二手房比一手房?jī)r(jià)格高，這在前幾年幾乎是不可能的事情，不過(guò)，這種現(xiàn)象正在越來(lái)越多的城市上演。對(duì)此類現(xiàn)象，各方說(shuō)法也不盡相同。
一二手房?jī)r(jià)現(xiàn)“倒掛”
2006年12月，貴陽(yáng)市兩城區(qū)都司路及市南路的兩棟高層樓盤，二手房掛牌價(jià)格達(dá)到每平方米8500元，寶山南路的兩樓盤，二手房單價(jià)接近每平方米5000元，而同樣位于兩城區(qū)，一些新開盤的高層樓盤價(jià)格僅為每平方米4000元左右。
2006年4月，北京海淀區(qū)五道口華清嘉園、四季青鄉(xiāng)世紀(jì)城的二手房成交單價(jià)不僅創(chuàng)造了自身售價(jià)新高，也超過(guò)了同一地區(qū)的新開盤商品房房?jī)r(jià)。華清嘉園項(xiàng)目的收盤價(jià)格是每平方米7500元，同一時(shí)間，其二手房?jī)r(jià)格卻達(dá)到每平方米9500元-11000元；同在海淀區(qū)的世紀(jì)城在本區(qū)域一手房?jī)r(jià)格為每平方米7000元-9000元的時(shí)候，二手房的價(jià)格上漲到每平方米10000元-12000元。類似的情況還出現(xiàn)在酒仙橋、望京等地區(qū)。
“這二手房也不‘二手’，跟新房?jī)r(jià)格差不多�！苯衲�1月份，長(zhǎng)春市民靳女士跑了幾家中介公司后泄氣地說(shuō)。據(jù)了解，石家莊、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等城市二手房?jī)r(jià)近一年來(lái)都有了大幅增長(zhǎng)，價(jià)格均逼近甚至超過(guò)一手房?jī)r(jià)。
據(jù)了解，國(guó)內(nèi)最早出現(xiàn)房?jī)r(jià)倒掛的城市是上海。2006年年初，上海閔行區(qū)古美板塊在售的4大樓盤中，二手掛牌價(jià)均出現(xiàn)了高于一手房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，單價(jià)差從每平方米100元至1000元不等。事實(shí)上，早在2005年下半年，上海一些中心城區(qū)、次中心區(qū)樓盤，如黃浦華庭、新湖明珠城、瑞虹新城等，就出現(xiàn)過(guò)一二手房?jī)r(jià)格倒掛5%-10%的現(xiàn)象。
一二手房?jī)r(jià)格倒掛，正常？反常？
業(yè)內(nèi)人士分析，一二手房?jī)r(jià)倒掛主要有三大原因：
首先是房源緊張，供不應(yīng)求。出現(xiàn)房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象的區(qū)域大都社區(qū)完善或是周邊有特定的優(yōu)勢(shì)資源。比如有知名的院校、公園或大型商業(yè)設(shè)施等。正是這些優(yōu)勢(shì)導(dǎo)致該地區(qū)需求大，房源緊張，同時(shí)，新建商品房又稀缺。北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理華國(guó)強(qiáng)分析說(shuō)，目前，北京重點(diǎn)中小學(xué)校附近的新樓盤較少，二手房則成為眾多家長(zhǎng)爭(zhēng)相購(gòu)買的主要對(duì)象。由于可售二手房源的稀缺性導(dǎo)致其價(jià)格上漲，目前平均成交單價(jià)每平方米已經(jīng)達(dá)到12000元的歷史高位。但是由于需求旺盛，每天到店面登記尋找該區(qū)域的客戶達(dá)到20多人次。
其次，二手房的概念已經(jīng)發(fā)生變化，有更多很新的房子進(jìn)入二手房市場(chǎng)。長(zhǎng)春房屋置換公司總經(jīng)理王永君說(shuō)，目前一手房和二手房市場(chǎng)概念正在模糊，二手房并非只是舊房，只要經(jīng)過(guò)一次交易的都是二手房。據(jù)長(zhǎng)春房屋置換公司統(tǒng)計(jì)，過(guò)去每交易10平方米的二手房，老區(qū)舊房占7-8平方米，現(xiàn)在新房舊房基本各占一半，拉動(dòng)了二手房?jī)r(jià)格提升。在上海等投機(jī)炒房活躍的地區(qū)，很多二手房其實(shí)就是新房或者次新房。
