在宏觀調(diào)控的背景下，樓盤(pán)的銷(xiāo)售模式也在悄悄地發(fā)生變化。近期上海一手房市場(chǎng)，出現(xiàn)了不少準(zhǔn)現(xiàn)房，如皇家花園、虹橋豪苑、鉑金館、大華雅詩(shī)瀾郡、碧瑤公寓等樓盤(pán)。
業(yè)內(nèi)人士指出，一系列金融、土地緊縮政策引發(fā)了“準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)代”的來(lái)臨。
雖然各樓盤(pán)推出準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房銷(xiāo)售的原因不盡相同，但有一點(diǎn)可以肯定，準(zhǔn)現(xiàn)房供應(yīng)量的相對(duì)增加，是對(duì)樓市在新市場(chǎng)環(huán)境下的一種折射，這種新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式的出現(xiàn)，也必將對(duì)整個(gè)樓市產(chǎn)生影響。
那么，什么叫準(zhǔn)現(xiàn)房呢？目前市場(chǎng)上習(xí)慣性的解釋是指：房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和配套施工階段的房屋。
準(zhǔn)現(xiàn)房供應(yīng)量逐步增加
天地行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理宋捷表示，部分在售期房因銷(xiāo)售進(jìn)度跟不上，逐漸變成準(zhǔn)現(xiàn)房，而隨著準(zhǔn)現(xiàn)房供應(yīng)量的放大，將促進(jìn)準(zhǔn)現(xiàn)房供應(yīng)量的進(jìn)一步增加。
宋捷認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售準(zhǔn)現(xiàn)房，主要有兩種情況，一是由于在售的期房市場(chǎng)接受度不高，銷(xiāo)售進(jìn)度和預(yù)期的進(jìn)度有差別，導(dǎo)致期房變成準(zhǔn)現(xiàn)房；二是部分對(duì)自身物業(yè)信心比較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商推出準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。就目前市場(chǎng)上來(lái)講，主動(dòng)推出準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商不多，大多都是因?yàn)殇N(xiāo)售進(jìn)度跟不上在建進(jìn)度而被動(dòng)接受，使得期房銷(xiāo)售變成現(xiàn)房銷(xiāo)售。
當(dāng)部分購(gòu)房者捂緊自己口袋處于觀望中時(shí)，部分樓盤(pán)的銷(xiāo)售周期都發(fā)生改變，原來(lái)從開(kāi)盤(pán)到銷(xiāo)售結(jié)束短的數(shù)夭、長(zhǎng)的最多一個(gè)月的日子不可能有了，取而代之的將會(huì)是一年左右的銷(xiāo)售期，甚至更長(zhǎng)，這將成為今后一段時(shí)間的正常態(tài)勢(shì)。
開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)成本上升
而對(duì)于較多準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售樓盤(pán)的出現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于消費(fèi)者而言，購(gòu)買(mǎi)準(zhǔn)現(xiàn)房意味著降低購(gòu)買(mǎi)期房的風(fēng)險(xiǎn)；而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售則意味著財(cái)務(wù)成本的增加。
宋捷表示，尤其對(duì)于部分中小型開(kāi)發(fā)商而言，期房由于銷(xiāo)售進(jìn)度問(wèn)題導(dǎo)致現(xiàn)在的現(xiàn)房銷(xiāo)售，使得財(cái)務(wù)成本加大。
中國(guó)指數(shù)研究院(華東)分析人士認(rèn)為，準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售這種營(yíng)銷(xiāo)方式是需要實(shí)力的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于項(xiàng)目進(jìn)行到準(zhǔn)現(xiàn)房或者現(xiàn)房銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)周期大大加長(zhǎng)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，是資金實(shí)力和整體實(shí)力的較量。這對(duì)于資金實(shí)力相對(duì)不夠雄厚的小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，存在著一定的財(cái)務(wù)成本壓力。
沖擊二手房市場(chǎng)
宋捷表示，大量準(zhǔn)現(xiàn)房的出現(xiàn)，將對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。雖然二手房存在著性價(jià)比、周邊配套較為完善等優(yōu)勢(shì)，但是比較多的購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)還是更愿意購(gòu)買(mǎi)新房，大量準(zhǔn)現(xiàn)房的出現(xiàn)使得購(gòu)房者選擇的空間更大。
如果一手房市場(chǎng)中有很多準(zhǔn)現(xiàn)房，這或?qū)?duì)于二手房市場(chǎng)造成沖擊。因?yàn)闇?zhǔn)現(xiàn)房擁有跟二手房一樣的眼見(jiàn)為實(shí)的優(yōu)勢(shì)，價(jià)格上也不見(jiàn)得貴，另外還有產(chǎn)權(quán)人清晰，中間交易成本低等優(yōu)于二手房的地方，所以業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，準(zhǔn)現(xiàn)房必然會(huì)搶走二手房市場(chǎng)很多客源，二手房市場(chǎng)的壓力也會(huì)因此變大。(李麗)
