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真的是沒(méi)房嗎?就在同一個(gè)售樓處里,我們卻聽(tīng)到了另一位售樓人員不同的說(shuō)法。
銷售小姐:“現(xiàn)在有23層,2.2萬(wàn)多。”
記者:“23層?”
銷售小姐:“對(duì)!
記者:“只有這一層。”
銷售小姐:“23、25。”
記者:“那邊小姐說(shuō)沒(méi)有房了?”
銷售小姐:“我們剛放出來(lái)的,昨天才放出來(lái)的!
而在另一家規(guī)模較大而且旺銷的樓盤里,銷售人員這么告訴我們。
售樓小姐:“那個(gè)可以直接簽合同,F(xiàn)4,那一棟高層,它可能只剩下幾套房!
但是事后,當(dāng)記者在三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)上,查詢售樓人員宣稱的只剩幾套房的這棟樓時(shí),卻發(fā)現(xiàn)有近一半的房子還處于可售狀態(tài)。
看來(lái),在某些樓盤,有多少房完全成了開發(fā)商控制價(jià)格的砝碼。那么這是個(gè)別現(xiàn)象還是開發(fā)商普遍的操作手法,三亞整體的住房供應(yīng)量是不是足夠呢?就此,記者走訪了三亞住房和城市建設(shè)局。
三亞住房和城市建設(shè)局局長(zhǎng)李洪海:“近幾年開發(fā)規(guī)模,應(yīng)該始終這幾年,每年都在300萬(wàn)到400萬(wàn)之間,那么去年政府批準(zhǔn)了大概就是將近400萬(wàn)平米,那么已經(jīng)竣工的呢,130多萬(wàn)平米。……實(shí)際上三亞的房地產(chǎn)呢,每年都建設(shè)的基本上都高于需求的,就是略高于需求的!
記者:“這兩天我們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn),有些樓盤他們說(shuō)有些房子沒(méi)有賣了,然后您這了解到的情況,咱們?nèi)齺喌降子袥](méi)有房子可以賣?”
局長(zhǎng):“不應(yīng)該是無(wú)房可賣,而是有房源,房源呢應(yīng)該說(shuō)還是非常充足的。那么我們現(xiàn)房就是歷年結(jié)轉(zhuǎn)下來(lái)的就有160多萬(wàn)平方米,一萬(wàn)多套。那么今年的話新建成的也有130多萬(wàn)平方米,那么從這兩個(gè)數(shù)字來(lái)看呢,應(yīng)該是房源是沒(méi)有問(wèn)題的。但至于的話呢,你像海邊一線地的,朝向各個(gè)方面都比較好的這種房型呢,有可能不會(huì)太多,有可能不會(huì)太多!
記者:“就從總量上來(lái)看的話,到底咱們?nèi)齺営袥](méi)有房子可以賣?”
局長(zhǎng):“有,那房源很充足,不是一般的充足。”
既然房源很充足,為什么購(gòu)房者會(huì)感覺(jué)買不到房子呢?三亞市住建局局長(zhǎng)李洪海告訴記者,這很大程度上和開發(fā)商
捂盤惜售有關(guān),而這也是三亞市相關(guān)部門下一階段重點(diǎn)查處的內(nèi)容。
局長(zhǎng):“主要檢查你建設(shè)有多少面積,那么你根據(jù)你們銷售的情況,你還有多少房,那么有沒(méi)有捂盤的行為,有沒(méi)有內(nèi)部操作的行為,那么有沒(méi)有欺詐購(gòu)房者的行為,我們是聯(lián)合這個(gè)工商局、紀(jì)委,還有我們局,還有國(guó)土局等,還有發(fā)改委等一些單位聯(lián)合組成調(diào)查組,現(xiàn)在還在外面進(jìn)行調(diào)查!
記者在海南看到,幾乎每一塊房地產(chǎn)廣告牌的背后,都是一塊正在開工或等待開工的土地。海邊的、市中心的土地一塊塊都有了買家,大家又開始尋找相對(duì)偏遠(yuǎn)一些的,像迎賓路被拍賣的地塊,在過(guò)去無(wú)人問(wèn)津,而今天卻也成了搶手的香餑餑。盡管土地的成本明顯在提升,但是想進(jìn)入海南淘金的房地產(chǎn)公司還是絡(luò)繹不絕。
許仰東:“長(zhǎng)三角有幾個(gè)大的企業(yè),也在關(guān)注島內(nèi)地產(chǎn)開發(fā),也想登入島內(nèi)市場(chǎng)開發(fā)!
