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　　中新網(wǎng)重慶3月15日電(銀雪)15日，重慶市第五中級(jí)人民法院向社會(huì)公布重慶2009年房地產(chǎn)典型糾紛十大案例，涉及房屋結(jié)構(gòu)變更、買賣合同簽訂不謹(jǐn)慎、開發(fā)商不遵守承諾等各方面。

　　法院發(fā)布的十大案例如下：

　　一、陳燕妮與星星公司商品房買賣合同糾紛案

　　【基本案情】2009年4月，陳燕妮與星星公司簽訂《房產(chǎn)定購(gòu)協(xié)議書》約定：陳燕妮定購(gòu)星星公司開發(fā)修建的商品房一套，并于簽訂協(xié)議時(shí)支付定金1萬(wàn)元；如陳燕妮不履行該協(xié)議或不在2009年4月27日前與星星公司簽訂《商品房買賣合同》，陳燕妮所交定金不予退還；如星星公司不履行該協(xié)議，應(yīng)當(dāng)雙倍返還所付定金。該定購(gòu)協(xié)議另載明：陳燕妮在簽訂定購(gòu)協(xié)議時(shí)已詳細(xì)閱讀和了解星星公司在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示的《商品房買賣合同》范本、補(bǔ)充協(xié)議等購(gòu)房文本的內(nèi)容。

　　2009年4月19日，陳燕妮準(zhǔn)備與星星公司簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，認(rèn)為該合同的補(bǔ)充協(xié)議有許多不公平條款，便未予簽訂合同。2009年4月24日、2009年5月13日，陳燕妮相繼向星星公司發(fā)出兩份函件，要求修改《商品房買賣合同》，解決合同中的不公平條款，否則星星公司應(yīng)退還其定金1萬(wàn)元。星星公司拒絕退還定金。陳燕妮遂以商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議條款侵害其合法權(quán)益為由，向法院起訴，要求星星公司返還定金1萬(wàn)元。

　　【裁判情況】重慶市五中法院終審認(rèn)為，陳燕妮與星星公司簽訂的《房產(chǎn)定購(gòu)協(xié)議書》合法有效，該協(xié)議明確載明：陳燕妮已詳細(xì)閱讀和了解星星公司在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示的《商品房買賣合同》范本、補(bǔ)充協(xié)議等購(gòu)房文本的內(nèi)容。故陳燕妮應(yīng)按定購(gòu)協(xié)議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的《商品房買賣合同》。陳燕妮單方要求修改合同條款被拒，致使正式的商品房買賣合同未能簽訂，星星公司有權(quán)依據(jù)定購(gòu)協(xié)議的約定和定金罰則拒退定金，遂判決駁回陳燕妮的訴訟請(qǐng)求。

　　【法官點(diǎn)評(píng)】購(gòu)房者應(yīng)慎重簽訂定購(gòu)協(xié)議。訂購(gòu)協(xié)議明確了《商品房買賣合同》的具體內(nèi)容，出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金罰則的規(guī)定處理。因此，購(gòu)房者在簽訂定購(gòu)協(xié)議時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解協(xié)議內(nèi)容，否則一旦簽訂協(xié)議，將承擔(dān)法律規(guī)定或合同約定的義務(wù)與責(zé)任。

　　二、王司宇與巴圖公司商品房買賣合同糾紛案

　　【基本案情】 2007年12月，王司宇與巴圖公司簽訂《房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》，約定王司宇購(gòu)買巴圖公司開發(fā)的別墅一套，并向巴圖公司支付了定金10萬(wàn)元。巴圖公司稱：2009年1月24日，通過(guò)特快專遞向王司宇送達(dá)了《逾期簽約通知書》；按照《房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》的約定，王司宇應(yīng)于2009年1月15日前與該公司簽訂《商品房買賣合同》。但是，王司宇未按期來(lái)公司簽訂買賣合同。若王司宇于上述期限內(nèi)仍未與該公司簽訂買賣合同，該公司將依照《房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》的規(guī)定處理。之后，王司宇一直未到巴圖公司簽訂《商品房買賣合同》，巴圖公司便將房屋出售他人。王司宇對(duì)巴圖公司的說(shuō)法沒(méi)有更多的反駁，只是說(shuō)沒(méi)有收到通知，雙方簽訂的《房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》也找不到了，請(qǐng)巴圖公司提供原件，要求巴圖公司退還定金10萬(wàn)元。法院審理的整個(gè)過(guò)程中，王司宇與巴圖公司均沒(méi)有向法院提交《房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》原件。