三是宏觀調(diào)控的影響。去年國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列調(diào)控二手房政策，如將二手房免征營(yíng)業(yè)稅的年限由兩年提高到五年；國(guó)內(nèi)居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，所得收益須按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅等。這些調(diào)控措施，本意是想打擊投機(jī)行為，但由于二手房的交易成本增加，致使很多房主改售為租或者將稅費(fèi)計(jì)入房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁給買房者。
一二手房?jī)r(jià)格倒掛，利耶？弊耶？
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分城市出現(xiàn)的一二手房市場(chǎng)價(jià)格倒掛現(xiàn)象，是宏觀調(diào)控發(fā)揮作用，市場(chǎng)冷卻的一種表現(xiàn)。
上海一位分析人士認(rèn)為，幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)大部分城市都存在著期房?jī)r(jià)格高于現(xiàn)房的現(xiàn)象，這其實(shí)并不正常。正常的情況，現(xiàn)房?jī)r(jià)格應(yīng)該比期房?jī)r(jià)格貴。第一，期房存在風(fēng)險(xiǎn)。第二，期房占用資金。期房高于現(xiàn)房?jī)r(jià)格是市場(chǎng)快速發(fā)展和市場(chǎng)過(guò)熱情況下才可能出現(xiàn)的。由于人們對(duì)市場(chǎng)前景過(guò)度看好，對(duì)價(jià)格上漲充滿信心，因此在現(xiàn)房供應(yīng)不足的情況下，開發(fā)商敢于拼命拿地造房子，而且造好房子，購(gòu)房者也敢于拼命買房子，而且買好房子和大房子。市場(chǎng)越是高漲，這種特征表現(xiàn)得越突出。當(dāng)然反之，當(dāng)市場(chǎng)開始冷卻時(shí)，追捧期房的熱情大大降低，追捧期房的風(fēng)險(xiǎn)也大大上升，期房和現(xiàn)房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象開始得到糾正。
一些地方出現(xiàn)的價(jià)格倒掛，與政府的宏觀調(diào)控不無(wú)關(guān)系，開發(fā)商為了快速回籠資金進(jìn)而調(diào)低一手房的價(jià)格。長(zhǎng)期看，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)地發(fā)展。國(guó)際上出現(xiàn)房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象，不是什么新鮮事，在美國(guó)等二手房市場(chǎng)相當(dāng)成熟的地方，都曾經(jīng)發(fā)生過(guò)。二手房市場(chǎng)交易越活躍的地區(qū)，越易出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。
但是，也有專家指出，我國(guó)大部分地區(qū)的二手房市場(chǎng)才剛剛起步，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，發(fā)達(dá)國(guó)家一二手房的市場(chǎng)交易比例應(yīng)該達(dá)到1：5至1：3，在我國(guó)，即使是上海這樣的發(fā)達(dá)城市，一二手房交易比例也才達(dá)到1：1左右。
長(zhǎng)春房屋置換公司總經(jīng)理王永君說(shuō)，很多城市二手房市場(chǎng)剛剛起步，政府對(duì)房地產(chǎn)不熱甚至偏冷地區(qū)，可以不采取打壓政策，允許地方有針對(duì)性地制定完善當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)則，讓二手房市場(chǎng)活躍起來(lái)。這樣才能穩(wěn)定當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)住房梯級(jí)消費(fèi)。(郎秋紅）
