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調控催生年報兩極分化 房地產股投資應抓大放小
2007年02月14日 09:35 來源:中國證券報


    2007年1月29日,據(jù)中國社會科學院發(fā)布的《2007年中國服務行業(yè)發(fā)展報告》稱,中國房地產市場的泡沫已經浮現(xiàn),無論在規(guī)模、結構、價格以及利潤上都存在一定問題。理由有四:一是房價過高、上漲過快;二是總量過剩、結構失衡;三是平均利潤過高、經濟房地產化;四是周期波動劇烈,經濟大起大落。 中新社發(fā) 劉君鳳 攝


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  分析人士提醒,從2006年年報看,宏觀調控對房地產上市公司的影響已經開始顯現(xiàn),強者恒強的時代已經來臨,投資者在篩選房地產股的時候要學會“抓大放小”。

  業(yè)績分化

  截至昨日,共有16家房地產上市公司披露了2006年年報。年報顯示,盡管2006年房地產市場依然強勢不改,但宏觀調控的負面影響已經開始顯現(xiàn),房地產上市公司的2006年業(yè)績已經出現(xiàn)了明顯分化。

  2006年對華業(yè)地產來說是豐收的一年。年報顯示,2006年華業(yè)地產實現(xiàn)凈利潤1.18億元,與2005年的1136.02萬元相比,增幅達到驚人的938.72%。無獨有偶,2006年,新湖創(chuàng)業(yè)實現(xiàn)凈利潤1.3億元,與2005年4172萬元的凈利潤相比,增幅高達213%。而金融街、保利地產等龍頭房地產上市公司業(yè)績也表現(xiàn)不俗,凈利潤同比增幅分別達到28.5%和61.92%。

  但對于萬通先鋒等公司而言,2006年的日子卻不是那么好過。年報顯示,2006年萬通先鋒實現(xiàn)凈利潤2917萬元, 同比下降了27.8%。此外,陽光股份2006年也僅實現(xiàn)凈利潤8708萬元,與2005年1.198億元相比,下滑了27.3%。

  造成業(yè)績分化的主要原因之一是宏觀調控的深入。萬通先鋒在年報中表示,由于報告期內國家加大了對房地產行業(yè)宏觀調控的力度,出臺了一系列調控政策,對公司主營業(yè)務的發(fā)展產生了較大的影響。分析師則指出,盡管宏觀調控目前還沒有拉回房地產市場的“牛頭”,但從成交量逐步萎縮的情況來看,已經對開發(fā)商的銷售造成了一定影響,尤其是那些中小型開發(fā)商?梢灶A計,沒有規(guī)模效應的房地產上市公司,未來業(yè)績因這種影響而產生劇烈波動的可能性會加大。

  造成業(yè)績分化的另一個主要原因在于房地產上市公司特殊的收入確認規(guī)則。興業(yè)證券房地產行業(yè)分析師任壯表示,與別的行業(yè)不同,房地產行業(yè)的收入并不在收到購房款時確認,而是以竣工結算為依據(jù),也就是說,售房時的收入要到交房時才能確認。以華業(yè)地產為例,公司業(yè)績井噴完全是因為旗下房地產項目“華業(yè)·玫瑰東方園”一期住宅竣工結算,實現(xiàn)主營收入11.08億元,占全年主營業(yè)務收入的98.9%。而萬通先鋒則表示,2006年業(yè)績下滑主要原因在于公司及控股子公司正在開發(fā)的項目尚不具備收入確認條件。分析師指出,對于中小型房地產公司而言,單個項目對業(yè)績波動的影響過大,因此,在分析此類上市公司時不能僅憑一年的業(yè)績下定論,詳細了解公司所擁有的項目情況才是關鍵。

  注意異動指標

  房地產行業(yè)特殊的收入確認方式,使得年報中一個財務指標變得尤為重要,那就是“預收賬款”。分析師表示,房地產公司已銷售取得的款項,由于會計規(guī)則要求暫不能確認為收入而記入預收賬款項目,這不僅代表著公司目前的銷售狀況,更是直接影響到公司未來的業(yè)績體現(xiàn)。而從年報來看,這個指標也出現(xiàn)了明顯的分化。

  房地產龍頭上市公司這個指標依然保持強勢,顯示出他們美好的前景。金融街2006年期末的預收賬款余額為12.88億元,比2005年期末的9.49億元增加了35.72%;保利地產2006年期末的預收賬款余額達到49.22億元,比2005年期末的20億元增加了146.1%。但對于部分中小型房地產上市公司而言,這個指標正在迅速縮水。以光華控股為例,2006年期末的預收賬款余額為32.4萬元,比2005年期末的7739萬元下滑了99.58%,銀基發(fā)展、華業(yè)地產、大龍地產等公司的預收賬款余額下滑幅度也達到了50%以上。

  此外,一個較少被人關注的財務指標“應付賬款”也在悄悄發(fā)生著變化。以金融街為例,2006年期末的應付賬款余額達到12.05億元,比2005年期末增加了148%,幾乎與預收賬款余額相當。分析師指出,房地產公司的應付賬款其實是一個風險指標,尤其在當前房地產行業(yè)資金吃緊的時候,投資者應當仔細分析應付賬款的賬齡結構,謹防其中蘊涵的投資風險。

  圈地沖動不減

  盡管宏觀調控鼓點正急,但房地產上市公司募資圈地的行動卻越發(fā)密集。保利地產在公布年報的同時發(fā)布公告稱,公司2007年度擬增發(fā)不超過3.5億股新股,募集資金主要用于投資公司9個房地產項目, 項目計劃總投資134億元,另有部分資金用于公司項目拓展。中糧地產也計劃以配股的方式募集資金,收購大股東的地產類資產。

  分析師指出,對于房地產上市公司的募資圈地,投資者要從兩個角度去分析。一方面,在宏觀調控下,房地產行業(yè)洗牌在所難免,因此,增強實力在洗牌中占據(jù)主動權十分重要,如果上市公司能成功募集資金,投向具有很大潛力的項目,對于上市公司拓展未來發(fā)展空間具有重要意義。另一方面,投資者也要清醒地認識到,房地產市場“火爆”已經不同以往,此時上市公司募集資金投向地產具有相當風險,因此,對具體項目仍要具體分析,不可簡單地將增資圈地視為利好。

  “現(xiàn)在很多人喜歡簡單用開工面積來判斷房地產上市公司未來發(fā)展,這是片面的看法。要知道,房地產行業(yè)是一個高風險行業(yè),開工面積也有可能最后成為爛尾樓。其實對投資者來說,一個好的公司治理比大量的土地儲備要重要得多!币晃粯I(yè)內人士表示。(李良)

 
編輯:王菲】
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