　　【裁判情況】重慶市五中法院終審認(rèn)為，王司宇與巴圖公司雖然均承認(rèn)簽訂《房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》及王司宇向巴圖公司繳納定金10萬(wàn)元的事實(shí)。但是，王司宇不承認(rèn)有關(guān)的違約條款；雙方最終未簽訂正式的《商品房買賣合同》；巴圖公司實(shí)際也將該房產(chǎn)出售給了他人，雙方簽訂《房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》的目的并未實(shí)現(xiàn)。雙方均提不出所訂立的《房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》原件，致對(duì)違約行為及責(zé)任無(wú)法確定。我國(guó)民事訴訟法第六十四條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)；第六十八條還規(guī)定：書證應(yīng)當(dāng)提交原件。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”。于是，判決巴圖公司退還王司宇定金10萬(wàn)元。

　　【法官點(diǎn)評(píng)】因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。定金是把雙刃劍，在約束購(gòu)房者的同時(shí)，也約束了開發(fā)商。本案因雙方均提不出《房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》原件，系對(duì)自己提出的主張，不能提供證據(jù)，法院無(wú)法判定雙方的責(zé)任，按不可歸責(zé)雙方的事由導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立處理，故判決巴圖公司退還王司宇定金10萬(wàn)元。但是，如果開發(fā)商違約將所認(rèn)購(gòu)的房屋轉(zhuǎn)賣他人的，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金；如購(gòu)房者違約導(dǎo)致未能訂立合同的，購(gòu)房者無(wú)權(quán)要求返還定金。

　　三、李飛與南翔公司商品房買賣合同糾紛案

　　【基本案情】2008年1月，李飛與南翔公司簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買南翔公司開發(fā)的預(yù)售商品房一套，并約定“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致房屋質(zhì)量、使用功能或使用環(huán)境發(fā)生重大影響時(shí)，南翔公司應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起l0日內(nèi)將變更內(nèi)容書面通知李飛，李飛可以解除合同”。2009年3月，李飛接到南翔公司發(fā)出的接房通知后到現(xiàn)場(chǎng)查看，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商將合同上位于入戶廚房位置的天然氣管道改到客廳陽(yáng)臺(tái)上。遂以房屋結(jié)構(gòu)有所變更，向南翔公司發(fā)出“退房聲明”。南翔公司不同意李飛退房。李飛將南翔公司告上法庭，要求退房。

　　【裁判情況】重慶市五中法院終審認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是房屋天然氣管道從廚房改到陽(yáng)臺(tái)是否屬于房屋結(jié)構(gòu)的調(diào)整及使用功能重大變更。天然氣管道的安裝有特別的規(guī)范和要求，不可能滿足所有業(yè)主的意愿。有關(guān)行政管理部門認(rèn)為，天然氣管道的安裝位置變化，既不屬于規(guī)劃的變更和設(shè)計(jì)上的變化，也不屬于房屋結(jié)構(gòu)改變。法院判定，天然氣管道的改變并不構(gòu)成購(gòu)房合同約定的解除條件，李飛不能據(jù)此解除合同。故依法駁回李飛的訴訟請(qǐng)求。

　　【法官點(diǎn)評(píng)】天然氣管道安裝位置的調(diào)整不屬房屋結(jié)構(gòu)的變更，購(gòu)房者不應(yīng)以此為由解除合同。天然氣管道的安裝具有極強(qiáng)的技術(shù)專業(yè)性，一般均由具有天然氣安裝資質(zhì)的專業(yè)安裝人員本著安全第一、方便生活的原則確定，規(guī)劃部門和設(shè)計(jì)部門是不能固定管道位置的。在設(shè)計(jì)時(shí)，天然氣管道位置原則上放在廚房，但如果涉及安全隱患問(wèn)題，專業(yè)安裝人員可對(duì)安裝位置予以調(diào)整，此調(diào)整不屬房屋結(jié)構(gòu)的變更內(nèi)容。如購(gòu)房人要求天然氣管道必須安裝在廚房?jī)?nèi)，可在訂立合同時(shí)明確作出約定，開發(fā)商承諾之后如有變更，購(gòu)房人可以據(jù)約定起訴開發(fā)商違約，合同上沒(méi)有明確約定的，開發(fā)商則不構(gòu)成違約。