其實(shí),不論是地價(jià)成本上升、還是消費(fèi)者的非理性沖動(dòng)、或者是開發(fā)商捂盤惜售,都在推動(dòng)著海南房?jī)r(jià)瘋狂上漲。
這樣的情形讓我們不得不擔(dān)憂,海南是否會(huì)重演1993年的那場(chǎng)地產(chǎn)泡沫風(fēng)波?因?yàn),那?chǎng)風(fēng)波雖然過(guò)去已經(jīng)快二十年了,但它給海南經(jīng)濟(jì)造成的傷害至今讓人難以忘記。
海南在上個(gè)世紀(jì)90年代初那場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫,讓很多開發(fā)商至今仍心有余悸。1992年初,總?cè)藬?shù)不過(guò)655萬(wàn)的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司。海南商品房平均價(jià)格從1991年的1400元/平方米,直沖到1993年的7500元/平方米。短短三年,增長(zhǎng)超過(guò)5倍。但到了1993年下半年,中央實(shí)行宏觀調(diào)控,泡沫突然間被戳破,海南積壓的房地產(chǎn)項(xiàng)目竟占了全國(guó)的十分之一,1995年,海南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從全國(guó)第一跌入倒數(shù)第一。泡沫破后,留下來(lái)的是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地,僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。從1999年開始,海南省用了整整七年,處置積壓房地產(chǎn)的工作才基本結(jié)束。
那么今天,海南地產(chǎn)的噩夢(mèng)是否正卷土重來(lái)呢?
記者:“現(xiàn)在已經(jīng)是晚上的9點(diǎn)半了,正值海南旅游的旺季,但是在海邊熱銷、并且已經(jīng)入住的樓盤里,很多房子燈都沒(méi)亮,而且即使沒(méi)有住人,房子的價(jià)格也在每晚不斷地向上攀升!
在海南的調(diào)查中,記者發(fā)現(xiàn),大多數(shù)人從全國(guó)各地匯集到這里買房子,并非打算長(zhǎng)期居住。多數(shù)人的想法,仍然是升值后賣掉。那么,究竟應(yīng)該如何看待海南房?jī)r(jià)短期內(nèi)的飆升呢?
記者:“那您認(rèn)為現(xiàn)在這種房?jī)r(jià)的上漲,是離整個(gè)海南發(fā)展的話,是離國(guó)際旅游島更近了,還是背離的?”
蔡鴻巖:“肯定是背離的,國(guó)際旅游島的形成不是說(shuō),我們最怕它是它形成一個(gè)國(guó)際房地產(chǎn)島,大家到那去全是炒房地產(chǎn)去了,因?yàn)槲覀冎耙呀?jīng)在90年代初期,上個(gè)世紀(jì)90年代初期有過(guò)這么一輪的瘋狂了,現(xiàn)在又進(jìn)入了一個(gè)比那會(huì)兒當(dāng)初更瘋狂的一種情況。我覺(jué)得這個(gè)對(duì)于整個(gè)海南的發(fā)展一定不是好事!
蔡鴻巖,著名房地產(chǎn)觀察家,專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域報(bào)道長(zhǎng)達(dá)16年,多次應(yīng)邀參加國(guó)家建設(shè)部組織的房地產(chǎn)政策相關(guān)專家聽(tīng)證會(huì)。在他看來(lái),海南樓市已經(jīng)處于極度瘋狂的狀態(tài),一個(gè)主要的原因在于國(guó)際旅游島出臺(tái)的時(shí)機(jī)。
蔡鴻巖:“去年09年,中國(guó)整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是經(jīng)歷了07年底到08年,一年的下滑之后,出現(xiàn)了一個(gè)報(bào)復(fù)性的反彈,去年的這個(gè)全國(guó)的房?jī)r(jià)上漲,出現(xiàn)了一個(gè)我們?nèi)魏稳,任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家權(quán)威專家都沒(méi)有預(yù)期到的一種報(bào)復(fù)性的反彈,這種瘋漲情況下,政府不得不出面來(lái)重拳打壓這個(gè)房?jī)r(jià),遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。在去年年底出臺(tái)這個(gè)政策之后,以及預(yù)期的一些政策信息出來(lái)之后,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大量這種交易,很多熱錢正在出現(xiàn)一種擠出的一種效應(yīng),大家很多這種投資客在年底的時(shí)候,基本上把前期獲利的這部分的房產(chǎn)投資,把資金抽出來(lái)了,而恰恰在這個(gè)時(shí)候,海南給這些熱錢制造了一個(gè)新的熱點(diǎn),一夜之間這些熱錢就轉(zhuǎn)到海南去了,這個(gè)時(shí)機(jī),這個(gè)國(guó)際旅游島時(shí)機(jī)的出臺(tái),又加上沒(méi)有相應(yīng)一些遏制的政策,所以使得熱錢非?,非常迅速,非常巨量的就轉(zhuǎn)移到海南!
