來自策源機(jī)構(gòu)咨訊研發(fā)中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2007年2月份上海全市商品住宅供應(yīng)量僅為35.8萬平方米，較之2006年月平均供應(yīng)量銳減近100萬平方米，供求比達(dá)到1:1.73，創(chuàng)2005年1月以來新高。
這個(gè)數(shù)字背后是否像部分購房者擔(dān)心的那樣，意味著非正常操控行為的出現(xiàn)，或是房地產(chǎn)市場將整體走強(qiáng)？對(duì)此，策源機(jī)構(gòu)咨訊研發(fā)中心分析師結(jié)合當(dāng)前上海房產(chǎn)市場現(xiàn)狀，為本報(bào)讀者做出評(píng)點(diǎn)。
2月供應(yīng)量銳減屬正常
歷年數(shù)據(jù)表明，由于黃金周的影響，每年4月、9月以及春節(jié)前的一個(gè)月都會(huì)形成供應(yīng)高峰，而春節(jié)所在月份則相應(yīng)成為全年供應(yīng)的低谷。
策源機(jī)構(gòu)咨訊研發(fā)中心認(rèn)為，有效工作日的減少和消費(fèi)習(xí)慣的變化導(dǎo)致供應(yīng)量減少，是造成這種狀況的主要原因之一。2007年2月18日是傳統(tǒng)春節(jié)，長達(dá)7天的春節(jié)假期直接導(dǎo)致了有效工作日的縮減和消費(fèi)重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移。根據(jù)慣例，春節(jié)前后各一周對(duì)于新房批準(zhǔn)預(yù)售基本屬于“無效”工作日，同時(shí)由于今年的春節(jié)較往年晚，對(duì)2月份市場供應(yīng)的影響亦相對(duì)較大。
另一方面，春節(jié)所蘊(yùn)涵的深層次的文化背景直接導(dǎo)致了消費(fèi)重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，休閑、娛樂、食品、服飾等快速消費(fèi)市場需求旺盛，房地產(chǎn)市場的需求假性萎縮，成為銷售淡季，供應(yīng)方根據(jù)需求的變化調(diào)節(jié)供求量，適應(yīng)階段性市場變化，純屬正常的市場反應(yīng)。
同時(shí)，策源機(jī)構(gòu)咨訊研發(fā)中心認(rèn)為，行業(yè)運(yùn)營模式導(dǎo)致供應(yīng)量萎縮。由于行業(yè)運(yùn)營的特殊性，年后開發(fā)商普遍從年前的業(yè)績報(bào)表及現(xiàn)金流等資金壓力中解脫，同時(shí)春節(jié)假期屬于傳統(tǒng)的銷售淡季，開發(fā)商放慢供應(yīng)節(jié)奏，屬正常的行業(yè)和市場規(guī)律。另一方面，100萬平方米的商品房囤積對(duì)于2000萬-3000萬平方米/年的上海房地產(chǎn)整體市場而言所占的份額很小，開發(fā)商通過囤積房源等非正常手段操控房價(jià)實(shí)現(xiàn)的可能性極低。
囤房不能獲得更大利潤
策源機(jī)構(gòu)咨訊研發(fā)中心認(rèn)為，整體市場背景不允許囤積房源。囤積房源是指開發(fā)商保留符合預(yù)售條件的房源，不公開推售，以期在后市獲得更高額的利潤回報(bào)。作為一種非正常的操作手段，成功實(shí)現(xiàn)的先決條件是市場進(jìn)入或即將進(jìn)入快速上升的通道，以及延遲推售不會(huì)帶來開發(fā)成本的大幅增加或增加的成本遠(yuǎn)小于增值的利潤。
策源機(jī)構(gòu)咨訊研發(fā)中心表示，眾所周知，經(jīng)過兩次宏觀調(diào)控，上海房地產(chǎn)市場早已退出快速上漲，供應(yīng)量和價(jià)格在宏觀調(diào)控后趨于平穩(wěn)，處于相對(duì)平穩(wěn)的調(diào)整期，整體的市場背景顯然不具備囤積商品房供應(yīng)的外部環(huán)境。同時(shí)，由于兩次宏觀調(diào)控未能達(dá)到預(yù)期效果，政府工作報(bào)告亦將“抑制房價(jià)過快上漲、保持合理的價(jià)格水平”作為下一年度的工作重點(diǎn)，可以預(yù)見，繼續(xù)深化調(diào)控措施，將是2007年房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)。
策源機(jī)構(gòu)咨訊研發(fā)中心認(rèn)為，滬上房地產(chǎn)市場在此宏觀背景下，價(jià)格大幅增長的可能性極小，開發(fā)商囤積房源不具備后市升值獲利空間。另一方面，土地使用稅率的增加和土地增值稅清算促使開發(fā)商不得不縮短項(xiàng)目的開發(fā)周期，減少開發(fā)成本。囤積房源與此背道而馳，開發(fā)商“得不償失”。
單月供求無關(guān)整體市場
策源機(jī)構(gòu)咨訊研發(fā)中心同時(shí)認(rèn)為，由于春節(jié)對(duì)于供應(yīng)量的影響，每年2月份前后都會(huì)出現(xiàn)供求關(guān)系的變化，但并不能作為市場轉(zhuǎn)變的依據(jù)。根據(jù)房地產(chǎn)市場消費(fèi)規(guī)律的特殊性，春節(jié)效應(yīng)導(dǎo)致其所在月份的供求關(guān)系偏離正常值，通常不具備市場參考意義，將春節(jié)前后兩月(通常為1-2月份)整體考慮更為科學(xué)。
策源機(jī)構(gòu)咨訊研發(fā)中心表示，宏觀調(diào)控前的2005年1-2月份，房價(jià)快速上升，供遠(yuǎn)小于求。2006年1-2月份，受第一次宏觀調(diào)控的影響，供求關(guān)系發(fā)生變化，市場需求量萎縮；同年二季度，市場開始回暖。第二次宏觀調(diào)控對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整沒有對(duì)市場需求產(chǎn)生太大的影響，2007年1-2月份的供求矛盾進(jìn)一步緩和，供求比為1:0.85。
另一方面，市場走強(qiáng)必須基于量和價(jià)的雙重考量，2007年2月全市商品住宅成交均價(jià)9517元/平方米，僅比1月份增長了0.68%，略低于2006年全年平均水平，因此從價(jià)格的角度而言，不能支持市場走強(qiáng)的立論。
策源機(jī)構(gòu)咨訊研發(fā)中心表示，在現(xiàn)有市場背景下，整體政策環(huán)境和區(qū)域市場的供求環(huán)境，囤積房源對(duì)開發(fā)商而言，即缺乏操作條件又缺少盈利空間。與此同時(shí)，近百萬平方米供應(yīng)量的變化相對(duì)于全年近3000萬平方米的市場供應(yīng)而言影響力有限，不足以對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生大的變局，上海房地產(chǎn)仍將保持平穩(wěn)的市場走勢。(李麗）
