畸高的房?jī)r(jià)、過(guò)快的漲幅、膨脹的利潤(rùn)……2006年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“桀驁”與“任性”讓社會(huì)公眾飽嘗苦澀滋味，更為其2007年的走勢(shì)鋪下無(wú)盡懸念。
人們已經(jīng)注意到，房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容醒目地出現(xiàn)在了日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中。這次會(huì)議明確指出：“要注意加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控”。
在社會(huì)各方的關(guān)注及強(qiáng)烈的政策信號(hào)下，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)？存在哪些“懸念”值得特別關(guān)注？種種跡象表明，有四大因素的效應(yīng)將會(huì)在明年及今后一段時(shí)期內(nèi)陸續(xù)顯現(xiàn)，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生重要影響。
懸念之一：政策層面會(huì)否再亮“利器”
12月16日，國(guó)家某部委一位負(fù)責(zé)人的發(fā)言引起政策分析人士的格外關(guān)注。
“有關(guān)方面正研究采用多種手段保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，包括在住房的保有環(huán)節(jié)實(shí)施征稅�！边@位負(fù)責(zé)人說(shuō)。
事實(shí)上，伴隨中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和投機(jī)行為的盛行，國(guó)內(nèi)相關(guān)稅收環(huán)節(jié)的不完善乃至缺失問(wèn)題日趨明顯。專家指出，國(guó)外十分重視對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，而中國(guó)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種近乎空白，“零成本持有”的特征非常明顯。
一個(gè)越來(lái)越普遍的共識(shí)是，由于物業(yè)稅遲遲不出臺(tái)，客觀上助長(zhǎng)了房地產(chǎn)暴利和投機(jī)行為的盛行。房屋持有的低成本不僅引發(fā)購(gòu)房者“貪大求闊”，更直接導(dǎo)致多套房屋持有者待價(jià)而沽，造成北京等地二手房市場(chǎng)房源充足，卻交易嚴(yán)重低迷的怪現(xiàn)象。
“如果征收物業(yè)稅，將極大地提高持有不動(dòng)產(chǎn)的成本，不僅從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看可以優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，而且也將在短期內(nèi)對(duì)打擊投機(jī)、抑制房?jī)r(jià)起到重要作用�！苯�(jīng)濟(jì)學(xué)者周天勇說(shuō)。
“利器”的針對(duì)性和作用力顯而易見，政策信號(hào)也已釋放。而利劍何時(shí)“出鞘”，成為懸于2007年包括今后房地產(chǎn)市場(chǎng)上的最大懸念。
懸念之二：前期調(diào)控效應(yīng)將陸續(xù)“浮出水面”
面對(duì)房?jī)r(jià)飛漲的嚴(yán)峻形勢(shì)，僅從去年以來(lái)，國(guó)家就密集出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，但相當(dāng)多數(shù)的城市房?jī)r(jià)卻依舊“扶搖直上”。
專家指出，由于國(guó)家前期宏觀調(diào)控政策的著力點(diǎn)包括住房建設(shè)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、新開工項(xiàng)目比例等，周期性特征非常明顯，效果的顯現(xiàn)必然需要時(shí)間。
“這是此前調(diào)控政策無(wú)法立竿見影的一個(gè)重要原因，也恰恰可能是明年包括今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大亮點(diǎn)�！睂＜艺f(shuō)。
根據(jù)國(guó)家在今年5月出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)和廉租住房的年度土地供應(yīng)量，不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。
中國(guó)人民大學(xué)教授鄭保衛(wèi)說(shuō)，隨著經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房陸續(xù)投入市場(chǎng)，將有效改善中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾和市場(chǎng)布局。“可以肯定的是，當(dāng)一個(gè)城市的中低收入人口可以得到足夠的住房保障時(shí)，只占部分市場(chǎng)比例的商品房將缺乏價(jià)格飛漲的支撐�！�
在建項(xiàng)目的陸續(xù)入市只是其中之一。來(lái)自國(guó)家和相關(guān)部委的信息表明，明年，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)是一場(chǎng)“重頭戲”，重點(diǎn)是加快建設(shè)中小套型、中低價(jià)位普通商品住房，改進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用房制度，加快建立和實(shí)施廉租房制度，著力解決中低收入群體的住房問(wèn)題。
