中國(guó)人民銀行2月9日發(fā)布的《2006年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》稱，2006年第四季度70個(gè)大中城市中，部分城市房?jī)r(jià)漲幅仍然較大，同比上漲較快的有深圳、北京、福州、廈門等城市。福建最具代表性的兩個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅位居全國(guó)前四。
據(jù)了解，2006年10月，廈門和福州分別以10.5%、9.6%的高漲幅位居全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格的第二位和第四位，11月，福建的房?jī)r(jià)再次勇敢地站到了風(fēng)口浪尖上，福州漲幅10.4%，成為全國(guó)冠軍，廈門名列第四。
2007年伊始，房?jī)r(jià)走向已成為民生詰問的焦點(diǎn)，也是政府手中燙手的難題。那么，到底是什么因素拉動(dòng)了兩市房?jī)r(jià)的飆升呢？
供應(yīng)不足成了“罪魁禍?zhǔn)住?/strong>
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年1-10月福建省商品房銷售增幅提高到21.7%，銷售增幅居全國(guó)第10位，華東地區(qū)第一位。
近日，福建省統(tǒng)計(jì)局對(duì)高房?jī)r(jià)進(jìn)行分析時(shí)得出這樣的結(jié)論：需求與供應(yīng)不平衡，是福建房?jī)r(jià)上漲的根本原因，特別是住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，小戶型偏少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年福州、廈門、泉州三市商品房供
應(yīng)量，除廈門有所增加外，福州、泉州都減少了。1-9月，泉州新批商品房預(yù)售面積比上年同期減少43.0%；1-10月，福州、廈門、泉州套型面積90平方米以下普通住房竣工面積只占9.2%、14.5%和14.4%，經(jīng)濟(jì)適用房投資也僅占住宅總投資的2.5%。
兩方面因素導(dǎo)致福建商品房供應(yīng)不足。一是由于2005年上半年土地供應(yīng)偏少，拆遷難度大、周期長(zhǎng)，造成施工進(jìn)度緩慢，使后期的竣工量增長(zhǎng)受到影響。2006年1-11月，福建全省商品住宅竣工面積下降22.2%，其中福州、廈門、泉州市分別下降25.6%、14.1%和31.6%。另一方面是由于國(guó)家調(diào)控政策規(guī)定，新建商品住宅套型建筑面積90平方米要占70%，由此未取得施工許可證的項(xiàng)目，需要重新規(guī)劃、重新審批，使開工時(shí)間推遲，造成新開工面積減少。2006年7-10月，全省平均每月新開工面積151.05萬(wàn)平方米，較上半年平均每月216.84萬(wàn)平方米下降30.3%，福州市2006年上半年拍賣的土地大部分未開工，7-10月，全市平均每月新開工面積23.91萬(wàn)平方米，較上半年下降58.1%。
供應(yīng)量的減少和需求的旺盛，表現(xiàn)為新房一開盤，銷售往往就出現(xiàn)火爆場(chǎng)面，直接拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。據(jù)悉，前不久福州市新開盤的江南水都的“美域”和“麗島”、融信地產(chǎn)的“三昧舒屋”以及泉州市區(qū)新建商品住房一開盤多被搶購(gòu)一空。
兩大“幫兇”火上澆油
福建房?jī)r(jià)不斷飆升并非只是供應(yīng)不足導(dǎo)致的結(jié)果，其中開發(fā)成本及升值炒作是促成房?jī)r(jià)上漲的“兩大幫兇”。
成本的上漲，最突出的是地價(jià)的持續(xù)大幅上漲。福建省統(tǒng)計(jì)局分析報(bào)告顯示，地價(jià)作為商品房開發(fā)的重要成本，通常占整個(gè)開發(fā)成本的40%-60%，地價(jià)高漲也帶動(dòng)房?jī)r(jià)上升。2006年土地拍賣競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)不斷創(chuàng)新高。以福州金山為例，2005年樓面地價(jià)最高為1420元／平方米，上漲44.6%；2006年3月拍賣的位于洪灣路的一幅地塊，樓面地價(jià)為2265元／平方米，上漲59.6%。廈門市2006年1-10月土地拍賣價(jià)達(dá)到6446元／平方米，比2005年同期上漲77.8%，位于市中心的一幅地塊樓面價(jià)高達(dá)7330元／平方米，創(chuàng)廈門市新高。新拍土地價(jià)格上漲后，周邊樓盤價(jià)格隨即提高，推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)。
另外，建安成本和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用也在增加。建筑工程中人工費(fèi)去年1-9月上漲了8.4%；國(guó)家提高了企業(yè)所得稅預(yù)征額(利潤(rùn)率從15%提高到20%)，并連續(xù)多次上調(diào)貸款利率；國(guó)家強(qiáng)制推行節(jié)能住宅標(biāo)準(zhǔn)，也使單位面積造價(jià)增加約10%。
第二大“幫兇”當(dāng)屬不良開發(fā)商的市場(chǎng)炒作，推動(dòng)了房?jī)r(jià)走高。許多開發(fā)商利用信息不對(duì)稱，采取各種各樣的手段來炒作，極力渲染企業(yè)的品牌價(jià)值，在廣告上打出“極品住宅”、“人間天堂的水景住宅”等；利用各種預(yù)期價(jià)值等來炒作樓盤；有的開發(fā)商囤積房源，采取分段推出樓盤或提前認(rèn)購(gòu)，集中簽約來制造搶購(gòu)場(chǎng)面。
福建省統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告指出，目前房?jī)r(jià)高速上漲，不排除之前該省房?jī)r(jià)相對(duì)較低的因素。當(dāng)前，福州、廈門、泉州等中心城市率先發(fā)展、加快發(fā)展定位已經(jīng)明確，對(duì)未來的經(jīng)濟(jì)預(yù)期看好。對(duì)于2007年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，省統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)，隨著一系列調(diào)控措施進(jìn)一步落實(shí)到位，投資性需求將會(huì)明顯減少，供應(yīng)不足、結(jié)構(gòu)不合理問題將因開發(fā)量較大的中低價(jià)位中小戶型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相繼竣工交付使用而得到改善，房?jī)r(jià)過快上漲將得到有效平抑。
但到底福建省的房?jī)r(jià)以何種形式、在多長(zhǎng)的時(shí)間跨度中趨向理性合理，仍是未知之?dāng)?shù)。（張朝暉）