　　四、林小藝與秋韻公司商品房買賣合同糾紛案

　　【基本案情】2007年5月，林小藝與秋韻公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：林小藝購(gòu)買秋韻公司開發(fā)的住宅房屋一套；秋韻公司應(yīng)在2007年7月20日前將已進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案登記的商品房交付林小藝，逾期交付的，秋韻公司自最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，向林小藝支付已交付房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之五的違約金；秋韻公司交付房屋時(shí)取得了竣工驗(yàn)收備案登記的，林小藝不得以其他理由拒絕接房，接房時(shí)林小藝認(rèn)為需維修的事項(xiàng)，應(yīng)按《商品房質(zhì)量保證書》的規(guī)定，要求秋韻公司承擔(dān)保修義務(wù)。但是，維修事項(xiàng)不能作為拒接房屋并要求秋韻公司承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由。2007年6月27日，秋韻公司取得竣工驗(yàn)收備案登記證。2008年2月16日，林小藝接到公司接房通知，卻以房屋需要維修為由不接房。2009年4月15日，秋韻公司將維修后的房屋交付給林小藝。林小藝要求秋韻公司承擔(dān)2007年7月21日至2009年4月15日期間的逾期交房違約金，被秋韻公司拒絕。林小藝遂起訴至法院。

　　【判決情況】重慶市五中法院終審認(rèn)為，林小藝與秋韻公司在購(gòu)房合同中明確約定，房屋維修事項(xiàng)不能作為拒絕接房及要求秋韻公司承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由，故秋韻公司于2008年2月16日通知其接房而未予接房的責(zé)任應(yīng)由林小藝自行承擔(dān)。但是，秋韻公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)2007年7月21日至2008年2月16日期間的逾期交房違約責(zé)任，遂判決支持了林小藝的部分訴訟請(qǐng)求。

　　【法官點(diǎn)評(píng)】：不具備法定或約定的拒絕接房條件時(shí)，購(gòu)房者拒絕接房的后果應(yīng)自行承擔(dān)。本案中，開發(fā)商與購(gòu)房者在合同中明確約定房屋交付條件為商品房已進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案登記，并約定“房屋的維修事項(xiàng)不能作為拒絕接收房屋的理由”。所以，購(gòu)房者在商品房竣工驗(yàn)收備案登記前有權(quán)拒絕接房。但是，經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收后，應(yīng)予接房，不能以房屋的維修事項(xiàng)作為拒絕接房的理由。如果確實(shí)存在整改事項(xiàng)，可向開發(fā)商主張整改并整改期間的損失。

　　五、李月玖與永航公司商品房買賣合同糾紛案

　　【基本案情】2006年11月，李月玖與永航公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：李月玖購(gòu)買永航公司開發(fā)的房屋一套；永航公司應(yīng)于2007年12月31日前，將已竣工驗(yàn)收備案登記的商品房交付李月玖，逾期交付的，永航公司應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金。2007年10月12日，該房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，并進(jìn)行了竣工驗(yàn)收備案登記。2007年12月28日，永航公司通知李月玖接房。李月玖在驗(yàn)收房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)訟爭(zhēng)房屋生活陽(yáng)臺(tái)鐵欄桿與公共露臺(tái)鐵欄桿相連，且有室外電線搭在該公共露臺(tái)的鐵欄桿轉(zhuǎn)角處，李月玖便以房屋需要整改為由不予接房。永航公司不允，李月玖遂訴至法院，要求永航公司整改房屋生活陽(yáng)臺(tái)鐵欄桿直接捆綁的室外電線，并承擔(dān)逾期交房違約金。2009年3月18日，案外人對(duì)公共露臺(tái)鐵欄桿轉(zhuǎn)角處的室外電線搭進(jìn)行了拆除。

　　【裁判情況】重慶市五中法院終審認(rèn)為，訟爭(zhēng)房屋雖已經(jīng)驗(yàn)收合格，但與訟爭(zhēng)房屋生活陽(yáng)臺(tái)相連的公共露臺(tái)搭接的室外電線不符合電氣裝置安裝工程及驗(yàn)收規(guī)范，存在重大安全隱患，使房屋的正常使用受嚴(yán)重影響，李月玖有權(quán)拒絕接房，永航公司構(gòu)成違約。法院判決永航公司給付李月玖相應(yīng)的逾期交房違約金。

