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"清算"削減地產(chǎn)利潤已成定局 高房價(jià)動力會削弱
2007年02月05日 10:50 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)


    2月1日獲悉,根據(jù)國家稅務(wù)總局1月25日發(fā)布的消息,中國各地將從2月1日開始對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行清算,房地產(chǎn)企業(yè)將交納30%-60%不等的土地增值稅。 中新社發(fā) 紹常 攝


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  2月1日,土地增值稅清算的地方細(xì)則大多尚未出臺,開發(fā)商在等待中度過“清算”第一天。市場預(yù)期,按四級超率累計(jì)稅率據(jù)實(shí)征收土地增值稅,會較大幅度削減房地產(chǎn)開發(fā)利潤已成定局,但要“算清”歷史也非易事。業(yè)內(nèi)人士提醒,如何保證房源充足,以避免因行業(yè)洗牌、投資減少加劇供求緊張,導(dǎo)致價(jià)格繼續(xù)上行,可能比關(guān)注開發(fā)商利潤削減幾多,更具現(xiàn)實(shí)意義。

  “清算”削減利潤成定局,但“算清”歷史不容易

  開發(fā)商賺取超額利潤的“好時(shí)光”可能會因土地增值稅的清算而終結(jié)。長城證券最新發(fā)布的相關(guān)分析說,按四級超率累計(jì)稅率計(jì)算,毛利率超過40%的開發(fā)項(xiàng)目被計(jì)征土地增值稅后,其凈利潤將至少減少17.4%;毛利率越高的項(xiàng)目,利潤削減額越大。而國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)毛利率普遍在40%以上,盡管其賬面數(shù)字往往要小得多。一旦土地增值稅嚴(yán)格據(jù)實(shí)征收,大部分開發(fā)商的真實(shí)利潤可能會比以前削減17個百分點(diǎn)以上。

  不過,業(yè)內(nèi)人士判斷,這種削減可能更多針對的是2月1日以后清盤的項(xiàng)目,因?yàn)橛袃煞矫娴目陀^情況決定了對待歷史問題宜粗不宜細(xì)。

  其一,當(dāng)年每個項(xiàng)目已經(jīng)征收了33%的企業(yè)所得稅,其中的6成上繳到了中央,4成留歸地方使用。現(xiàn)在清算、補(bǔ)繳土地增值稅,企業(yè)的所得就會減少,企業(yè)所得稅的應(yīng)稅稅基就會相應(yīng)變小,這意味著當(dāng)初多繳的企業(yè)所得稅現(xiàn)在需要退還。這不僅涉及到地方,也涉及到中央。上繳到中央的那部分所得稅究竟要清退多少?地方稅怎么退?核準(zhǔn)退還耗時(shí)費(fèi)力,程序復(fù)雜紛亂,說易做難。

  其二,房地產(chǎn)開發(fā)普遍采用項(xiàng)目運(yùn)作制,房子賣完后,項(xiàng)目公司就注銷了,有些大的開發(fā)企業(yè)母公司還存在,但也有很多投資者分了錢就走人了,現(xiàn)在要再將這些人找回來補(bǔ)交土地增值稅,難度大、成本高。

  高房價(jià)動力會削弱,供求緊張需提防

  對于買房人來說,土地增值稅清算的最大“利好”可能在于開發(fā)商炒高房價(jià)的動力會有所減弱。

  一家知名房地產(chǎn)上市公司的總裁說,原來開發(fā)商每多賣100元,完稅(33%的企業(yè)所得稅、1%左右的土地增值稅預(yù)征)后企業(yè)能得到66元;據(jù)實(shí)征收土地增值稅后,企業(yè)就只能得到40多元。如果土地囤積時(shí)間較長,地價(jià)成本低,累進(jìn)稅率高,企業(yè)就只能得到二、三十元。這樣開發(fā)商原來屢試不爽的高房價(jià)策略可能會改變。

  但同時(shí),“清算”可能引發(fā)房地產(chǎn)投資減少,供求可能趨緊。一方面,土地增值稅清算后,無論原先有無計(jì)提撥備,開發(fā)商的流動資金都會減少,需要去籌集新的資金補(bǔ)充進(jìn)來才能開發(fā),開發(fā)速度會放慢。另一方面,大量中小公司將或出讓股份或遭淘汰。投資少了,市場上新房供應(yīng)量就會少;而需求不降反增,且在短時(shí)間內(nèi)也不太可能大量分流到廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障領(lǐng)域中去。供求關(guān)系可能趨緊。在中小房地產(chǎn)企業(yè)的淘洗中,新入行者的門檻抬高,大開發(fā)商的壟斷性會增強(qiáng),海外基金購買內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)的機(jī)會也會增多。這也會成為促使房價(jià)上漲的因素。

  業(yè)內(nèi)專家指出,近兩三年來,全國房地產(chǎn)市場供求矛盾一直很突出,整體上仍是供不應(yīng)求,在北京、廣州、深圳等地供求緊張的情況還很嚴(yán)重。土地供應(yīng)不足,二手房市場不發(fā)達(dá),交易環(huán)節(jié)稅收政策雖遏制了投機(jī),但也增加了交易成本,二手房流動不暢,更多的住房需求涌向新房市場。在此現(xiàn)實(shí)背景下,要防止土地增值稅清算間接導(dǎo)致房價(jià)上漲,特別需要注意保證房源的充足供應(yīng)。地方需提前公布規(guī)劃,加快廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度,盡早投放市場。

  (來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 作者:徐壽松 孔徙)

 
編輯:王菲】
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