可能通過終止繼續(xù)支付的方式來“止虧”。
低地價能否換來低房價?
事實上,土地價格的下跌,并未換來房價的大幅下跌。
國家發(fā)改委對1月份70個大中城市房價調(diào)查的統(tǒng)計結(jié)果表明,房價的跌幅遠遠低于地價。以跌幅最大的深圳為例,房價跌幅僅為負16.5%。
而在被報道“房價已跌回1年前”的上海,新房價格的下跌幅度,也遠遠小于同期住宅用地價格的跌幅。佑威“樓市通”系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,上海1月份的新房成交均價較去年同期上漲2000多元/平方米,區(qū)域上,只有內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)等區(qū)域的新房成交均價低于去年同期。
楊紅旭認為,房價沒有隨地價同步大幅度下跌,與開發(fā)周期有關(guān)。目前拍賣的土地,要到明后年才能正式上市,到時才可能出現(xiàn)低地價基礎(chǔ)上的低價住宅。
易居中國分析師薛建雄則表示,住宅價格的走勢和地價的關(guān)系不大,開發(fā)商也不一定選擇低成本開發(fā)的方案來進行低價營銷,他們可以采用加大住宅投入成本的方式,提高住宅品質(zhì),進而高價賣房。因此,目前的低地價,未必能轉(zhuǎn)化為未來的高房價。
不過,上述業(yè)內(nèi)分析師均認為,未來的土地價格走勢難料,今年可能仍難見底。(每日經(jīng)濟新聞)
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