　　【法官點(diǎn)評(píng)】房屋存在重大安全隱患或不能滿足基本使用功能時(shí)，購(gòu)房者可以拒絕接房。開發(fā)商交付的房屋是否符合交付條件，購(gòu)房者在哪些條件下可以拒絕接房，一要尊重當(dāng)事人的約定；二要看是否滿足法律法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；三要考慮房屋存在的質(zhì)量瑕疵是否能夠滿足房屋的基本使用功能。一般情況下，開發(fā)商已取得竣工驗(yàn)收備案登記證，已經(jīng)符合合同的約定和法律的規(guī)定，購(gòu)房人不能拒絕接房。如果雙方在合同中約定有特別的交付條件和標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商不能以已取得竣工驗(yàn)收備案登記為由對(duì)抗購(gòu)房人。開發(fā)商交付的房屋存在重大安全隱患，不能滿足基本使用功能的，購(gòu)房者也可以拒接房屋。

　　六、傅瑤與華麟公司商品房買賣合同糾紛案

　　【基本案情】2004年7月，傅瑤與華麟公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：傅瑤購(gòu)買華麟公司開發(fā)的住宅房屋一套，華麟公司應(yīng)于2005年12月31日前將質(zhì)量驗(yàn)收合格及竣工驗(yàn)收合格的房屋交付傅瑤。如逾期交房，華麟公司應(yīng)自約定交房的最后期限的第二日起至實(shí)際交房之日止每日按已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之二支付逾期交房違約金。2006年12月31日，華麟公司向傅瑤實(shí)際交付房屋。交接房屋時(shí)，華麟公司在其制定的《房屋交接表》中明示：“現(xiàn)項(xiàng)目已通過(guò)質(zhì)量驗(yàn)收，還未進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案登記，你在認(rèn)知該現(xiàn)狀的情況下，經(jīng)驗(yàn)房后自愿接房”。傅瑤在交接表上簽署“同意接房”，并實(shí)際占有了該房屋。2007年9月30日，傅瑤接收的房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。之后，雙方因逾期交房違約金問(wèn)題發(fā)生糾紛，華麟公司向傅瑤支付了2006年12月31日之前的逾期交房違約金，不同意支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房違約金。傅瑤遂向法院起訴，要求華麟公司每日按傅瑤已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之二支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房違約金。

　　【裁判情況】重慶市五中法院終審認(rèn)為，華麟公司雖于2006年12月31日將房屋交付給傅瑤使用，但該房屋尚未竣工驗(yàn)收合格，不符合合同約定的交付條件。華麟公司除承擔(dān)2006年12月31日將房屋交付傅瑤使用前的逾期交房違約金外，還應(yīng)承擔(dān)直至交付合格房屋為止期間相應(yīng)的逾期交房責(zé)任。但是，在雙方的書面交接房手續(xù)已載明房屋不符合合同約定的交付條件的情況下，傅瑤仍簽收接房并使用，故對(duì)華麟公司所承擔(dān)的合同約定的違約責(zé)任額度應(yīng)予以酌情減輕，遂判決華麟公司每日按傅瑤已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之零點(diǎn)五承擔(dān)相應(yīng)的逾期交房違約金。

　　【法官點(diǎn)評(píng)】開發(fā)商向購(gòu)房者交付尚未竣工驗(yàn)收合格的商品房的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的逾期交房違約責(zé)任。我國(guó)法律明確規(guī)定，商品房交付使用的最基本條件是經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。交付經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋既是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，也是本案雙方當(dāng)事人在合同中的約定。因此，華麟公司向傅瑤交付未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋既違法了法律強(qiáng)制性規(guī)定，也違反了合同約定。雖然傅瑤知悉房屋未竣工驗(yàn)收合格并實(shí)際接收了房屋，但華麟公司至房屋竣工驗(yàn)收合格前的逾期交房違約責(zé)任不能完全免除。但是，傅瑤明知房屋沒(méi)有竣工驗(yàn)收合格而接房，有一定過(guò)錯(cuò)；其占有房屋并使用，已使其損失有所減小，所以法院綜合雙方的責(zé)任情況作出了判決。

　　七、張亞南與鵬程公司房屋買賣合同糾紛案

　　【基本案情】2006年8月2日，張亞南與鵬程公司簽訂《商品房買賣合同》，約定鵬程公司將其開發(fā)的商品房云霧閣B區(qū)住宅一套出售給張亞南，交房時(shí)間為2006年8月31日。合同簽訂當(dāng)日，張亞南付清全部購(gòu)房款，并支付購(gòu)房契4167.51元。鵬程公司于2006年8月4日在重慶某報(bào)刊登售房廣告，承諾“8月1日至31日，云霧閣B區(qū)購(gòu)房業(yè)主享受免契稅優(yōu)惠”。廣告刊登后經(jīng)過(guò)2-3個(gè)月，張亞南才知悉廣告內(nèi)容。張亞南認(rèn)為自己屬于8月份新購(gòu)房客戶，應(yīng)當(dāng)享受免契稅優(yōu)惠。鵬程公司拒絕張亞南享受。張亞南遂訴至法院。