但蔡鴻巖發(fā)現(xiàn),值得慶幸的是,今天海南樓市的瘋狂和90年初地產(chǎn)泡沫有一個(gè)關(guān)鍵的差別,那就是大多數(shù)買房人都是一次性付款。
蔡鴻巖:“如果從金融泡沫來(lái)說(shuō),它沒(méi)有太大的泡沫,但是從實(shí)際的一個(gè)需求上來(lái)說(shuō),制造出來(lái),現(xiàn)在實(shí)際需求推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲,已經(jīng)制造出了一個(gè)非常高的門檻,我覺(jué)得泡沫還不是特別準(zhǔn)確,如果說(shuō)泡沫,我說(shuō)它是叫實(shí)心泡沫!
那么,這個(gè)實(shí)心的泡沫有多大呢?中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)研究部主任胡安東一直也在關(guān)注海南的樓市,他給我們對(duì)比了世界上成熟旅游勝地的房?jī)r(jià)和海南的房?jī)r(jià)。
胡安東:“澳大利亞昆士蘭州這樣一個(gè)城市,它的旅游就是說(shuō)做的比較成熟,它現(xiàn)在(布里斯班)的海景房一套,折合成人民幣大概也就是200到300萬(wàn)左右這樣一個(gè),而且是200平米,
……那么每平方米大概也就是一萬(wàn)多一點(diǎn),這樣的一個(gè)價(jià)格。……海南房地產(chǎn)在起步階段就那么高,是有點(diǎn)不符合規(guī)律的!
胡安東還告訴記者,衡量是否是國(guó)際旅游城市或者國(guó)際旅游島,有一個(gè)很重要的標(biāo)準(zhǔn)就是,投資者從哪里來(lái)?
胡安東:“昆士蘭州的投資90%以上都是國(guó)際的投資者,比如說(shuō)日本的、英國(guó)的還有意大利的、俄羅斯的還有中東的石油的投資者。但是恰恰海南08年到09年是我們本土內(nèi)地的投資者。”
而蔡鴻巖認(rèn)為,今天海南樓價(jià)的飆漲的危害雖然不在于金融系統(tǒng),但對(duì)于海南建設(shè)國(guó)際旅游島的規(guī)劃將產(chǎn)生重大影響。
蔡鴻巖:“房產(chǎn)、房?jī)r(jià)升高了,住的成本升高了,那意味著所有的這些投資的門檻都要設(shè)立提高起來(lái),你比如說(shuō)我們就說(shuō)酒店的價(jià)格吧,那這種門檻提高了之后,它會(huì)影響海南所有的其他的各行各業(yè)的這種招商引資,吸引投資進(jìn)到海南去投資,甭管是商業(yè)、娛樂(lè)、教育這些投資,可能都會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的過(guò)高而受到阻擋!
半小時(shí)觀察:慎之又慎“樓市海嘯”
中國(guó)經(jīng)濟(jì)十幾年的快速發(fā)展造就了一個(gè)龐大的富裕階層,這個(gè)群體有能力在千里之外擁有自己的第二套、第三套住房。非官方數(shù)據(jù)表明,目前至少有超過(guò)4700多億元的資金從銀行系統(tǒng)流動(dòng)到海南大肆圈地。
但是,有一個(gè)問(wèn)題需要大家警惕,那就是許許多多的案例證明,旅游勝地的預(yù)期并不能一直支撐高房?jī)r(jià)。本輪金融危機(jī)中美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格跌得最狠的城市中,著名的海濱旅游城市邁阿密和另外一個(gè)旅游勝地拉斯韋加斯一起名列前茅。邁阿密甚至出現(xiàn)了這樣的房地產(chǎn)廣告:“每天降價(jià)1000美元,直到房子售出為止!
邁阿密房地產(chǎn)泡沫破裂的根本原因是:所有購(gòu)房者的房子都不是為自己度假而買的,他們希望把房子賣給常年在這里度假的人們。海南現(xiàn)在的狀況呢?中國(guó)真的有一個(gè)可以常年在外度假的巨大群體嗎?他們的消費(fèi)能力能夠撐得起海南的旅游業(yè)嗎?中國(guó)人離真正的全民度假還有多遠(yuǎn)?
海南真正成為國(guó)際旅游島將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程,旅游經(jīng)濟(jì)短時(shí)間內(nèi)不可能像工業(yè)經(jīng)濟(jì)那樣在短時(shí)期內(nèi)取得迅速發(fā)展,同樣,海南經(jīng)濟(jì)在短時(shí)間里恐怕也很難承受價(jià)格如此之高的房?jī)r(jià)。
海南如今需要做的是,堅(jiān)決地抵御房地產(chǎn)投機(jī)熱潮帶來(lái)的巨大的土地收益誘惑,避免南重蹈上世紀(jì)90年代的覆轍,陷入又一輪房地產(chǎn)泡沫泥潭。
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