日前，建設(shè)部發(fā)出“最后通牒”：目前尚未公布住房建設(shè)規(guī)劃的城市，務(wù)必在12月20日前全面完成規(guī)劃的編制、公布和備案工作；尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立并實(shí)施。
懸念之三：面對(duì)調(diào)整和問(wèn)責(zé)，地方政府“角色”將出現(xiàn)哪些變化
在飛漲的房?jī)r(jià)和膨脹的房地產(chǎn)業(yè)中，部分地方政府近年來(lái)扮演的“角色”耐人尋味：由于自身利益和眼前利益，過(guò)多過(guò)深地介入房地產(chǎn)業(yè)，往往置中央的部署于不顧，使調(diào)控政策的“執(zhí)行力”大打折扣。
但是，在“利益的調(diào)整”和“嚴(yán)厲的問(wèn)責(zé)”之下，這種情況有望在今后的時(shí)間內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)變。
自2007年1月1日起，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)土資源部和央行三部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)將在原有基礎(chǔ)上提高一倍。
“提高征收標(biāo)準(zhǔn)將帶動(dòng)征地成本增加，有效切斷新增建設(shè)用地?cái)U(kuò)張的經(jīng)濟(jì)動(dòng)因，從而直接抑制用地?cái)U(kuò)張沖動(dòng)�！必�(cái)政部綜合司有關(guān)負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。
另外，新政策還把那些因違法批地、占用而實(shí)際發(fā)生的新增建設(shè)用地納入征收范圍，這無(wú)疑又給地方政府牢牢套上了“緊箍咒”。
和利益調(diào)整齊頭并進(jìn)的是“嚴(yán)厲問(wèn)責(zé)”。一個(gè)已經(jīng)披露的信息是，2007年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議成員單位將對(duì)各地落實(shí)住房建設(shè)規(guī)劃尤其是廉租住房開工建設(shè)等情況進(jìn)行檢查。
“對(duì)調(diào)控政策落實(shí)不到位、房?jī)r(jià)漲幅沒(méi)有得到有效控制、未把新建住房套型結(jié)構(gòu)比例分解到區(qū)域，未落實(shí)到具體地塊、項(xiàng)目的城市，要限期整改并追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。”建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾說(shuō)。
政策分析人士認(rèn)為，從今年9月的國(guó)家十部門聯(lián)合檢查各地調(diào)控效果，到即將開展的專項(xiàng)督查，表明中央政府問(wèn)責(zé)的“劍鋒”已明確指向“政策執(zhí)行力”。在“齊心協(xié)力”地落實(shí)樓市調(diào)控政策問(wèn)題上，地方政府責(zé)無(wú)旁貸。
懸念之四：市場(chǎng)本身醞釀“變局”
面對(duì)即將到來(lái)的新的一年，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部也將承受著調(diào)整和變局。
一方面，隨著一系列政策措施的出臺(tái)，“銀根”、“地根”的進(jìn)一步緊縮等將使國(guó)內(nèi)相當(dāng)一部分開發(fā)商面臨空前的“資金鏈”和“拿地”壓力，行業(yè)內(nèi)的“洗牌”將加劇，市場(chǎng)的“逐出效應(yīng)”將會(huì)顯現(xiàn)。
另一方面，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)業(yè)中的“優(yōu)勝劣汰”、企業(yè)間整合將會(huì)成為常態(tài)，品牌與實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)將成為房產(chǎn)市場(chǎng)的主題詞。
同時(shí)，隨著國(guó)家“將90平米以下中小套型作為主流產(chǎn)品”戰(zhàn)略的實(shí)施，國(guó)內(nèi)住房消費(fèi)模式、建設(shè)模式的轉(zhuǎn)變將改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，并重構(gòu)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)體系。
更為值得注意的是，2007年及今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)將不再是“瘋狂游戲”的舞臺(tái)。非法預(yù)售、虛假宣傳、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等“惡疾”將受到空前嚴(yán)厲的打擊。隨著建設(shè)部等三部門聯(lián)合開展的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)往縱深推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的“亂局”有望得到明顯轉(zhuǎn)變。
(文章來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 作者：黃全權(quán) 常志鵬)