　　【裁判情況】重慶市五中法院終審認(rèn)為，鵬程公司于2006年8月4日在重慶某報(bào)刊登的售房廣告中承諾“8月1日至31日，云霧閣B區(qū)購(gòu)房業(yè)主享受免契稅優(yōu)惠”，以其行為向社會(huì)公開作出承諾自愿承擔(dān)符合條件購(gòu)房業(yè)主交納房屋契稅的義務(wù)。而張亞南是8月2日購(gòu)買云霧閣B區(qū)房屋的業(yè)主，鵬程公司應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則兌現(xiàn)其承諾，應(yīng)向張亞南支付已經(jīng)交納的購(gòu)房契稅。遂判決主張了張亞南的全部訴訟請(qǐng)求。

　　【法官點(diǎn)評(píng)】開發(fā)商應(yīng)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，違反其承諾的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條之規(guī)定：當(dāng)出賣人對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍以內(nèi)的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的一些詳盡具體的說(shuō)明和允諾，足以讓買受人產(chǎn)生信賴而簽訂商品房買賣合同以及對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響的，該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，鵬程公司理應(yīng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則兌現(xiàn)其承諾。同時(shí)提醒購(gòu)房者，為避免將來(lái)產(chǎn)生不必要的糾紛，可以要求將廣告內(nèi)容寫進(jìn)合同中或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議，并明確約定違約責(zé)任。

　　八、陳奇與大宏公司商品房買賣合同糾紛案

　　【基本案情】2008年3月，陳奇與大宏公司簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買大宏公司開發(fā)的預(yù)售商品房一套。合同載明“商品房的基本情況為幢號(hào)3號(hào)、總層數(shù)28、1單元、所在層次17、房號(hào)17-7”等內(nèi)容。陳奇接房時(shí)發(fā)現(xiàn)所建房屋實(shí)際樓層為33層，遂以實(shí)建房屋總層數(shù)與合同載明的28層不符為由要求大宏公司賠償損失。大宏公司不拒絕。陳奇起訴至法院。

　　【裁判情況】重慶市五中法院終審認(rèn)為，合同載明的房屋總層數(shù)為28層，而大宏公司實(shí)建房屋樓層為33層。宏公司人行為違背了合同對(duì)商品房基本狀況的約定。大宏公司增加樓層的行為必然使陳奇預(yù)期的相關(guān)公共設(shè)施使用人數(shù)增加，居住舒適度下降，大宏公司的加層行為對(duì)陳奇的損害確實(shí)存在。綜合考慮陳奇遭受損害的程度、大宏公司違約超建可能獲得的利益等因素，判決大宏公司賠償陳奇4500元。

　　【法官點(diǎn)評(píng)】開發(fā)商違約提高容積率，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。開發(fā)商應(yīng)按照規(guī)劃審批修建房屋。大宏公司所建房屋總層數(shù)與與合同載明的總層數(shù)不符，超建提高容積率，違反了雙方合同約定，因而應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　九、秦遠(yuǎn)與蒙泰公司商品房買賣合同糾紛案

　　【基本案情】2006年2月，秦遠(yuǎn)與蒙泰公司簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買蒙泰公司開發(fā)的住宅一套。2006年12月，秦遠(yuǎn)對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行裝修并入住，后發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)墻體出現(xiàn)縱向和斜向裂紋、結(jié)構(gòu)梁部分開裂、鋁合金窗邊滲水、鋁合金窗和玻璃不合格。秦遠(yuǎn)要求蒙泰公司整改修復(fù)，蒙泰公司不允，秦遠(yuǎn)遂向法院起訴，要求蒙泰公司賠償房屋修復(fù)費(fèi)用，并賠償修復(fù)房屋期間的搬家費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)、清潔費(fèi)等費(fèi)用。

　　【裁判情況】重慶市五中法院終審認(rèn)為，秦遠(yuǎn)所購(gòu)買房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)了墻體裂紋等質(zhì)量問(wèn)題，蒙泰公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。蒙泰公司同意由秦遠(yuǎn)自行修復(fù)，其應(yīng)賠償秦遠(yuǎn)房屋修復(fù)費(fèi)用4977元。對(duì)墻體裂紋的處理需要進(jìn)行剔打、堵塞水泥漿、刷漆等，在房屋修復(fù)期間無(wú)法正常使用房屋，蒙泰公司應(yīng)承擔(dān)修復(fù)房屋期間產(chǎn)生的搬家費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)、清潔費(fèi)等損失。綜合考慮房屋修復(fù)面積及當(dāng)?shù)匾话闵鐣?huì)生活情況等因素，判決蒙泰公司賠償秦遠(yuǎn)在房屋修復(fù)期間的搬家費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)、清潔費(fèi)等。

　　【法官點(diǎn)評(píng)】因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題需要修復(fù)的，購(gòu)房者可以請(qǐng)求開發(fā)商賠償因房屋修復(fù)期間所產(chǎn)生的搬家費(fèi)等費(fèi)用。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條第二款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)”。本案中，秦遠(yuǎn)在房屋修復(fù)期間不能正常使用房屋，其要求蒙泰公司賠償搬家費(fèi)等損失符合法律規(guī)定。

　　十、汪海與汪波房屋承租權(quán)糾紛案

　　【基本案情】汪海與汪波房屋系同胞兄弟，其生母項(xiàng)蘭。1999年，城市房屋拆遷過(guò)程中，項(xiàng)蘭擁有的產(chǎn)權(quán)房一套被拆遷，拆遷單位按照雙方約定安置項(xiàng)蘭兩套公房供其承租使用，并登記在項(xiàng)蘭名下。該兩套公房分別位于寶山巷8號(hào)3-3、寶山巷5號(hào)10-2。其中，寶山巷8號(hào)3-3室房屋由項(xiàng)蘭和汪海居住使用，汪海的戶口也落在此處，汪波從未在該房屋生活；寶山巷5號(hào)10-2室房屋由汪波及其妻何賽賽居住使用。2005年2月，項(xiàng)蘭死亡。經(jīng)汪波申請(qǐng)，拆遷單位將前述兩套房屋的《公有房屋住宅租約》中的承租人更改為汪波。后汪海與汪波因房屋承租使用問(wèn)題發(fā)生糾紛，汪海向法院起訴，要求確認(rèn)其系寶山巷8號(hào)3-3房屋的合法承租人。

　　【裁判情況】重慶市五中法院終審認(rèn)為，建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十一條三款規(guī)定：“住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住2年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租”；《城市公有房屋管理規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“承租住宅用房的，承租人在租賃期限內(nèi)死亡，其共同居住兩年以上的家庭成員愿意繼續(xù)履行原契約的，可以辦理更名手續(xù)”。汪海作為項(xiàng)蘭的子女，并隨項(xiàng)蘭居住在寶山巷8號(hào)3-3室，至今仍持有該戶籍的戶主身份,其有權(quán)在原承租人項(xiàng)蘭死亡后繼續(xù)承租該房屋。《重慶市公有房屋租賃管理暫行辦法》第六條三款規(guī)定：“承租人必須是實(shí)際住房人。承租人死亡或遷離本區(qū)(縣)的，除另有規(guī)定外，其同住的家庭成員可優(yōu)先承租房屋的一部或全部”。所以，汪海享有對(duì)該房的優(yōu)先承租權(quán)。汪波既未在寶山巷8號(hào)3-3室實(shí)際居住，又未與實(shí)際居住且享有優(yōu)先承租權(quán)的汪海協(xié)商，私自將該房承租人進(jìn)行變更的行為無(wú)效，遂判決支持了汪海的訴訟請(qǐng)求。

　　【法官點(diǎn)評(píng)】違反規(guī)定擅自變更公房承租人的行為無(wú)效。公房承租是特定歷史條件下的特定產(chǎn)物，延續(xù)至今仍大量存在。一般情況下，以一人名義承租公房，然后親屬多人居住使用所承租的公房。在共同生活過(guò)程中，常發(fā)生變更承租人的情形，結(jié)果導(dǎo)致親屬之間產(chǎn)生諸多糾紛。此類問(wèn)題應(yīng)以法律法規(guī)和政策的規(guī)定來(lái)處理，主要參考房屋出租人的意愿，不能僅憑《公房租約》來(lái)簡(jiǎn)單認(rèn)定合法承租人。

　　(注：公布的案例個(gè)人姓名和企業(yè)的名稱與判決書的姓名和名稱為化名)